Tout savoir sur le dispositif Relance logement

Pourquoi le dispositif Relance logement a-t-il été créé ?

Le Gouvernement a lancé le plan Relance logement le 23 janvier 2026 dans un contexte de crise de l’offre. L’exécutif rappelle que l’offre locative a chuté de 15 % en cinq ans et que les mises en chantier de logements ont fortement reculé. L’ambition affichée est d’atteindre 400 000 logements construits par an, avec un objectif de 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026 et 125 000 logements sociaux construits la même année.

L’idée est donc de redonner de l’attractivité à l’investissement locatif longue durée, tout en imposant une contrepartie : louer à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans, avec des loyers et des ressources de locataires encadrés.

Qui peut bénéficier du dispositif Relance logement ?

Le dispositif s’adresse d’abord aux particuliers souhaitant investir dans un logement locatif. La loi ouvre aussi le bénéfice du mécanisme à certains logements détenus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à condition notamment que l’associé conserve ses parts pendant toute la durée requise.

Quels logements sont éligibles au plan de Relance logement ?

Le dispositif Relance logement concerne uniquement les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Autrement dit, la maison individuelle n’entre pas dans le champ d’application du texte.

Les logements neufs

Sont éligibles les logements neufs, en état futur d’achèvement, ou encore les logements que le contribuable fait construire, à condition qu’ils soient ensuite donnés en location nue à titre de résidence principale.

Les logements anciens avec travaux

Le dispositif s’applique aussi à l’ancien, sous condition d’éligibilité renforcées. En effet, les travaux, notamment de rénovation énergétique, doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition.

Quelle période d’application du dispositif Jeanbrun ?

Pour les logements neufs comme pour les logements anciens visés par le texte, le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 (soit le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026), et le 31 décembre 2028.

Comment fonctionne l’avantage fiscal du plan de Relance logement ?

Le cœur du dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, permettant d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs. Le propriétaire peut ainsi déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus fonciers. La valeur du terrain n’est pas amortissable, elle est forfaitairement évaluée à 20 % du prix d’acquisition net de frais. En clair, l’amortissement porte sur 80 % de la valeur du bien, voire sur cette base majorée du montant des travaux dans l’ancien.

Taux d’amortissement dans le neuf

Pour un logement neuf, le taux d’amortissement est fixé à 3,5 % en location intermédiaire. Il est majoré à 4,5 % en location sociale et à 5,5 % en location très sociale.

Taux d’amortissement dans l’ancien

Pour un logement ancien éligible, l’amortissement est de 3 % en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale et 4 % en location très sociale.

Les plafonds annuels

La somme des déductions au titre des amortissements est plafonnée à 8 000 euros par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être porté à 10 000 euros si au moins 50 % des revenus concernés relèvent d’un logement social, et à 12 000 euros si au moins 50 % relèvent d’un logement très social.

Les autres charges déductibles

Au-delà de l’amortissement, le régime réel permet de déduire les charges liées à la location, par exemple les intérêts d’emprunt liés à un crédit immobilier, certaines primes d’assurance (assurance emprunteur, assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés), les frais de gestion, les provisions pour charges ou encore la taxe foncière. C’est ce cumul entre amortissement et charges qui peut réduire fortement, voire neutraliser, l’imposition sur vos revenus locatifs.

Le dispositif Jeanbrun permet-il de créer un déficit foncier ?

Oui, si le total des charges déductibles dépasse les loyers perçus, alors vous créez un déficit foncier. En droit commun, la part du déficit foncier provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus, ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Cette limite de 10 700 euros est portée à 21 400 euros pour certaines dépenses de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une étiquette E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sous conditions de devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et de dates de règlement de factures comprises entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier du dispositif Relance logement ?

Ce dispositif est attractif, mais il est aussi très encadré. D’abord, le bien doit être loué nu, à usage d’habitation principale, de manière effective et continue, pendant au moins 9 ans. Ensuite, la mise en location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement ou des travaux, ou l’acquisition si elle est postérieure. Le propriétaire doit aussi respecter des plafonds de loyer et des plafonds de ressources du locataire. Le texte renvoie pour cela aux niveaux applicables à la location intermédiaire, sociale ou très sociale selon la localisation du bien.

Quelles sont les étapes à respecter pour profiter du dispositif Relance logement ?

La première étape consiste à vérifier l’éligibilité du projet : type de bien, nature des travaux éventuels, calendrier d’acquisition, mode de location envisagé et cohérence avec le régime réel des revenus fonciers. Il faut ensuite choisir la catégorie de location visée : intermédiaire, sociale ou très sociale. Ce choix a un impact direct sur le niveau de loyer autorisé, le profil du locataire et le taux d’amortissement applicable.

Une fois le logement acquis ou rénové, le bailleur doit le mettre en location dans les délais, puis exercer l’option fiscale au moment de sa déclaration de revenus. Comme cette option est irrévocable pour le bien concerné, mieux vaut sécuriser le montage en amont avec un professionnel de l’immobilier ou un conseiller fiscal.

Exemple concret pour bien comprendre le plan de Relance logement

Prenons un appartement neuf acheté 300 000 euros et loué en catégorie intermédiaire. La valeur du terrain étant forfaitairement exclue à hauteur de 20 %, la base amortissable est de 240 000 euros. Avec un taux de 3,5 %, l’amortissement théorique annuel atteint 8 400 euros. En pratique, l’avantage sera plafonné à 8 000 euros par an pour ce foyer fiscal si les conditions de majoration ne sont pas remplies.

Quel est l’impact du plan de Relance logement sur le marché immobilier ?

Le Gouvernement présente Relance logement comme un levier pour augmenter rapidement l’offre locative en visant deux millions de logements d’ici 2030, sans limite géographique. C’est un point de rupture par rapport à d’anciens dispositifs. L’exécutif veut ainsi mobiliser l’épargne des ménages partout en France, tout en favorisant des loyers plus abordables.

Les erreurs à éviter

Confondre avec l’ancien dispositif Pinel

La première erreur consiste à penser que le dispositif Relance logement est un simple successeur du Pinel. En réalité, le mécanisme est différent, car il repose sur l’amortissement et les déductions foncières, et non sur une réduction d’impôt forfaitaire.

Investir dans un bien non éligible

Autre point de vigilance : le choix du bien. En effet, une maison individuelle, un logement loué meublé ou un bien ancien sans travaux suffisants ne permettent pas de bénéficier du dispositif.

Négliger les contraintes de location

Le dispositif impose plusieurs obligations strictes :

• engagement de location pendant 9 ans ;
• mise en location dans les 12 mois ;
• respect des plafonds de loyers et de ressources ;
• interdiction de louer à un ascendant ou descendant.

En cas de non-respect, l’administration fiscale peut remettre en cause l’avantage et réintégrer les amortissements déduits, sauf situations particulières (décès, licenciement, invalidité).

Oublier la fiscalité à la revente

Enfin, il faut anticiper la sortie du dispositif. La loi de finances pour 2026 a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts en intégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value. Concrètement, les amortissements viennent diminuer le prix d’acquisition retenu par l’Administration fiscale. In fine, la plus-value imposable est mécaniquement plus élevée à la revente. Autrement dit, l’économie d’impôt réalisée pendant la détention peut être en partie reprise lors de la cession. Il est donc essentiel d’intégrer cet impact dans la rentabilité globale de votre investissement.

FAQ

Relance logement et dispositif Jeanbrun : est-ce la même chose ?

Le nom officiel dans les textes et les communications publiques est bien « Relance logement ». L’expression « dispositif Jeanbrun » est surtout utilisée dans le débat public et par certains professionnels, en référence au ministre du Logement Vincent Jeanbrun, qui pilote le plan.

Peut-on investir partout en France avec le dispositif Relance logement ?

Oui. Le Gouvernement a présenté ce dispositif comme accessible sans condition de zonage. En revanche, les plafonds de loyers et de ressources restent liés à la localisation du logement.

Peut-on louer à son enfant ou à un parent un appartement dédié au plan de Relance logement ?

Non, la location à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus est exclue du dispositif.