Comment vendre sa maison pour en acheter une autre ?

1.Acheter avant de vendre grâce au prêt relais

Les avantages du prêt relais

Le prêt relais est une solution de financement qui comporte de multiples avantages, car il permet :

• d’acquérir une nouvelle résidence principale sans attendre d’avoir vendu la précédente ;
• de contracter un nouveau crédit immobilier pour payer le nouveau bien sans verser d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
• le montant de l’emprunt est fixé sur la base de votre bien actuel et oscille entre 60 et 80 % de la valeur estimée de celui-ci ;
• d’éviter de payer deux crédits.

Les inconvénients du prêt relais

Toutefois, si le prêt relais est utile, car il permet de devenir propriétaire d’un nouveau bien avant la vente de son logement actuel, il comporte quelques inconvénients :

• c’est un crédit de courte durée, autrement dit de transition (ne peut excéder deux ans) et peut constituer un risque si le bien n’est pas vendu ;
• le remboursement des intérêts débute pendant le prêt relais, le capital ne sera payé qu’une fois le prêt relais clôturé ;

• les taux d’intérêt du prêt relais sont généralement plus élevés qu’un crédit immobilier classique.

Parmi les prêts relais, on distingue le prêt relais sec (si la vente de votre logement

actuel couvre l’achat du prochain) ou le prêt relais adossé (si vous avez besoin d’un crédit immobilier classique pour compléter le prêt relais).

Quelles sont les étapes pour acheter avant de vendre ?

Pour acheter avant de vendre, il convient de suivre différentes étapes :

• vérifier sa capacité d’emprunt (le montant maximum qu’un organisme de crédit peut vous proposer) et calculer son enveloppe d’achat (correspondant au budget disponible pour l’acquisition, épargne comprise) ;
• estimer son logement avant la vente en fonction du type de bien (maison, appartement), de ses caractéristiques (superficie, nombre de pièces, extérieur, etc.), de sa localisation, de ses performances énergétiques (étiquette au titre du DPE), de son environnement (quartier, commerce de proximité, école, accessibilité, transport, etc.), de son année de construction ;
• penser à inclure les frais liés à l’achat de la nouvelle résidence principale comme les éventuels frais d’agence, les frais de notaire ou les frais de déménagement ;
• faire établir les formalités de déclaration par le notaire avec la déclaration de plus-value ou la modification des fichiers de la taxe foncière ;
• déposer les documents liés à la construction de votre bien à l’administration fiscale notamment si vous achetez en l’état futur d'achèvement (Vefa).

2.Vendre votre résidence principale avant d’acheter la nouvelle

Les avantages

Choisir de vendre sa résidence principale avant d’acheter présente l’avantage de :

• sécuriser son budget immobilier en vue de son futur achat ;
• solder le crédit immobilier en cours ;
• bénéficier d’une situation financière saine avant de solliciter votre banque pour établir un plan de financement ;
• faciliter l’octroi d’un crédit immobilier à des conditions attractives.

Les inconvénients

Le principal inconvénient de vendre avant d’acheter, c’est que vous ne pouvez pas emménager dans votre nouveau logement. Il est dans ce cas nécessaire de trouver un lieu de résidence provisoire. Cette situation peut alors entraîner les conséquences suivantes :

• un inconfort logistique puisqu’il faut s’installer dans un logement provisoire ;
• des frais en plus liés à la location de ce logement de transition, les dépenses d’un garde-meuble ou encore le coût du déménagement supplémentaire.

Quelles sont les étapes pour vendre avant d’acheter ?

Pour vendre avant d’acheter, les étapes sont relativement semblables à l’opération inverse. En effet, il faut veiller à :

• faire estimer son logement afin de vendre son bien au juste prix en tenant compte des caractéristiques du logement, de sa localisation, de son étiquette énergétique mais aussi des prix du marché immobilier ;
• calculer sa capacité d’emprunt et faire évaluer son budget disponible pour acheter ;
• effectuer des simulations de prêts en incluant les frais annexes ;
• rechercher le nouveau bien à acheter ;
• penser à inclure les dépenses liées à l’éventuelle période de location nécessaire avant de pouvoir entrer dans la nouvelle résidence principale ainsi que le coût du déménagement supplémentaire et du garde-meuble.

3.Vendre et acheter en même temps : comment s’y prendre ?

Faire concorder vente de sa maison et achat d’une autre est généralement l’option choisie par tous les propriétaires. En effet, cette opération appelée « vente en cascade » permet de financer l’achat de sa future maison grâce à la vente de sa résidence actuelle.  Si le principe est simple, la mise en pratique peut être plus complexe et source d’anxiété liée notamment à   l’organisation requise ou encore à l’aspect financier. Il existe pourtant des solutions pour faire coïncider vente et achat d’un bien immobilier :

• profiter du délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif de vente de votre futur bien (généralement un peu moins d’un trimestre) pour vendre votre maison actuelle. Il est même possible de négocier avec chacune des parties afin d’organiser la signature des deux documents (vente et achat) le même jour ;
• intégrer une clause suspensive dans le compromis de vente de votre nouveau logement qui précise que l’achat ne se réalisera que si votre maison actuelle est vendue;
• passer par un prêt achat-revente qui permet de regrouper les financements de l’acquisition et de la vente en un seul prêt immobilier ;
• souscrire un prêt relais et bénéficier d’une avance partielle pour acheter son futur bien ;
• opter pour une vente longue si vous trouvez un acquéreur rapidement et négocier avec lui de prolonger la période entre la signature du compromis et la conclusion de la vente.

4.Autre alternative : acheter sans prêt relais c’est possible !

Si vous êtes propriétaire de votre bien et que vous souhaitez acheter sans prêt relais, vous pouvez tout à fait choisir de le louer. En effet en tant que secundo accédant, vous pouvez décider de :

• mettre votre bien en location pour financer l’achat d’une nouvelle maison ;
• penser à la location-accession, vous percevez alors des indemnités d’occupation durant une durée définie (jusqu’à trois ans) avant de céder le bien au locataire.