Secundo-accédant : quelles sont les spécificités d'un deuxième achat immobilier ?

Qu’est-ce qu’un secundo-accédant dans le cadre d’un achat immobilier ?

Un secundo-accédant est une personne achetant un deuxième logement. Le terme fait référence à l’expression « primo-accédant ». Cette dernière désigne une personne qui acquiert son premier logement.

La notion de secundo-accédant s’applique à plusieurs situations :

• vous vendez votre premier bien pour en acquérir un nouveau ;
• vous achetez un logement tout en conservant votre premier bien, car vous avez remboursé votre premier crédit immobilier. C’est le cas notamment pour une famille décidant de vendre sa maison pour en acheter une autre ;
• vous faites l’acquisition d’un second bien immobilier, mais vous n’avez toujours pas fini de rembourser le premier. Il est en effet possible d’acheter une deuxième maison et de louer la première, par exemple.

Le statut de secundo-accédant est applicable pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou pour un investissement immobilier.

Quelles sont les différences entre primo et secundo-accédant ?

Il existe plusieurs différences de profil entre un primo-accédant et un secundo-accédant.

La typologie des emprunteurs

La première différence tient à l’âge des emprunteurs.Pour grossir le trait, le primo-accédant est généralement un jeune trentenaire célibataire. Le premier achat de bien immobilier intervient souvent après avoir décroché son premier emploi. L’achat immobilier est motivé par la volonté de devenir propriétaire et de se constituer un patrimoine.

Le secundo-accédant est lui plus âgé. Son profil type s’agit d’un couple d’environ quarante ans ayant des enfants. Ses revenus sont stables. Le ménage achetant un second bien dispose généralement d’un emploi de cadre avec des revenus moyens ou élevés. Il a donc plus de pouvoir d’achat à consacrer à une seconde acquisition.

La deuxième acquisition a pour objectif de vivre dans un cadre de vie plus agréable. Elle peut aussi avoir pour but de se créer un revenu complémentaire.

Le type d’achat immobilier

Le projet d’un primo-accédant est plus souvent un appartement en centre-ville ou à proximité des transports en commun. Son objectif est d’être proche de son lieu de travail ou de pouvoir profiter des services de la ville. Il se tourne vers l’immobilier neuf ou l’ancien sans rénovation.

Les ménages secundo-accédant achètent en majorité une maison avec jardin. Ils s’éloignent des centres-villes pour disposer de plus de calme. Grâce à leurs revenus plus confortables, ils recherchent des biens plus grands. Les foyers secundo-accédant se tournent vers l’ancien avec rénovation pour pouvoir adapter le logement à leur mode de vie.

Les secundo-accédants peuvent se permettre de payer plus de frais de notaire. De plus, ils disposent d’un premier bien pour garantir un second prêt immobilier.

L’apport personnel

La dernière différence importante entre le primo-accédant et le secundo-accédant est le montant de leur apport personnel.

Le primo-accédant ne dispose pas forcément d’une épargne personnelle. Il vient de commencer sa carrière professionnelle. Il demandera donc en priorité un prêt immobilier sans apport. S’il dispose d’un apport personnel, il sera relativement faible, c’est-à-dire 10 % du montant total de l’acquisition immobilière.

Un secundo-acquérant est bien installé. Il dispose donc d’une épargne plus importante. Celle-ci peut provenir de son salaire ou de la vente du premier bien. Les banques sont très intéressées par ce type de profil. Il offre en effet une garantie importante pour le remboursement des sommes prêtées. Les secundo-acquérants présentent moins de risques aux yeux des banques.

Secundo accédant : quel impact sur l’assurance de prêt immobilier ?

Le statut de secundo-acquérant a plusieurs impacts sur le tarif de l’assurance immobilier. Tout d’abord, les ménages acquièrent des biens plus coûteux. L’assurance doit donc couvrir le remboursement d’un montant plus important. Ensuite, les secundo-acquérants sont en moyenne plus âgés. Ils présentent donc légèrement plus de risques de connaître une maladie les empêchant de rembourser leur crédit.

Le taux de l’assurance peut impacter significativement le montant global de l’emprunt pour les secundo-accédants. C’est un élément à prendre en compte pour calculer son budget prévisionnel.

Si vous êtes secundo-accédant, il est recommandé de comparer  l’ensemble des offres du marché, entre les assurances groupe et individuelles.

Vendre ou louer son logement pour en acheter un deuxième ?

Peut-on emprunter avec un crédit en cours ? Beaucoup de secundo-acquérants se posent cette question. Souhaiter conserver son premier bien immobilier en achetant le second peut être une opération intéressante sur le long terme.

Toutefois, il faut garder en tête que le taux d’endettement maximum est aujourd’hui de 35 %, assurance emprunteur incluse. Au-delà, les organismes bancaires n’accepteront pas de vous prêter. Pour faire baisser votre taux d’endettement, il existe deux solutions :

• vendre votre logement pour rembourser votre premier crédit immobilier ;
• louer votre habitation. Les revenus locatifs augmenteront vos revenus et feront ainsi baisser votre taux d’endettement.

Cette seconde solution s’accompagne de certaines contraintes. Vous devez assurer la gestion locative de votre bien loué. De plus, il faut savoir que les banques ne prennent pas en compte le montant annuel des loyers. Elles retranchent deux ou trois mois de loyer (paiement des charges, éventuels impayés ou vacance locative).

Faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter ?

L’ordre de vente et d’acquisition dépend en grande partie de votre situation. Certains secundo-accédants doivent trouver une nouvelle habilitation rapidement. C’est le cas notamment d’un déménagement pour raison professionnelle. Dans ce cas, le ménage doit acquérir un bien sans avoir eu l’occasion de vendre son logement actuel.

Le financement aura alors souvent lieu au travers d’un prêt relais. Il est également envisageable d’acheter avant de vendre sans prêt relais. Il faut alors disposer d’une épargne conséquente. Dans tous les cas, il est important de prendre sa décision en toute connaissance de cause (dynamisme du marché immobilier sur la commune, prix de vente envisageable, etc.).

Si votre bien a peu de chances de se vendre correctement ou rapidement, il est peut-être préférable d’attendre la réalisation de la vente avant d’acheter un nouveau bien.

Quel prêt immobilier pour un secundo-accédant ?

Il existe plusieurs types de prêts accessibles aux secundo-accédants.

Le prêt relais

Le prêt relais a été conçu spécifiquement pour permettre à un emprunteur d’acheter un bien rapidement tout en lui laissant un délai pour vendre son premier logement.

Le montant de ce prêt est de 60 % à 80 % du montant estimé de votre premier bien. La banque vous donne douze mois pour vendre ce dernier. Au-delà, vous devez rembourser le prêt relais, à moins que celui-ci ne soit prolongé d’une année supplémentaire

Concernant le coût de l'opération, en fonction des banques le taux d’un prêt relais est soit le même que ceux des prêts immobiliers de durée courte (par exemple 3,15 % sur 10 ans en juin 2025) ou alors à peine plus cher (la différence est de 10 à 20 points de base en moyenne). Pendant la phase de "relais", vous payez uniquement les intérêts et l’assurance du prêt, ce qui allège le taux d'effort.

Le prêt achat-revente

Le prêt achat-revente est lui aussi un crédit de transition. Il se déroule en deux temps :

• après la signature du prêt, vous avez 24 mois pour vendre le premier bien. Pendant cette période, vous remboursez les échéances du prêt ;
• à la vente du bien, une partie du prêt achat-revente est remboursée. L’établissement bancaire va lisser les nouvelles mensualités pour tenir compte de ce remboursement partiel.

L’intérêt de ce prêt est de donner de la souplesse sur le prix d’achat du bien. Si vous avez obtenu plus que prévu, vous pouvez réduire la durée du crédit. Si vous avez vendu moins cher qu'espéré, vous avez toujours la possibilité de baisser les mensualités pour prendre en compte ce manque à gagner.

Les prêts classiques

Le prêt immobilier classique vous permet d’emprunter une certaine somme d’argent destinée à financer l’achat d’un bien immobilier et d’éventuels travaux de rénovation.

Pour pouvoir prétendre à ce type d’emprunt, vous devez disposer de la capacité d’emprunt nécessaire. Vous devez également présenter un taux d’endettement inférieur à 35 % nouveau projet inclus (en intégrant l’assurance du prêt).