Quelles sont les autres solutions que le prêt relais pour acheter avant de vendre ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Acheter un nouveau bien sans avoir encore vendu l’actuel, c'est possible. Le prêt relais est l’une des solutions permettant cette opération. Mais la position de secundo-accédant ne vous permet pas forcément d’y avoir accès. Rassurez-vous, il existe d’autres solutions que le prêt relais bancaire pour acheter avant de vendre. Prêt achat-revente, ibuyer, autofinancement, etc. Il est possible d’acheter avant de vendre sans prêt relais.
Dans les grandes lignes, retenez qu’acheter avant de vendre, c’est :
- souscrire un prêt relais auprès de sa banque, crédit court terme (maximum deux ans) qui permet d’obtenir une avance sur les fonds de la future vente du logement actuel ;
- mettre en place un prêt achat-revente qui évite de faire plusieurs prêts lors d’une telle opération immobilière ;
- autofinancer son projet grâce à son épargne et ses revenus ;
- faire appel à une entreprise spécialisée (ibuyer) qui achète le bien avant une mise sur le marché pour gagner du temps et éviter la mise en place d’un prêt relais.
Le prêt relais est-il risqué ?
Le prêt relais est l’une des principales solutions lorsqu’il s’agit d’acheter avant de vendre un bien. Proposé par les banques, il permet d’acquérir un nouveau logement. Comme tout financement immobilier, il présente toutefois des avantages, mais aussi des limites qu'il est préférable de connaître avant de s'engager.
Le fonctionnement du prêt relais
Le prêt relais est un financement immobilier à court terme qui offre l’opportunité d’acheter un bien avant de vendre le sien. On parle de financement bancaire à court terme, car il ne peut pas excéder deux ans. Autrement dit, vous disposez de 24 mois pour le rembourser dans son intégralité.
En général, il est accordé pour une durée d’un an, renouvelable une fois. Cela permet de réduire légèrement le coût du financement. Le prêt relais fait partie de la gamme des crédits immobiliers. À ce titre, il présente plusieurs caractéristiques :
- un taux d’intérêt ;
- une assurance emprunteur exigée par les banques ;
- une garantie (organisme de caution, garantie hypothécaire, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, nantissement, etc.) ;
- des frais de dossier éventuels.
Comment fonctionne-t-il concrètement ? La banque prend en compte une partie de la valeur du bien à vendre. Cette part de financement représente généralement entre 60 % et 80 % selon l’avancement du projet :
- estimation du bien ;
- plusieurs estimations concordantes ;
- mise en vente ;
- compromis signé ;
- délai de rétractation du compromis passé et conditions suspensives levées.
Le prêt relais est destiné à être remboursé dès la vente du logement. Pendant cette période, vous payer uniquement des intérêts et l’assurance emprunteur. Le capital est soldé lorsque la vente est définitivement réalisée.
Dans quels cas le prêt relais est-il moins adapté ?
Le prêt relais n'est pas toujours la meilleure option. Il peut être moins adapté si
- votre logement peine à se vendre ;
- le marché immobilier est ralenti ;
- votre capacité d'emprunt est déjà fortement sollicitée.
Bon à savoir
Quelle que soit votre situation, il reste recommandé de se faire accompagner par un expert. Un courtier en crédit peut vous aider à étudier d’autres solutions de financement adaptées.
Les précautions qui entourent le prêt relais
Le prêt relais est pratique, mais il peut vite faire monter la note d’un investissement immobilier. En effet, si la vente tarde à se concrétiser, vous devrez continuer à payer les intérêts du prêt relais pendant toute sa durée.
À l'approche de l'échéance des deux ans, la pression peut également augmenter si le logement n'a toujours pas trouvé preneur. C'est pourquoi la banque reste prudente lorsqu'elle étudie votre dossier. Elle veille notamment à ce que le montant avancé reste compatible avec la valeur estimée du bien et avec votre capacité de remboursement.
Le prêt relais reste entouré d’un certain nombre de précautions afin de limiter le risque pour l’emprunteur comme pour l’établissement prêteur. C’est notamment la raison pour laquelle le financement n’excède pas 60% à 80 % de la valeur du bien.
Acheter avant de vendre : quelles sont les autres solutions que le prêt relais ?
Le prêt relais n'est pas la seule solution pour financer un nouvel achat immobilier avant la vente de votre logement actuel. Selon votre situation, votre niveau d'épargne ou l'avancement de votre projet, d'autres solutions peuvent être plus adaptées. Chacune présente toutefois des avantages et des limites qu'il est important de connaître.
Le prêt achat-revente
Le prêt achat-revente est un autre financement proposé par la banque pour emprunter avant de vendre sans prêt relais. Il consiste à ne mettre en place qu’un seul et même crédit, incluant le capital restant dû de votre ancien emprunt ainsi que le montant nécessaire à l’acquisition du nouveau logement. Avec le prêt relais, plusieurs financements peuvent coexister :
- le prêt immobilier classique ;
- le prêt relais ;
- un crédit complémentaire si le montant du prêt relais ne couvre pas la totalité du nouvel achat.
Le prêt achat-revente regroupe ces différents besoins en une seule opération. Pour le rembourser, il convient de passer par deux phases distinctes :
- une première phase durant laquelle les mensualités sont adaptées à votre situation jusqu’à la vente de votre ancien logement ;
- une deuxième phase, après la revente, pendant laquelle une partie du crédit est remboursée grâce au produit de la vente, avant le recalcul des nouvelles mensualités.
Cette solution permet souvent de simplifier la gestion de votre financement en évitant de cumuler plusieurs prêts.
Bon à savoir
Le prêt achat-revente est particulièrement adapté lorsque vous remboursez encore un crédit immobilier important sur votre résidence actuelle. En revanche, son obtention dépend de l'étude de votre dossier et de votre capacité d'emprunt.
La solution du ibuyer
Le ibuyer est une entreprise spécialisée en achat de biens immobiliers. Elle se propose d’acheter votre bien sans avoir à le mettre en vente sur le marché. C’est donc un bon moyen d’acheter sans prendre de prêt relais.
Néanmoins, le prix d’achat est inférieur à son prix réel, pour que l’ibuyer engrange ensuite une plus-value lors de la véritable mise en vente sur le marché immobilier. Cette solution peut convenir aux propriétaires qui souhaitent vendre rapidement ou sécuriser leur achat avant la signature définitive.
Bon à savoir
Les sociétés de ibuying ne sont pas présentes sur l'ensemble du territoire. Ce type de service reste principalement proposé dans les secteurs où le marché immobilier est suffisamment dynamique.
L’autofinancement
Peut-être disposez-vous déjà des fonds nécessaires pour financer votre nouvel achat avant la vente de votre logement actuel. Dans ce cas, vous pouvez acheter sans recourir à un prêt relais.
Le conseil Empruntis
Avant d'utiliser toute votre épargne, vérifiez que vous conservez un niveau de trésorerie suffisant. Une partie de ce capital pourra être utile pour financer les frais de notaire, un déménagement ou d'éventuels travaux dans votre nouveau logement.
Dernière solution sans prêt relais : réaliser l’achat et la vente au même moment
Enfin, si votre bien est en cours de vente, vous pouvez faire en sorte de finaliser la transaction le même jour que votre nouvel achat. Dans ce cas, pas besoin de faire un prêt relais. Votre notaire fait en sorte de signer la vente de votre bien le matin par exemple, et votre nouvel achat l’après-midi. C’est lui qui se chargera ensuite des transactions financières pour que l’opération soit finalisée en bonne et due forme.
Tableau récapitulatif des alternatives au prêt relais
|
Solution |
Points forts |
Points de vigilance |
|---|---|---|
|
Prêt achat-revente |
Un seul crédit, mensualités simplifiées |
Soumis à l’accord de la banque |
|
Autofinancement |
Pas d’intérêts supplémentaires |
Nécessite une épargne importante |
|
Ibuyer |
Vente rapide |
Prix d'achat généralement inférieur au marché |
|
Vente et achat le même jour |
Aucun financement transitoire |
Calendrier très difficile à coordonner |
4 conseils pour vendre rapidement sans prêt relais
Pour éviter tout stress, il est important de faire tout ce qui est en votre possible pour vendre le plus rapidement possible. Quelques petites astuces peuvent vous y aider.
1.Faites tous les petits travaux restés en suspens
On ne voit généralement plus les petits défauts de son logement lorsque l’on y vit sur le long terme, mais les détails peuvent sauter aux yeux d’un visiteur. Essayez d’avoir un œil objectif et de déceler les améliorations faciles à réaliser pour qu’un acquéreur n’ait pas la sensation de devoir entreprendre des travaux à son arrivée.
2.”Dépersonnalisez” votre logement pour les visites
Des photos partout, une décoration un peu trop présente, cela peut freiner un visiteur dans sa projection. Si vous lui proposez un bien sobre, vous avez plus de chance pour qu’il achète votre maison ou votre appartement.
3.Estimez correctement le prix de votre bien
L’estimation de votre bien est un critère essentiel. Vous devez analyser le marché immobilier et déterminer les forces et les faiblesses de votre bien pour fixer le prix le plus juste. Un prix trop élevé n’attire pas de visiteurs. Les potentiels acquéreurs suivent le marché et verront que votre bien ne se vend pas et que vous en baissez le prix plusieurs fois. Notre conseil : mettez sans attendre votre bien à vendre au prix du marché.
4.Faites appel à une agence immobilière
Faire appel à une agence immobilière présente de nombreux avantages :
- être certain de fixer le bon prix de vente ;
- prendre le temps de proposer une visite qui saura mettre en avant les atouts de votre bien ;
- cibler les acheteurs intéressés et en capacité financière d’acheter votre bien.
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