Prêt relais en VEFA : est-ce possible ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un bien immobilier consiste à acquérir un appartement ou une maison sur plan.
- Il est possible d’obtenir un prêt immobilier pour acheter en VEFA, comme pour un bien classique.
- Le prêt VEFA prend en compte que le bien n’est pas achevé. Les sommes d’argent sont débloquées par appels de fonds et le remboursement du capital ne commence qu’après la livraison du bien.
- Le prêt immobilier pour un achat en VEFA est généralement plus cher que le prêt classique du fait des intérêts intercalaires.
- Le prêt relais est un crédit de courte durée utilisé pour financer l’achat d’un nouveau bien en attendant la vente du précédent.
- Utiliser un prêt relais pour acheter en VEFA peut être risqué notamment à cause des délais de livraison du bien en construction.
- Pour acheter en VEFA, mieux vaut vendre son bien actuel et opter pour une location en attendant la fin des travaux. Il est également possible de négocier une vente longue avec l’acheteur du bien précédent.
Comment fonctionne un prêt en VEFA ?
Le prêt pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un prêt immobilier classique permettant d’acquérir un bien sur plan.
Le prêt VEFA consiste à débloquer les fonds par étapes, en fonction de l’avancée des travaux, ce qui génère des intérêts intercalaires. Globalement, le premier déblocage correspond à 35 % et est versé au moment de l’achèvement des fondations.
Le remboursement du prêt VEFA peut s’effectuer de plusieurs façons au choix de l’emprunteur :
- remboursement des intérêts intercalaires jusqu’à la livraison et début de remboursement du capital par la suite ;
- remboursement des intérêts intercalaires et du capital à la livraison (dans tous les cas, vous devrez généralement rembourser l’assurance emprunteur).
Le prêt VEFA est généralement plus cher qu’un prêt classique du fait des intérêts intercalaires. A cela s’ajoutent les primes d’assurance emprunteur qui sont dues dès la signature du prêt.
Malgré tout, opter pour la VEFA comporte quelques avantages : vous bénéficiez notamment des frais de notaires du neuf, moins élevés que dans l’ancien. Vous avez également l’assurance d’acheter un bien aux normes et qui ne nécessitera pas de travaux avant plusieurs années.
Quelle est la particularité du prêt relais ?
Le prêt relais est un prêt particulier de courte durée (entre 12 et 24 mois) destiné à financer l’achat d’un nouveau bien avant que le précédent ne soit vendu. La particularité du prêt relais est d’être remboursé en une seule fois, lorsque le bien précédent est vendu. Cela permet à l’emprunteur d’attendre la livraison de son bien en VEFA pour vendre son logement actuel et d’éviter des frais d’une location intermédiaire.
Le prêt relais permet d’obtenir immédiatement des liquidités (environ 60 % du montant total). Ainsi, l’acquéreur en VEFA peut régler le premier apport au promoteur du bien.
Pourquoi souscrire un prêt relais en VEFA n’est pas idéal ?
En théorie, rien n’empêche de souscrire un prêt relais pour acquérir un bien en VEFA. Dans la pratique, les banques sont souvent réticentes à le faire. D’autre part, pour l’emprunteur, cette solution n’est pas forcément idéale pour plusieurs raisons.
Le coût du prêt relais
Le prêt relais a un coût qui vient s’ajouter aux intérêts intercalaires que vous payez pour votre nouveau bien en VEFA. En effet, lorsque vous bénéficiez du prêt relais, vous devez régler les mensualités auxquelles s’ajoutent les intérêts bancaires et l’assurance qui couvre votre financement.
Attention aux délais de livraison !
L’inconvénient principal du prêt relais en VEFA est sa durée. Si la livraison de votre bien VEFA prend du retard, vous êtes tenu de rembourser le prêt relais même si vous n’avez pas encore vendu votre ancien logement. Cela peut vous amener à vendre dans l’urgence (voire vendre à perte) et à partir en location en attendant la fin des travaux (alors que le prêt relais était destiné à éviter ce cas de figure).
Le prêt relais peut cependant se révéler intéressant si le délai de livraison est très court.
Nos conseils pour acheter en VEFA avant de vendre
Si vous souhaitez acheter en VEFA avant de vendre votre bien, il existe d’autres pistes que le prêt relais. Vous pouvez tout d’abord négocier avec l’acquéreur de l’ancien logement une vente longue, si celui-ci n’est pas pressé d’emménager, mais cela reste rare.
L’autre solution est de disposer d’un apport personnel suffisant pour couvrir les sommes à verser à la signature du contrat de réservation du logement en VEFA. Vous pourrez ensuite souscrire un prêt VEFA pour financer la construction tout en conservant votre ancien logement. Le prêt VEFA est également compatible avec le prêt à taux zéro, le prêt à l’accession sociale ou les prêts conventionnés.
Enfin, anticipez la vente de votre ancien logement afin de ne pas devoir vendre dans l’urgence en faisant des concessions sur le prix. Lorsque la livraison du bien en VEFA est proche, commencez les démarches pour mettre en vente votre bien actuel, afin de ne pas perdre de temps. Le marché immobilier évolue avec la hausse des taux d’intérêt et le délai moyen de vente augmente.
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