VEFA : quels sont les recours possibles en cas de retard de livraison ?

Quels sont les délais de livraison pour une VEFA ?

La VEFA et le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) sont encadrés par le code de la construction et de l’habitation (CCH). En moyenne, une livraison VEFA s’effectue entre 10 et 24 mois après la signature du contrat.

Dans l’acte de vente, le promoteur ou le constructeur indique un délai de livraison, avec une date butoir pour laquelle le bien devra être livré. Il peut s’agir d’une date précise comme « au plus tard le 30 avril 2027 » ou d’une période comme « au second trimestre 2027 ».

Quand la livraison du logement peut-elle être effectuée ?

Selon le site du service public, la livraison du bien immobilier en VEFA doit être réalisée lorsque le logement est considéré comme achevé. Cela implique notamment une alimentation en eau, gaz et électricité. Concrètement, la livraison est actée si aucune anomalie majeure n’est relevée et que le bien est habitable. Les petits défauts mineurs (peinture non terminée, salissures, etc.) dont la résolution peut être reportée ultérieurement et n’empêchant pas l’entrée dans le logement peuvent toutefois être mentionnées dans les réserves du contrat de VEFA.

Le cas particulier des clauses de travaux

Les contrats de VEFA peuvent inclure une clause mentionnant que la réalisation de certains travaux est à la charge de l’acquéreur et non du promoteur ou du maître d'œuvre. L’absence de ces travaux ne constitue donc pas une cause de préjudice, car prévue au contrat immobilier. Il peut par exemple s’agir de la pose d’un carrelage mural, d’équipements sanitaires ou de mobilier de cuisine.

Puis-je être indemnisé en cas de retard de livraison ?

Un retard de livraison entraîne des préjudices pour l’acquéreur. On peut par exemple mentionner une perte de loyer en cas d’investissement locatif, mais également le fait de devoir continuer à payer un loyer dans un autre logement en attendant de pouvoir emménager, ainsi que les frais liés à la garde des meubles par exemple. Heureusement, des solutions existent et certaines clauses permettent une indemnisation pour limiter les préjudices subis par l’acquéreur.

Oui, vous avez droit à une indemnisation…

Les retards de livraison en VEFA sont communs et peuvent avoir des répercussions financières sur l’acheteur. Pour protéger les acquéreurs, le code de la construction donne la possibilité de réclamer des indemnités, et ce même si votre contrat n’en mentionne pas le montant.

En cas de retard de livraison VEFA supérieur à 30 jours, le constructeur doit régler une pénalité qui est proportionnelle à la durée du retard. Généralement, le montant de ces indemnités est d’au moins 1/3 000e du prix du logement neuf par jour de retard constaté. Le promoteur/constructeur peut toutefois comptabiliser les jours ouvrables seulement, donc le montant final varie selon les cas.

Le site du service public mentionne également que l’acquéreur peut tenter une résolution à l’amiable avec le promoteur immobilier pour réparer le préjudice.

… sauf exceptions !

Les indemnités de retard de livraison VEFA ne sont toutefois pas automatiques. En effet, vous n’aurez pas le droit à une indemnisation si le chantier a pris du retard à cause d’évènements exceptionnels comme de fortes intempéries (neige ou vent extrême, pluie abondante, inondation, etc.) ou à cause d’évènements subis, et non provoqués, par le constructeur.

En fonction de l’état d’avancement du chantier de construction d’un logement neuf, les intempéries ont un impact plus ou moins important. À titre d’exemple, le vent ou des inondations peuvent provoquer une suspension temporaire lors de la phase de gros œuvre. Par contre, si le bâtiment est déjà hors d'eau et hors d'air, la pluie ou le vent ne permettent pas de justifier un retard.

Quelles démarches pour être indemnisé lors d’un retard ?

Si vous avez droit à des indemnités, comment les réclamer ? Il vous faut envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au constructeur, à son garant ou encore au maître d’œuvre. Précisez dans votre lettre le jour à partir duquel le chantier a pris du retard afin de notifier clairement le premier jour de paiement des indemnités.

En cas de désaccord sur la date de retard de livraison VEFA ou encore sur les causes du retard, il est possible de faire appel à un expert nommé par un juge. Ce dernier se procure par exemple les relevés météo pour la période de chantier et sera ainsi en mesure de calculer le retard réellement imputable.

VEFA : comment me protéger des retards de livraison ?

Pour être certain de bénéficier d’un dédommagement pour le délai de livraison en VEFA non respecté, nous vous conseillons d’intégrer la notion de « pénalités pour retard de livraison » directement dans votre contrat de réservation s’il ne l’inclut pas déjà.

De plus, pour votre propre intérêt, il est préférable d’avoir une date précise et fixe plutôt qu’un trimestre, puisque ce dernier est forcément plus vague.

Que faire en cas d’abandon du chantier ?

Les garanties en jeu

Votre retard de livraison en VEFA est dû à un retard de chantier ? Dans ce cas, il existe des leviers et des garanties légitimes à actionner. L’abandon de chantier se caractérise par un arrêt injustifié et anormalement long des travaux de construction. Les travaux de votre maison ou appartement neuf sont considérés interrompus sans motifs légitimes : aucun cas de force majeure ni d’évènement extérieur, imprévisible et irrésistible qui viendrait expliquer ce retard.

Dans ce cas, vous pouvez faire jouer les garanties signées avec le promoteur, dont la garantie d’achèvement du promoteur qui est mentionnée dans l’acte de vente. Cette garantie peut être :

• Extrinsèque : le garant qui s’engage à achever les travaux.
• Intrinsèque : le promoteur s’engage à achever les travaux.

Les recours possibles

Si le chantier est annulé, vous êtes en mesure de récupérer la totalité des fonds investis grâce à la garantie de remboursement. Pour cela, envoyez une mise en demeure de livraison d’appartement ou de maison à votre promoteur pour lui demander expressément de reprendre les travaux. Elle peut être envoyée par voie d’huissier ou en recommandé avec accusé de réception.

Dans la situation où l’abandon de chantier serait causé par des difficultés financières de l’entreprise, qui serait elle-même en plein redressement judiciaire, vous devez vous adresser à l’administrateur judiciaire.

Enfin, si vos travaux ne reprennent pas, faites constater leur arrêt par un huissier. Vous pouvez ensuite utiliser les recours suivants :

• recours en référé pour demander à un juge d’ordonner à l’entreprise de terminer les travaux sous astreinte, ou pour constater l’abandon de chantier et pouvoir reprendre les travaux avec une autre entreprise ;
• le recours au fond pour mettre en jeu la responsabilité de l’entreprise et obtenir une réparation du préjudice, c’est-à-dire des dommages et intérêts.

Contacter un avocat

Si le constructeur refuse la résolution à l’amiable et fait traîner le remboursement des pénalités dues, il est recommandé de faire appel aux services d’un avocat. Selon son jugement, il pourra être nécessaire de saisir le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire dans le cadre d’un procès civil.