Ce jeudi matin, au cœur de Paris, l'hôtel Mandarin Oriental Lutetia accueillait la 5ᵉ édition de la conférence de presse Belles Demeures consacrée à l'immobilier de prestige. Plateforme spécialisée dans l'immobilier d'exception depuis bientôt quarante ans, Belles Demeures revendique aujourd'hui 41 % de part d'audience sur la demande de logement premium en France et 4 millions de visites mensuelles. Et le constat dressé par les intervenants présents donne le ton : « La dernière décennie sur le marché immobilier n'a pas été un long fleuve tranquille », résume Thomas Lefebvre, vice-président Data science de la plateforme.
Nouvelles aspirations résidentielles, concentration des patrimoines : ces dix dernières années ont rebattu les cartes, pour le segment du luxe, qui semble grignoter du terrain, là où le marché classique s’essouffle. Thomas Lefebvre observe "On assiste à une accélération de la concentration du patrimoine". Preuve en est : les 10 % de ménages les plus aisés détenaient 40 % du patrimoine national en 2015, contre 48 % aujourd'hui.
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Le marché du prestige, une dynamique à part
L'immobilier de prestige ne représente que 5 % des transactions réalisées en France. Pourtant, il pèse lourd : 39,3 milliards d'euros, soit 17 % de la valeur totale du marché immobilier français. Et son poids ne cesse de grandir : en dix ans, la valeur de ce marché est passée de 24 à 39,3 milliards d'euros, une progression de plus de 60 %. Une poignée de ventes concentre ainsi une part considérable, et croissante, des transactions.
Bon à savoir
Le prestige, comme découpé par Belles Demeures, se divise en trois cercles distincts. Le « Premium », son entrée de gamme, regroupe les 5 % de transactions les plus élevées et concentre à lui seul 85 % du marché du prestige. Viennent ensuite le « Luxe » (1 % des ventes) et « l'Ultra-luxe » (0,1 %), réservé aux biens les plus rares. Pour franchir la porte du prestige, le ticket d'entrée dépend de la géographie : comptez plus de 1,6 million d'euros à Paris, tandis qu’il faudra compter plus de 600 000 euros sur le reste du territoire.
L’année 2025 marque un net rebond : avec près de 40 000 transactions, en hausse de + 10 % sur un an, l'année se classe au 5ᵉ rang des meilleures sur la décennie. On reste loin des sommets de 2021 et 2022, mais le segment retrouve son rythme de croisière, là où le marché classique peine encore à se relancer.
Les littoraux ont la cote
C'est sans doute le grand enseignement de l'étude : la carte du luxe français s'est redessinée au profit des bords de mer. La Côte d'Azur est maintenant le premier marché du prestige, avec 15 % de la valeur nationale. Mais derrière elle, la côte atlantique (15 % elle aussi) grimpe vite : + 5 points de part de marché en dix ans. La Bretagne, elle, a tout simplement doublé sa part, passant de 2 % à 4 % sur la décennie.
Les prix racontent la même histoire. Là où Paris progresse de + 29 % sur dix ans, les territoires de villégiature s'envolent : + 49 % en Provence comme en Normandie, + 48 % sur la côte atlantique, + 45 % dans les stations de ski et + 41 % en Bretagne. Sur l'Atlantique, le Cap-Ferret, le Pyla-sur-Mer ou Hossegor voient désormais s'échanger des biens autour de 2 millions d'euros.
Pourquoi cet engouement ? Parce que ces territoires ont changé de statut. On n'y achète plus seulement une résidence secondaire pour l'été : on s'y installe à l'année, comme en témoigne la multiplication des écoles internationales sur la Côte d'Azur. La montagne, et plus particulièrement les stations, suit la même pente, et c'est même le segment le plus dynamique du moment : dans des stations comme Val-d'Isère (3,9 millions d'euros de prix médian), Méribel (3,3) ou Courchevel (3,1), les prix ont encore bondi de + 11 % sur un an.
Paris, toujours la plus chère malgré son recul
Faut-il en conclure que la capitale décroche ? Pas vraiment. Certes, Paris a cédé du terrain sur le classement des parts de marché national : première en 2015 avec 19 % du prestige, elle ne pèse « plus » que 14 % aujourd'hui, reléguée à la 3ᵉ place derrière la Côte d'Azur et la côte atlantique. Mais elle reste le territoire le plus cher, avec un prix moyen autour de 2 millions d'euros. Le 16ᵉ, premier arrondissement du prestige parisien, dépasse les 18 000 €/m², affiche un prix médian de plus de 2,8 millions d'euros et concentre à lui seul 20 % de l'offre de prestige de la capitale.
C'est surtout sa résistance qui impressionne. Quand les prix du résidentiel classique parisien ont été revus à la baisse après son pic de 2021. Un pic qui s’expliquait par des taux d’emprunts immobiliers très avantageux, le prestige est resté quasiment au sommet, creusant un écart d'une dizaine de points en dix ans. Une définition très concrète de la valeur refuge. Paris demeure d'ailleurs une référence mondiale aux yeux des acheteurs : 67 % citent sa pérennité patrimoniale comme argument d’achat.
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