La plus-value immobilière, souvent perçue comme quasi automatique, est en réalité loin d’être garantie. En 2021, selon le chiffres du SDES, près d’un tiers des logements anciens revendus en France l’ont été à un prix inférieur à leur valeur d’achat actualisée de l’inflation. À l’inverse, un peu plus d’un bien sur cinq a vu son prix de vente plus que doubler.
Au total, 1,2 million de logements anciens ont changé de propriétaire cette année-là. Toutefois, la plus-value ne peut être calculée que pour environ 600 000 transactions, les autres correspondant notamment à des successions, donations ou logements construits après l’achat du terrain. Pour les ventes analysées, le prix médian s’établit à 133 000 € pour un appartement et 200 000 € pour une maison, hors droits de mutation. Pour de nombreux propriétaires, la revente intervient d’ailleurs après plusieurs années de remboursement d’un crédit immobilier, ce qui renforce l’enjeu financier de la plus-value réalisée.
Taux Empruntis relevés le 15/06/2026
Des écarts de plus-value très importants
Les résultats montrent une forte dispersion des gains immobiliers. Pour la moitié des ventes, la plus-value dépasse 18 % du prix d’achat initial actualisé. Mais 31 % des biens sont revendus à perte, et un quart affichent même une moins-value supérieure à 6 %.
À l’autre extrême, certains biens ont connu une progression spectaculaire : dans 14 % des cas les plus favorables, le prix de vente a plus que triplé par rapport au prix d’achat.
Les maisons se révèlent globalement plus rentables que les appartements. La plus-value médiane atteint 33 % pour les maisons, contre 6 % pour les appartements. Plusieurs facteurs l’expliquent : les maisons ont souvent été achetées plus tôt, à une période où les prix immobiliers étaient plus bas, et elles font davantage l’objet de travaux d’amélioration.
La durée moyenne de détention d’un logement revendu en 2021 est d’ailleurs de 12,2 ans, légèrement plus longue pour les maisons que pour les appartements.
Le cycle immobilier pèse fortement sur les gains
La période d’achat joue un rôle déterminant dans la plus-value réalisée. Les biens acquis entre 2006 et 2010, période marquée par des prix très élevés, ont généré les performances les plus faibles lors de leur revente en 2021. Pour les appartements achetés durant cette période, la plus-value médiane atteint - 15 %, et près des trois quarts ont été revendus à perte.
À l’inverse, les logements acquis avant les années 2000 ou après la correction du marché ont souvent bénéficié d’une hausse plus marquée des prix.
Des gains plus élevés dans les zones tendues
La localisation influence également fortement la rentabilité immobilière. Pour les maisons, la plus-value médiane varie autour de 30 % selon les territoires, avec des niveaux proches entre petites villes, zones rurales et grands centres urbains.
Pour les appartements, l’écart est plus marqué. La plus-value médiane atteint 10 % dans les grands centres urbains, contre 3 % dans les petites villes et quasiment 0 % dans certains territoires intermédiaires.
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