Le marché immobilier a beaucoup changé en l’espace de six ans. À l’approche des prochaines élections municipales, SeLoger a publié une étude dont le constat est sans appel : le pouvoir d’achat des ménages et leur capacité à accéder à la propriété ont fortement chuté.
De l’euphorie à un dur retour à la réalité
Quand on analyse l’évolution du marché immobilier français entre 2020 et 2026, on voit apparaître clairement deux périodes distinctes :
- une période faste de 2020 à 2023, marquée par des taux d’intérêt historiquement bas et un nombre très élevé de transactions, principalement à destinations de bien situés en périphérie loin des grands centres urbains ;
- une période d’ajustement et de tension depuis 2023, symbolisée par une remontée importante des taux d’intérêt et un nombre de transactions en net recul.
Pour expliquer la morosité du marché actuel, plusieurs chiffres de l’étude partagée par SeLoger se montrent particulièrement éloquents :
- entre 2020 et 2023, le coût moyen d’un bien a augmenté de 16,9 %, en réponse à un marché très dynamique, porté par des taux très bas ;
- entre 2023 et 2026, le coût moyen d’un bien a baissé de seulement 1,9 %, alors que le baromètre des taux immobiliers a quant à lui sensiblement augmenté de 2,4 points.
Autrement dit, les prix pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement sont demeurés très proches de la phase d’euphorie du marché, quand bien même les taux d’intérêt se sont envolés. Résultat ? Des porteurs de projet bien plus frileux à l’idée de sauter le pas du crédit immobilier, découragés par un contexte économique très peu favorable. Toujours selon l’étude réalisée par SeLoger, on apprend que la surface accessible à l’achat a chuté de 11m² entre février 2020 et 2026, soit l’équivalent d’une pièce en moins pour un prix similaire.
Des conséquences directes sur le marché locatif
Beaucoup d’appelés, mais peu d’élus. Voilà qui résume plutôt bien le marché locatif actuel, particulièrement tendu. Et à y regarder de plus près, cette situation n’a rien de très surprenant eu égard à la difficulté d’accès à la propriété, contraignant de nombreux locataires à le rester et contribuant ainsi à l’engorgement d’un réseau déjà fortement saturé.
Cette situation de saturation se ressent également dans les chiffres avancés par l’étude de SeLoger. Dans un premier temps, le locatif a suivi une tendance plutôt similaire au marché de l’achat immobilier. Ainsi, entre 2020 et 2023, les locataires ont vu les loyers progresser de 5,8 %. Mais une hausse plus importante a frappé le marché de la location entre 2023 et 2026, estimée à 8,1 %. Conséquence ? Des difficultés croissantes pour les ménages aux revenus les plus modestes à se loger dans un marché toujours plus concurrentiel.
Municipales 2026 : l’épineuse question du logement
Dans de nombreuses villes françaises, la question de l’accès au logement sera au cœur des campagnes municipales de 2026. Notamment dans les régions les plus durement touchées par la flambée des prix et la saturation locative, comme c’est le cas dans l’Ouest de la France où certaines communes ont enregistré en six ans des hausses spectaculaires (Quimper et Le Mans, avec respectivement + 46,1 % et + 41,6 %).
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