Encadrement des loyers : l'étude qui relance les débats

Alors que l’expérimentation de l’encadrement des loyers doit prendre fin en novembre 2026, sauf décision de prolongation, un rapport très attendu vient alimenter le débat. Remise au gouvernement par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, cette étude confirme que le dispositif a bien freiné la hausse des loyers. Mais ses effets sur l’offre locative et les ménages restent plus nuancés.

Taux Empruntis relevés le 07/06/2026

Une hausse des loyers freinée

Créé par la loi Alur en 2014 puis relancé à titre expérimental par la loi Élan, l’encadrement des loyers vise à limiter les hausses dans les zones où le marché locatif reste particulièrement tendu. Le dispositif a progressivement été mis en place dans plusieurs grandes agglomérations comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier. Selon le rapport partagé sur le site de l’Institut des politiques publiques (IPP), les loyers ont progressé moins vite dans les villes concernées que dans des communes comparables non soumises au dispositif. L’écart atteint :

• entre 2 % et 4 % dans les deux années suivant la mise en place du dispositif ;
• jusqu’à 5 % en fin de période.

Pour les auteurs, cette modération représente un gain d’environ 600 à 700 millions d’euros par an en faveur des locataires. Deux tiers de cet avantage seraient financés par les propriétaires, qui perçoivent des revenus locatifs moins élevés. L’État participe également à cet effort à travers une baisse des recettes fiscales et sociales associées à ces loyers.

Des effets très différents selon les territoires

Si le dispositif atteint son objectif de modération des loyers, ses bénéfices ne profitent pas partout aux mêmes ménages. Le rapport montre ainsi que les gains varient selon les territoires :

• en Seine-Saint-Denis, l’encadrement profiterait davantage aux foyers modestes ;
• à Paris, les principaux bénéficiaires seraient le plus souvent des locataires aux revenus relativement élevés.

Les économistes pointent également plusieurs limites :

• un dispositif difficile à piloter ;
• des données statistiques encore insuffisantes ;
• un contrôle du respect des plafonds qui reste difficile à assurer.

Autrement dit, l’encadrement des loyers agit bien sur les prix, mais il ne cible pas systématiquement les ménages qui rencontrent les plus grandes difficultés pour se loger.

Une influence encore difficile à mesurer sur l’offre locative

Malgré la stabilisation des taux immobiliers observée ces derniers mois, les difficultés d’accès au logement restent importantes dans les grandes villes. Dans ce contexte, la question de l’impact de l’encadrement des loyers sur l’offre locative reste centrale. Sur ce point, les auteurs appellent à la prudence. Ils expliquent ne pas avoir pu établir de lien direct entre l’encadrement des loyers et une baisse du nombre de logements proposés à la location. Les données actuellement disponibles ne permettent pas de trancher définitivement.

Le rapport rappelle néanmoins que plusieurs travaux internationaux évoquent un risque de réduction progressive de l’offre locative à plus long terme. À quelques mois de la fin de l’expérimentation, le débat reste donc ouvert. Entre soutien au pouvoir d’achat des locataires et interrogations sur les effets à long terme pour le marché locatif, l’avenir du dispositif continue de diviser collectivités, propriétaires et pouvoirs publics.