Crédits immobiliers : les banques au rendez-vous de l'histoire

On n’entend plus guère parler de crédit immobilier. Pas de nouvelle, bonne nouvelle ?

On est tenté de le penser. Au-delà du silence rassurant, ce sujet majeur pour les candidats à la propriété immobilière mérite une analyse, dans un univers troublé et sans repère. D’autant qu’il y a peu, on entendait encore des experts du secteur tirer la sonnette d’alarme sur le risque que le taux d’usure empêche des ménages, primo-accédants en particulier, de souscrire un prêt… On annonçait aussi des augmentations de taux significatives avant même l’été, et d’autres encore avant la fin de l’année. Le crédit est-il pour les ménages porteurs d’un projet immobilier un élément incitatif ?

L’attitude des banques d’abord mérite qu’on s’y attarde : elles sont clairement désireuses de prêter aux acquéreurs immobiliers. Aucune politique de restriction de la distribution, bien au contraire. Si elles ont eu des doutes sur l’évolution des valeurs des biens dans un marché qui perdait de son volume, au cœur d’une économie nationale au ralenti et dans un contexte géopolitique dégradé, elles sont rassurées à plusieurs égards.

Les prix se sont corrigés partout en France, venant redonner de l’oxygène aux Français candidats à l’accession ou à l’investissement, et ils sont aujourd’hui stabilisés. Ce point est majeur pour des prêteurs, qui sont fondés à regarder les logements comme des actifs sûrs, dont la valeur restera à bonne hauteur en cas de besoin de revente d’un emprunteur.

Les établissements financiers constatent également que, même lorsque les fondamentaux sont altérés, le marché de l’immobilier existant conserve de la vigueur : certes, les volumes sont de l’ordre de 20 % en dessous des meilleures années, mais restent à des niveaux importants. Les moins optimistes tablent sur une année 2026 au-delà des 950 000 opérations, quand on a connu 1,2 million de transactions dans notre pays.

On se rappellera que le marché était descendu à 830 000 reventes, lorsque l’inflation a fait rage. On peut à bon droit soutenir que le rythme actuel correspond à une vitesse de croisière. Il sera difficile de compter sur un déploiement du marché pour deux raisons : le chômage est reparti à la hausse pour se fixer à 8,1 %, alors que les années récentes l’avaient vu refluer, et les défaillances d’entreprises auront crû de 8 % en 2026. Derrière ces chiffres, des milliers de ménages qui perdent la visibilité dont ils ont besoin pour se lancer dans la réalisation d’un projet immobilier, et qui seront tenus à l’écart du marché pour un certain temps.

S’agissant de l’investissement locatif, les banques le soutiennent aussi, avec un point positif et une réserve. Elles voient d’abord que la demande de locations n’a jamais été si forte par rapport à une offre très insuffisante, partout en France. En somme, elles ont la certitude qu’un logement acquis à des fins d’exploitation ne connaîtra pas de période de vacance, et que son rendement sera constant et assuré, garantissant un remboursement sans heurt du crédit contracté par l’investisseur.

Elles sont en revanche limitées dans leur volonté de prêter aux Français qui veulent acheter pour louer par les critères restrictifs prudentiels du Haut conseil de stabilité financière : le taux maximum d’endettement de 35 % pénalise les ménages qui sont encore en cours d’amortissement du prêt de leur résidence principale, en fût-il à sa fin, d’autant que le loyer à attendre de l’opération est censé ne pas être pris en compte au titre des revenus. 

Nombre de banques composent avec cette bride de deux façons. Beaucoup estiment excessive la recommandation consistant à ignorer les loyers futurs, et les pondèrent à 60 % ou 70 %. Ensuite, elles utilisent la possibilité qui est accordée par le HCSF de prêter à discrétion, en assouplissant le critère de taux d’endettement maximum, pour un cinquième de leur production : c’est sur cette enveloppe qu’elles financent le plus souvent leurs clients investisseurs.

La question des taux aurait pu être douloureuse, mais lors de sa réunion du 23 juillet dernier, la Banque centrale européenne a décidé de laisser ses taux inchangés, après le relèvement du mois précédent. La prochaine réunion, prévue le 10 septembre, pourrait modifier la donne et réévaluer les taux.

À ce jour et pour tout l’été, les conditions de crédit sont favorables : en moyenne, 3,31 % à 20 ans et 3,43 % à 25 ans, les durées les plus usuelles, ce qui correspond à de meilleurs taux qu’au cours du deuxième trimestre. Les profils les plus recherchés par les banques peuvent même compter sur des bonifications substantielles, de l’ordre de 20 points de base (0,20 %), notamment avec un apport personnel significatif de 20 à 30 %, de l’épargne constituée ou encore une situation de primo-accédant prometteur, avec des qualifications professionnelles recherchées, et un parcours de carrière à fort potentiel.

Enfin, les banques mesurent que l’État cherche par tous moyens utiles à soutenir la relance par le logement. Les investisseurs peuvent déjà bénéficier d’un dispositif d’amortissement pour le neuf, compatible avec les avantages du LLI (logement locatif intermédiaire), c’est-à-dire une TVA réduite à 10 % et la neutralisation de la taxe foncière. Dans l’existant, il verra le jour sous une forme attractive après le vote en octobre du Jeanbrun dans l’ancien, avec des obligations de travaux de rénovation énergétique.

Les accédants à la propriété ne sont pas oubliés : le prêt à taux zéro constitue toujours une amorce précieuse pour tout achat de logement neuf, un prêt libre devant compléter le financement.

En somme, à la question -qui finit par faire sourire- consistant à savoir si c’est le moment d’acheter, on peut au moins répondre sans se tromper que… c’est le moment de solliciter un prêt immobilier. Pour peu qu’on ait trouvé le bien, alors oui, c’est le moment de franchir le pas, et les vacances comme les semaines de rentrée peuvent être mises à profit pour mener à bien une recherche immobilière !