La filière du logement finissait par douter qu’il verrait le jour sous cette législature : le 23 janvier dernier est né le dispositif Jeanbrun, du nom de l’actuel ministre de la ville et du logement, qui instaure la possibilité d’amortir comptablement un logement acquis pour le louer.
Il s’agit bien d’un changement majeur et il réhabilite le bailleur privé, assimilé par le Président de la République lui-même au début de son premier quinquennat à un rentier… Désormais, le voilà paré des habits d’un authentique entrepreneur, dont une fraction de la valeur du bien d’exploitation peut être être déduite chaque année de ses revenus fonciers, comme tous les entrepreneurs.
Fini les niches fiscales en forme de réduction d’impôt, sorte de cadeau fiscal menacé de mort par Bercy lors du vote de tout projet de loi de finances.
L’autre victoire, sans conteste, a consisté à obtenir que les logements locatifs anciens, comme les neufs, qui seront acquis à partir de la promulgation de la loi de finances pour 2026, aux alentours du 15 février, et jusqu’au 31 décembre 2028, puissent également bénéficier du mécanisme d’amortissement s’ils ont fait l’objet de travaux lourds. Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus value si le logement est cédé.
Enfin, la mesure se veut équitable : le taux d’amortissement croît si le propriétaire consent à un loyer moindre. En pratique, pour le neuf, le taux est de 3,5 % si le loyer est intermédiaire, majoré d’un point s’il est social et de deux points s’il est très social, et pour l’ancien l’échelle part de 3 % pour grimper de 0,5 point en social et de 0,5 encore en très social.
Des enveloppes maximum sont fixées pour l’amortissement, allant de 8 000 € dans le cas des loyers perçus les plus élevés, de 10 000 € s’ils sont sociaux et de 12 000 € pour les plus bas, en sorte de compenser l’effort du bailleur et de redresser son rendement.
Enfin, les déficits fonciers éventuellement constatés sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
Le dispositif est encore améliorable et le gouvernement en a conscience. Sébastien Lecornu et Vincent Jeanbrun n’ont pas caché qu’ils y travaillaient déjà en vue d’une loi à venir sans délai, probablement le projet de loi de décentralisation, qui parlera beaucoup de logement.
Que peut-on attendre ? L’intégration de la maison individuelle, dont l’offre locative est très insuffisante dans tous les territoires, la faculté de louer à des ascendants ou des descendants, interdite par le Jeanbrun, et surtout une moindre exigence de travaux pour les logements existants ; voire un relèvement du plafond d’imputation des déficits, non revu depuis…
40 ans !
Il reste que ce qui vient d’être décidé constitue une évolution déterminante, empreinte d’une logique interne incontestable. On ne reviendra plus sur cette logique, alors que les réductions d’impôt étaient fragiles et qu’elles avaient le visage d’exceptions, de niches mal vues des décideurs publics.
On ne peut nier qu’elles avaient été à l’origine d’abus, au-delà de l’optimisation fiscale normale, et qu’elles étaient de plus en plus scrutées par l’administration avec méfiance. L’amortissement a vocation à être pérennisé dans le code général des impôts et stabiliser la fiscalité du bailleur, tellement chahutée au cours des années récentes.
L’investisseur a besoin de cette visibilité.
Une faiblesse peut-être de ce dispositif, qui met les professionnels face à leur responsabilité : l’amortissement est moins facile d’usage en première approche par les particuliers que les réductions d’impôt, qui n’en sont pas familiers dans leur vie courante. Il appartient aux promoteurs, aux agents immobiliers, aux administrateurs de biens, aux notaires, aux conseils en gestion de patrimoine indépendants, aux spécialistes du financement, et bien sûr à la presse économique d’acculturer l’opinion à l’amortissement. Ils seront au rendez-vous de cette mutation vertueuse.
L’enjeu ? 100 000 logements locatifs de plus dès 2026 et le bonheur d’autant de familles et d’individus satisfaits.
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