Les frais de notaire pour l'achat d'un appartement
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Toute acquisition immobilière nécessite le versement de frais de notaire. Pour l’achat d’un appartement, le montant de ces frais varie selon que vous achetiez dans l’ancien ou dans le neuf.
À qui sont destinés les frais de notaire ?
Abusivement, les frais de notaire renvoient à la rémunération du notaire en contrepartie de la prestation qu’il réalise (vente, acte de mariage, donation, …). En réalité, la rémunération du notaire ne représente qu’une infime part des frais de notaire, appelés également frais d’acquisition ou droits de mutation à titre onéreux. L’essentiel de ces frais est destiné à l’État et aux collectivités territoriales sous forme de taxes que l’on appelle droits de mutation et droits d’enregistrement.
De quoi se composent les frais de notaire pour l’achat d’un appartement ?
- Droits de mutation (ou enregistrement) et taxes : les droits de mutation et les taxes (droits d’enregistrement à la publicité foncière, TVA, etc) représentent la part la plus importante des frais de notaire. Ce sont des sommes perçues uniquement par l’État et les collectivités territoriales.
- Émoluments du notaire: l’achat d’un appartement fait partie des prestations réglementées par l’État. Le notaire est donc rémunéré selon un barème fixé chaque année et qui évolue selon les prix du marché. En 2020, les émoluments du notaire ne dépassent pas 4 % du prix de vente.
- Débours : dans le cadre de l’achat d’un appartement, le notaire va engager différents frais liés à la réalisation de documents ou à la rémunération de tiers intervenant dans le dossier.
- Contribution de sécurité immobilière : il s’agit de l’ancienne rémunération du conservateur des hypothèques qui correspond aujourd’hui à une taxe au profit de l’État. Elle est fixée quel que soit la prestation réalisée à 0,10 % du prix du bien.
Pour l’achat d’un appartement d’une valeur supérieure à 150 000€, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments. Cette remise est définie par le notaire lui-même dans la limite de 10 %. Si le notaire propose cette remise, il doit l’appliquer à tous ses clients dont le montant de la transaction excède 150 000€. Pour l’achat de votre appartement, vous pouvez demander au notaire un devis écrit et détaillé de toutes les sommes à régler ou un état prévisionnel du montant total de l’opération.
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Quels sont les frais de notaire pour un appartement dans l’ancien ?
Un bien immobilier ancien se définit par différence au neuf. Ainsi, un appartement neuf doit avoir été achevé depuis moins de 5 ans, jamais revendu par son premier propriétaire ni habité, comme l'indique l’article 257 du code général des impôts. Un appartement neuf pourra être acheté achevé ou sur plan. Un appartement ancien est donc achevé depuis plus de 5 ans et pourra avoir été occupé par d'autres propriétaires auparavant. Est considéré comme ancien un bien ayant déjà fait l'objet d'une mutation, quelle que soit sa date de construction.
Pour l’achat d’un appartement dans l’ancien, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 7 à 8% du prix d’achat. Ils se composent ainsi :
- Droits de mutation : part la plus importante des frais de notaire. En 2020, les droits de mutation s’élèvent à 5,80 % du prix de vente d’un bien immobilier dans la plupart des départements Français. Dans l’Indre, l’Isère, le Morbihan et à Mayotte, les droits de mutation sont fixés à 5,09 % du prix de vente.
- Émoluments du notaire : L’État réglemente chaque année le barème des émoluments du notaire selon le niveau des prix des biens immobiliers. La rémunération du notaire en contrepartie de sa prestation est calculée selon un pourcentage du prix de vente. L’État divise les tarifs en 4 tranches :
| Tranches tarifaires | Taux applicables sur le prix de vente jusqu’au 31 décembre 2020 | Somme à ajouter | Taux applicables sur le prix de vente à partir du 1er janvier 2021 |
|---|---|---|---|
Jusqu’à 6 500€ |
3,945% |
3,870% |
|
De 6 501 à 17 000€ |
1,627% |
150,27€ |
1,596% |
De 17 001 à 60 000€ |
1,085% |
242,81€ |
1,064% |
Plus de 60 000€ |
0,814% |
405,41€ |
0, 799% |
- Émoluments de formalité et frais divers (débours) : Le montant de ces frais varie selon les dossiers mais se situe en général entre 1 000 et 1 500€.
- Contribution de sécurité immobilière : son taux est fixé à 0,10 % du prix du bien avec un minimum de 15€.
Simulation des frais de notaire pour un appartement à 200 000€ dans l’ancien
Mme Dupont réalise en 2020 l’achat d’un appartement ancien d’une valeur de 200 000€ dans le Nord. Ses frais d’acquisition se composent ainsi :
- Droits de mutation. 200 000 x 5,80 % = 11 613€. Dans les 4 départements cités précédemment, les droits de mutation seraient de 200 000 x 5,09 % = 10 180€.
- Émoluments du notaire. Les émoluments représentent 0,814 % du prix du bien. 200 000 x 0,814 % = 1628,21 + TVA à 20 % = 2 440€.
- Émoluments de formalité et débours. Environ 1 360€. Ce montant varie selon la complexité du dossier.
- Contribution de sécurité immobilière. 200 000 x 0,10 % = 200€
Au total, les frais de notaire de Mme Dupont pour l’achat de son appartement ancien à 200 000€ s’élèvent à 15 613€ environ.
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Quels sont les frais de notaire pour un appartement dans le neuf ?
Les frais de notaire dans le neuf (donc pour les biens répondant aux caractéristiques de l’article 257 du code général des impôts), sont moins élevés que dans l’ancien. En effet, ils représentent 2 à 3 % du prix de vente d’un bien immobilier. Cette différence s’explique par des droits de mutation moins élevés. Ils correspondent uniquement à la taxe de publicité foncière qui équivaut à 0, 715 % du prix de vente tandis que dans l’ancien, les droits de mutation représentent 5,80 % du prix de vente. Les autres éléments qui composent les frais de notaire sont les mêmes.
Simulation des frais de notaire pour un appartement à 200 000€ dans le neuf
Mr Durand réalise en 2020 l’achat d’un appartement neuf d’une valeur de 200 000€ dans l’Yonne. Ses frais d’acquisition se composent ainsi :
- Droits de mutation. 200 000 x 0,715 % = 1 430€.
- Émoluments du notaire. 200 000 x 0,814 % = 1 628,21 + TVA à 20 % = 2 440€.
- Émoluments de formalité et débours. Environ 1 360€. Ce montant varie selon la complexité du dossier.
- Contribution de sécurité immobilière. 200 000 x 0,10 % = 200€
Au total, les frais de notaire de Mr Durand pour l’achat de son appartement neuf à 200 000€ s’élèvent à 5 430€ environ.
A quel moment faut-il régler les frais de notaire de l'appartement ?
C’est au moment de la signature de l’acte d’achat de votre appartement que vous devez régler les frais de notaire. La signature de l’acte chez le notaire intervient généralement dans les 3 mois après la signature de la promesse de vente. Pour rappel, les frais de notaire représentent 7 à 8% du prix de votre bien dans l’ancien et 2 à 3 % du prix du bien dans le neuf. Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, votre apport personnel doit être au minimum de 10% du prix du bien que vous souhaitez acquérir, afin de couvrir les frais de notaire et de garantie (hypothèque ou caution par exemple).
Quels sont les frais s’il y a deux notaires ?
Il est possible de faire appel à deux notaires dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, si vendeur et acheteur décident d’avoir chacun le leur. Toutefois, les frais de notaire ne sont pas doublés mais simplement partagés entre les deux notaires. Avoir deux notaires n’engendre donc aucun surcoût, qu’il s’agisse d’un de l’achat d’un appartement neuf ou ancien.
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