Le montant des frais de notaire pour un logement ancien en 2026

Qu’est-ce qu’un bien ancien ?

Un bien ancien est un bien ayant déjà fait l’objet d’une première mutation qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation ou d’une succession et ce, quelle que soit son année de construction. S’il est plus simple et plus rapide d’acheter un logement ancien, tout comme il est plus facile d’en négocier le prix par rapport à une maison neuve, les frais de notaire attachés à l’immobilier ancien demeurent toutefois plus élevés.

Combien coûtent les frais de notaire dans l’ancien ?

Les frais de notaire d’un logement ancien sont de l’ordre de 7 à 8 % du prix de vente total. A titre de comparaison, pour un achat dans le neuf, les frais de notaire sont de 2 à 3 % du prix seulement.

La raison ? Dans le neuf, la taxe de publicité foncière (que l’on retrouve dans les frais de mutation), est beaucoup moins élevée que dans l’ancien.

De quoi se composent les frais de notaire dans l’ancien ?

Les frais de notaire, ou frais de mutation à titre onéreux, ne sont pas uniquement composés de la rémunération du notaire. Seule une petite part de ces montants nommés « émoluments » représente sa rétribution.

Les frais de notaire se décomposent ainsi :

• Droits de mutation (ou enregistrement) et taxes : ils représentent la partie la plus importante de l’opération. Ces sommes sont perçues par l’État et les collectivités territoriales.
• Émoluments TTC notaire : l’achat d’un bien immobilier fait partie des prestations réglementées par l’État. La rémunération de ce professionnel du droit se base sur un taux applicable en vigueur depuis 2021, défini par la loi.
• Débours : le notaire engage divers frais dans le cadre d’une transaction immobilière. Ces frais sont liés à la réalisation de documents ou à la rétribution de tiers intervenant dans l’opération.
• Contribution de sécurité immobilière : il s’agit de l’ancienne rémunération du conservateur des hypothèques, qui correspond de nos jours à une taxe versée à l’État. Cette taxe est fixée, quelle que soit la prestation, à 0,10 % du prix du bien immobilier.

Ainsi, à y regarder de plus près, les droits de mutation sont en réalité le poste principal des frais de notaire. La taxe de publicité foncière, comprise dans ces frais, représente 5,81 % du prix de vente du bien ancien, dans la plupart des départements. L’achat neuf, lui, n’est taxé qu’à 0,715 %, d’où l’écart important entre les frais de notaire du neuf et de l’ancien.

Pour quelle raison la taxe de publicité foncière est-elle plus élevée dans l’ancien ? Il s’agit d’une mesure incitative de l’Etat, qui propose une fiscalité attractive en cas d’achat dans le neuf.

Les émoluments et formalités de débours ou la contribution de sécurité immobilière ne varient pas, quel que soit le type d’achat neuf ou ancien. Les émoluments du notaire non plus. Ils sont en fait soumis à un barème fonctionnant par pourcentage, appliqué à une tranche du prix de l’acquisition :

Tranches	Taux à appliquer
Jusqu’à 6 500€	3,870%
De 6 501€ à 17 000€	1,596%
De 17 000€ à 60 000€	1,064%
Au-delà de 60 000€	0,799%

Source : service-public.fr (février 2026).

Comparer les frais de notaire pour un achat neuf ou ancien

Il est possible de comparer, pour un même prix d’achat, les frais de notaire engendrés par une transaction dans le neuf ou l’ancien. Prenons l’exemple d’une acquisition en Gironde (33), à 300 000 €, réalisée en février 2026 par un acheteur déjà propriétaire. Voici comment se répartissaient les montants selon un logement neuf ou ancien.

	Achat neuf	Achat ancien
Droits et taxes	2 144 €	18 960 €
Émoluments TTC du notaire	3 353 €	3 353 €
Émoluments et formalités de débours	1 360 €	1 360 €
Contribution de sécurité immobilière	300 €	300 €
Total	7 158 €	23 973 €

Source : ANIL. Simulation à titre indicatif réalisée en février 2026.

Nous mettons également gratuitement à votre disposition une calculette frais de notaire sur notre site pour vous permettant de réaliser rapidement plusieurs simulations et de comparer ces frais de notaire dans le neuf ou dans l’ancien.

Qui paie les frais de notaire dans l’ancien ?

Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. C’est donc celui qui achète le logement qui s’acquitte du paiement, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, d’une maison ou d’un appartement, ou encore d’un terrain constructible. Les frais de notaire doivent être anticipés par l’acquéreur : en effet, ceux-ci sont généralement financés grâce à l’apport personnel requis par les banques.

Dans certains cas, une vente avec la clause "acte en main" permet néanmoins de déroger à la règle. Cette clause doit être discutée par les deux parties pour que le vendeur supporte alors le coût des frais de notaire. La clause doit alors apparaître dans l’avant-contrat.

Quand payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire doivent être réglés par l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente, chez le notaire. Ce document atteste officiellement de l’acquisition du bien immobilier et du changement de propriétaire. Lors de la signature de l’acte authentique, la banque prêteuse doit également avoir débloqué les fonds et les avoir versés sur le compte du notaire qui procède à la vente.

Avec deux notaires, c’est plus cher ?

Vous achetez un bien ancien et vous vous demandez si vous pouvez avoir votre propre notaire, et le vendeur le sien ? La réponse est oui, et c’est même conseillé dans la mesure où votre notaire veillera à vos propres intérêts dans la vente.

Par contre, cela ne veut pas dire pour autant que deux notaires entraînent deux fois plus de frais. Dans un tel cas, les notaires se partagent équitablement les émoluments prévus, il n’y a donc aucun surcoût ni pour le vendeur, ni pour l’acquéreur sur la somme à débourser.

Les frais de notaire pour un achat dans l’ancien sont-ils négociables ?

La majorité des frais de notaire dans l’ancien, nous l’avons vu, correspond à diverses taxes versées à l’Etat. Il n’est donc pas possible de les négocier.Le seul moyen de les faire baisser étant d’acheter neuf. La rémunération du notaire, néanmoins, est un point négociable. En effet, celui-ci peut décider d’appliquer une remise sur ses émoluments, mais uniquement si le prix de vente du logement est supérieur à 150 000 €. Cette remise est néanmoins plafonnée à 10 %. De plus, si le notaire applique cette remise, alors, il doit l’appliquer à tous ses clients dont le montant de l’acquisition est supérieur à 150 000 €.