Évolutions du PTZ : ce qu'il faut savoir

PTZ : quels avantages pour les primo-accédants ?

Dans un marché immobilier où les prix restent élevés et où les taux d’intérêt pèsent sur les mensualités, le PTZ offre de nombreux avantages !

• Un prêt sans intérêts à rembourser : comme son nom l’indique, le PTZ permet d’emprunter une partie du montant de votre achat sans payer d’intérêts. Vous diminuez ainsi le coût total de votre crédit immobilier. À noter que ce prêt est accordé en complément d’un prêt principal et vous ne commencez à le rembourser qu’après une période de différé (jusqu’à 15 ans pour les revenus les plus modestes).
• Un coup de pouce pour votre apport personnel : le PTZ n’est pas un prêt à part entière, mais bien un levier pour compléter votre financement. Par exemple, il peut jouer le rôle d’apport personnel auprès de votre banque pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier, surtout si vous n’avez pas beaucoup d’épargne.
• Des montants revalorisés : en 2025, les plafonds du PTZ ont été revus à la hausse, jusqu’à 100 000 € selon la zone géographique, la composition du foyer et le type de logement.
• Une ouverture élargie à la maison neuve : c’est l’une des grandes nouveautés de 2025, le PTZ s’est appliqué à nouveau aux maisons individuelles neuves. De quoi ouvrir de nouvelles perspectives à de nombreux ménages qui rêvent d’un pavillon à la campagne ou en périphérie urbaine !

1995 : création du prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro ou PTZ a été créé par le décret n° 95-1064 du 29 septembre 1995 ainsi que par deux arrêtés du 2 octobre 1995 pour aider les ménages aux revenus modestes ou moyens dans l’achat d’un bien immobilier. La somme octroyée dépend du revenu fiscal de référence et de la zone géographique où le bien est acheté.

Il accompagne un crédit immobilier classique, et il est attribué sous conditions de ressources. Le PTZ, appliqué depuis le 1er octobre 1995, a remplacé les prêts aidés à l’accession à la propriété et à des avantages fiscaux liés à l’accession à la propriété (comme l’exonération de longue durée de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou TFPB par exemple).

En 1997, le PTZ connaît une réforme le destinant aux ménages n’ayant pas été propriétaires de résidence principale au cours des deux dernières années, mesure qui a fait chuter le nombre de bénéficiaires.

La loi de finances de 2005

La loi de finances 2005 ouvre le PTZ au financement d’un achat immobilier dans l’ancien sans condition de travaux à compter du 1er février 2005. L’objectif est de renforcer l’accession à la propriété des ménages modestes dans les zones géographiques où le marché locatif est tendu et où les logements neufs sont limités. Le PTZ se veut plus social, avec des montants maximaux de prêt et des plafonds de ressources réévalués, et plus familial, avec l’instauration d’un système basé sur le quotient familial.

2009 : le doublement du prêt à taux zéro

En 2009, le "doublement du prêt à taux zéro" a été appliqué temporairement et uniquement pour l’achat dans le neuf, de janvier 2009 à juin 2010, dans le cadre d‘un plan de relance de l’économie. Le dispositif permettait d’augmenter le plafond du prix du logement concerné, et faisait passer le pourcentage du prêt taux zéro de 20 % à 30 % du coût total de l’opération. Les durées de remboursement avaient été allongées.

À partir du second semestre 2010, le PTZ n’a plus été doublé mais augmenté avec des montants plafonds d’opération similaires à ceux applicables avant le 15 janvier 2009.

2011 : le prêt à taux zéro renforcé ou PTZ+

Le gouvernement supprime en 2011 le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, créant un prêt à taux zéro "universel" à la place. Cette nouvelle version du prêt à taux zéro, le PTZ +, est attribué sans condition de ressources, aux primo-accédants. Il peut financer un bien neuf ou ancien sans travaux au titre de résidence principale, qu’il faut donc occuper au moins 8 mois dans l’année. De nouveaux critères vont permettre de définir le montant du PTZ + :

• la zone PTZ d’achat ;
• le nombre de personnes habitant le logement ;
• le type de bien neuf ou ancien ;
• la performance énergétique du bien ;
• son prix d’achat.

2012 : le PTZ+ réservé au neuf

Pour sa grande part, le PTZ 2012 se destine à l’achat d’une résidence principale dans le neuf et non plus dans l’ancien, sauf dans le cas d’un local acheté dans le but de le transformer en logement ou de l’achat d’un logement social de type HLM pour un locataire désireux d’acquérir son appartement. Est considéré également comme un bien neuf un logement ayant été lourdement rénové.

Enfin, le PTZ+ s’adresse désormais aux emprunteurs ne dépassant pas un certain plafond de revenus, soit un retour à la situation d’avant 2011. Enfin, l’aide est plafonnée en fonction de la zone d’achat du bien, de la composition du ménage et de la performance énergétique du logement. La durée de remboursement varie elle aussi en fonction de la composition du ménage, de ses revenus, du coût et de la nature de l’opération et de la zone d’achat.

2013 :  les évolutions d’un PTZ recentré

Le 1er janvier 2013, le PTZ+ se recentre sur les ménages les plus modestes. Un système de tranches de revenus est mis en place afin de permettre à ceux entrant dans les deux premières d’entre elles de réaliser un remboursement différé sur plusieurs années (pour ne pas cumuler mensualité de PTZ et mensualité de crédit immobilier), et la plus élevée des 6 tranches de revenus est supprimée.

Les plafonds de revenus sont alors compris entre 18 500 euros et 36 000 euros. Les logements, pour être éligibles à ce prêt aidé à taux zéro, doivent respecter les conditions de performance énergétique RT 2012 le label BBC 2005 pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant 2013. Les biens anciens ne sont pas concernés par l’aide.

2014 et 2015 : statu quo sur le PTZ puis ouverture à certains territoires

En 2014, le PTZ+ demeure inchangé par rapport au PTZ 2013 la plupart de l’année. Toutefois on note l’apparition de l’éco-PTZ permettant d’aider au financement de la rénovation énergétique des logements anciens construits avant 1990 (isolation thermique de la toiture, amélioration des systèmes de chauffage, installation d’une source d’énergie renouvelable ou encore installation d’un système d’assainissement non collectif).

Il faudra attendre la fin 2014, en octobre, pour voir des changements. Ainsi, les zones PTZ d’attribution ont été modifiées, ce qui a entraîné le changement de zone pour 1 840 communes. Le PTZ+ s’ouvre également à l’achat dans l’ancien dans près de 6 000 communes rurales sous condition de travaux afin de revitaliser les centre-bourgs notamment : les travaux doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’opération. La performance énergétique est quant à elle supprimée des critères afin de simplifier l’accès au PTZ et le revenu plancher est augmenté.

Les évolutions du prêt à taux zéro en 2016

Les plafonds de revenus sont réévalués, portant par exemple à 30 000 € celui d’une personne célibataire souhaitant réaliser une acquisition en zone B1 contre 26 000 € pour le PTZ 2015 et à 54 000 € le plafond de revenus d’un couple avec deux enfants pour l’acquisition d’un bien en zone B2, contre 48 000 € en 2015. Le gouvernement met à la disposition des particuliers un simulateur de PTZ afin de connaître le montant dont il est possible de bénéficier.

En 2016, le PTZ permet de financer :

• jusqu’à 40 % du coût d’un logement neuf sur l’ensemble du territoire, (contre 18 % à 26 % en 2015) ;
• jusqu’à 40 % du coût d’un logement ancien (sous condition de travaux représentant 25 % du coût de l’opération), sur l’ensemble du territoire. En 2015, le PTZ dans l’ancien n’était accessible que dans 6 000 communes.

Enfin, le prêt à taux zéro 2016 permet de cumuler cette aide de l’État avec d’autres telles que l’éco-PTZ, le PEL (prêt épargne logement), le PC (prêt conventionné), etc. Le PTZ en 2017 a été identique à celui de 2016.

Les changements du PTZ en 2018

En 2018, le dispositif prêt à taux zéro est reconduit pour 4 ans. Toutefois, cette aide à la primo-accession a été recentrée.

• Il n’est plus possible de prétendre au PTZ pour l’achat d’un bien ancien dans une grande ville située en zone A ou B1. Le PTZ dans l’ancien n’est maintenu qu’en zones B2 et C, toujours sous conditions de travaux. Il peut toujours financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération, dans la limite des plafonds définis en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes occupant le logement.
• Le PTZ neuf est quant à lui recentré sur les grandes villes en zones A et B1, où il est toujours possible de prétendre à une aide représentant jusqu’à 40 % de l’opération d’achat, toujours dans la limite des plafonds. Toutefois, ce montant passe de 40 % à 20 % en zones B2 et C.

Le PTZ 2019 et 2020, pas d’évolutions

Fin 2020, le dispositif d'aide à l'accession a été prolongé jusqu'en 2022. Les conditions d'obtention du PTZ sont maintenues telles qu'elles sont sauf celle qui concerne le calcul des droits.

Le PTZ 2023 et 2024 : prolongation d’un dispositif déjà recentré

En 2023, le prêt à taux zéro est reconduit dans les mêmes conditions que les années précédentes, mais avec un ajustement à noter sur le mode de calcul des ressources.

Ensuite, initialement prévu pour disparaître fin 2023, le PTZ est finalement prolongé jusqu’en 2027 (conformément aux annonces du gouvernement dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024). Cette prolongation s’accompagne d’une refonte profonde du dispositif : il va davantage se recentrer sur les ménages modestes et les zones où l’offre de logement est la plus tendue.

L’aide à l’accession est désormais ciblée exclusivement sur l’achat d’un bien neuf collectif (appartement) en zones tendues (A, Abis et B1), ce qui exclut de fait les maisons individuelles. Le PTZ dans l’ancien est quant à lui recentré sur les logements du parc social achetés par leurs occupants ou sur les logements anciens avec travaux en zones détendues (à condition que les travaux représentent au moins 25 % du montant de l’opération).

Autre changement important : la grille des plafonds de revenus est revue pour cibler davantage de ménages modestes. Un nouveau barème à 4 tranches est instauré pour ouvrir un différé de remboursement allant jusqu’à 15 ans pour les emprunteurs les plus modestes. Par ailleurs, le montant maximal du PTZ est relevé, atteignant désormais jusqu’à 100 000 euros dans certaines configurations.

Quels sont les changements majeurs du PTZ en 2025 ?

En 2025, le PTZ fait peau neuve. L’objectif du gouvernement est clair : à nouveau recentrer l’aide sur les foyers qui en ont le plus besoin et sur les zones où l’accès au logement est le plus tendu. Voici les changements appliqués cette année-là :

• le PTZ étendu à tous les logements dans le neuf : à partir du 1er avril 2025, le PTZ est étendu à tous les logements neufs (même les maisons individuelles) ;
• des différences selon le type de logement : le retour des maisons individuelles dans le champ du PTZ s’accompagne toutefois de règles spécifiques. Pour les ménages les plus aisés (tranche 4), le taux de financement du PTZ est réduit à 10 % pour l’achat d’une maison contre 20 % pour un appartement.

Dans l’ancien, pas de changement : le PTZ 2025 dans l’ancien reste réservé aux logements qui font l’objet de travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Et les premiers effets de l’élargissement du PTZ en 2025 se sont fait sentir : à fin octobre, plus de 45 000 prêts à taux zéro avaient été accordés, soit quasiment autant que sur toute l’année 2024 !

PTZ 2026 : les plafonds actuels

Avec le vote du budget, les contours du PTZ en 2026 ont été fixés. Voici les plafonds actuellement en vigueur : 

Plafond de ressources – PTZ 2026

Nombre de personnes occupant le logement	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	49 000 €	34 500 €	31 500 €	28 500 €
2	73 500 €	51 750 €	47 250 €	42 750 €
3	88 200 €	62 100 €	56 700 €	51 300 €
4	102 900 €	72 450 €	66 150 €	59 850 €
5	117 600 €	82 800 €	75 600 €	68 400 €
6	132 300 €	93 150 €	85 050 €	76 950 €
7	147 000 €	103 500 €	94 500 €	85 500 €
À partir de 8	161 700 €	113 850 €	103 950 €	94 050 €

Source : economie.gouv.fr

Plafond d’opération – PTZ 2026

Nombre de personnes occupant le logement	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	150 000 €	135 000 €	110 000 €	100 000 €
2	225 000 €	202 500 €	165 000 €	150 000 €
3	270 000 €	243 000 €	198 000 €	180 000 €
4	315 000 €	283 500 €	231 000 €	210 000 €
À partir de 5	360 000 €	324 000 €	264 000 €	240 000 €

Source : economie.gouv.fr