Intérêts intercalaires : est-ce possible avec un PTZ ( Prêt à Taux Zéro) ?

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’Etat qui vous permet de financer une partie de votre résidence principale sans intérêts ni frais de dossier. Comment se passe le remboursement du PTZ dans le cadre d’une construction qui suppose le paiement d’intérêts intercalaires ?

Dans quels cas parle-t-on d’intérêts intercalaires ?

Vous entendrez parler d’intérêts intercalaires quand vous souscrivez un crédit immobilier dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ou d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), mais aussi dans le cadre de financement de travaux importants.

En effet, dans ces cas précis, le capital est versé par la banque progressivement, par appels de fonds. Pendant la période des travaux, vous ne remboursez pas encore votre crédit immobilier mais vous payez des intérêts intercalaires et l’assurance-crédit si vous êtes dans le cas d’une franchise partielle. Vous commencerez à rembourser le capital uniquement à la livraison. Si vous avez une franchise totale, les intérêts se cumuleront mais vous ne commencerez à les rembourser qu’à la livraison. Vous payez dans ce cas uniquement l’assurance du prêt pendant la réalisation des travaux.

Le déblocage progressif correspond aux appels de fonds du constructeur ou maître d’œuvre. Ceux-ci sont réglementés.

Ainsi, dans le cadre d’une VEFA, les appels de fonds seront les suivants :

• 35% du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70% du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés...) ;
• 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble ;
• 100% lors de la livraison, si aucune réclamation.

Si vous faites construire en CCMI, les appels de fonds se dérouleront comme suit :

• 20% à l’achèvement des fondations ;
• 45% à la mise hors d’eau ;
• 85% à l’achèvement de la maison ;
• 100% à la livraison de la maison, si aucune réclamation.

Les intérêts intercalaires augmentent à chaque appel de fonds, à mesure que les sommes sont débloquées par la banque. Ils sont calculés selon la formule suivante :

Mensualité = Montant débloqué x Taux du crédit / 12

Faire construire : un financement éligible au prêt à taux zéro

La construction en VEFA ou en CCMI sont éligibles au prêt à taux zéro ou PTZ. Il s’agit d’un prêt aidé par l’Etat à 0%, permettant aux primo-accédants de financer une partie de leur résidence principale. Le prêt à taux zéro est soumis à conditions.

Vous devez :

• N’avoir jamais été propriétaire de votre résidence principale, du moins pas pendant les deux dernières années précédant votre demande de ptz
• Ne pas dépasser un certain plafond de revenus, calculés sur l’année N-2.

• Le PTZ est aussi soumis à des critères de localisation du bien (la zone PTZ du bien), et de composition du foyer. Ainsi :

- Si votre projet se situe en zone PTZ A, Abis ou B1 dites zones tendues (c’est-à-dire là où l’offre de biens est inférieure à la demande), votre PTZ peut atteindre 40% du coût total de votre opération.
- Si vous faites construire en zone PTZ B2 ou C, en zone détendue (là où l’offre est suffisante), votre PTZ pourra atteindre jusqu’à 20% de ce coût total.

Le remboursement de votre PTZ se déroule en deux temps. Une période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le prêt, qui peut être de 5, 10 ou 15 ans selon votre niveau de revenus, et une période de remboursement effectif s’étalant sur 10 à 15 ans.

Avez-vous des intérêts intercalaires avec un PTZ ?

Le prêt à taux zéro est un prêt sans intérêts ni frais de dossier. Si vous êtes éligible et que votre plan de financement prévoit un PTZ en complément d’un crédit immobilier classique pour une acquisition en VEFA ou en CCMI, vous ne paierez donc pas d’intérêts sur ce prêt aidé, et donc pas d’intérêts intercalaires sur le PTZ. Vous devrez quoi qu’il en soit vous acquitter de l’assurance de prêt chaque mois car tous les prêts doivent être couverts par cette assurance. De même, vous aurez aussi une garantie sur le PTZ comme sur votre prêt principal.  

La banque, de son côté, va néanmoins débloquer en premier d’abord votre apport personnel, puis le montant du prêt à taux zéro. Elle débloque en effet les sommes à disposition du plus petit taux au plus élevé. Vous ne paierez donc pas d’intérêts intercalaires sur votre apport personnel ni sur votre prêt à taux zéro, uniquement ceux liés à votre crédit immobilier classique.

• Si vous avez une franchise partielle : vous commencerez à payer des intérêts intercalaires dès le début du déblocage de votre crédit immobilier classique, et continuerez à payer l’assurance.
• Si vous avez une franchise totale : vous paierez uniquement l’assurance du prêt pendant les déblocages de fonds successifs, jusqu’à la remise des clés. Les intérêts intercalaires liés à votre crédit immobilier classique sont reportés au moment où vous commencez à rembourser des mensualités de prêt immobilier complètes (capital, intérêts, assurance), c’est-à-dire à la livraison. Ces intérêts sont alors lissés sur toute la durée de votre crédit.

Comment établir le meilleur plan de financement avec un PTZ et des intérêts intercalaires ? 

Si vous n’avez pas d’intérêts intercalaires liés au PTZ nous l’avons vu, vous en aurez sur les sommes débloquées liées à votre prêt immobilier classique. Reste à trouver le meilleur financement afin de limiter les coûts liés à ces intérêts intercalaires, mais aussi à l’assurance du crédit par exemple (l’assurance de prêt pouvant représenter plus du tiers du coût total de votre emprunt !). Vous pouvez vous faire accompagner par un courtier en crédit immobilier.

Il saura déterminer votre éligibilité au prêt à taux zéro, tout vous expliquer sur le remboursement de ce PTZ et de votre crédit quand vous avez des intérêts intercalaires, mais aussi établir un plan de financement sur-mesure en fonction de votre profil et des spécificités de votre projet afin d’optimiser vos coûts et négocier effacement auprès de ses partenaires bancaires.