Quelles sont les spécificités de la première mensualité d'un prêt immobilier ?

Vous venez d’acquérir votre bien immobilier. Le remboursement de votre crédit immobilier débute. Selon votre projet et les délais fixés dans votre contrat de prêt immobilier, le montant de votre première mensualité peut être différent. Pas d’inquiétude, nous vous expliquons tout sur la première mensualité de votre crédit immobilier.

Quand démarre le remboursement d’un prêt immobilier ?

La première mensualité de votre crédit immobilier doit intervenir en général dans un délai minimum de 30 jours suite à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le paiement de vos échéances s’effectue ensuite à la même date, chaque mois, en général entre le 1^er et le 10 du mois afin de correspondre à la date perception de votre salaire. Votre banque doit vous avoir fourni dans votre contrat de prêt, le tableau d’amortissement de votre prêt immo affichant la date de début du remboursement, son taux annuel effectif global (TAEG) et la composition de vos mensualités.

Comment choisir la date de versement de sa 1^ère mensualité ?

Dans le cadre d’un crédit amortissable à taux fixe, vos mensualités contiennent généralement la part du capital à rembourser, les intérêts et l’assurance de prêt immobilier. En général, la date est fixée de façon à coïncider avec vos rentrées d’argent. Selon la date choisie, deux cas de figure sont possibles concernant votre 1^ère mensualité :

• si vous signez l’acte de vente le 10 du mois N et que vous commencez à rembourser votre première mensualité le 10 du mois suivant, le délai de 30 jours est respecté.
• En revanche, si la signature de l’acte de vente intervient le 10 du mois N mais que le versement de votre 1^ère mensualité s’effectue le 5 du mois suivant, le délai de 30 jours n’est pas respecté. Le remboursement de votre échéance intervient donc le 5 du mois N+2 et des intérêts intercalaires sont ajoutés.

Pourquoi doit-on payer des frais intercalaires ?

Les intérêts intercalaires désignent les intérêts calculés sur une période différente que la périodicité prévue dans votre crédit immobilier (mensuelle généralement). Il ne s’agit pas de frais supplémentaires mais bien d’un décalage du remboursement de vos échéances. Par la suite, les mensualités suivantes prévues dans le tableau d'amortissement sont à nouveau respectées. Chaque établissement de crédit peut avoir une méthode de calcul différente des intérêts intercalaires. Veillez à bien vous renseigner auprès de votre banque, pour ne pas avoir de surprise lors du remboursement de votre 1^ère mensualité.

Comment débute le remboursement de votre crédit immobilier si vous achetez dans l’ancien ?

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement dans l’ancien, les travaux à effectuer ne rentrent généralement pas en compte dans votre prêt immobilier. Ainsi, le remboursement du crédit immobilier doit commencer un mois après la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Exemple : en 2020, pour l’achat de votre appartement dans l’ancien, vous souscrivez un crédit immobilier de 200 000 € à un taux immobilier de 1,15% sur 20 ans (selon une simulation réalisée début 2020, données Empruntis). Le montant de vos mensualités est d’environ 993 € /mois. Or, le versement de votre 1ère mensualité est dû 25 jours après la signature de l’acte de vente chez le notaire. Des intérêts intercalaires sont calculés et décalés au mois suivant. Ainsi, votre 1ère mensualité correspond à : 993 + 78,21 = 1071,21 € environ. Les échéances suivantes sont à nouveau de 993 €.

Comment rembourser votre 1^ère mensualité de crédit immobilier dans le cas d’une construction, de travaux ou d’un projet en VEFA ?

Si le bien immobilier que vous achetez est en construction ou qu’il nécessite des travaux importants, le déblocage des fonds par la banque se fait en plusieurs fois. La date de versement de votre 1^ère mensualité est donc modifiée. Dans le cas d’une vente en VEFA, le déblocage des fonds s’effectue au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction :

5% lors de la signature du contrat de réservation, 30% pour les fondations achevées, 35% pour la pose de la toiture voire l’étanchéité des terrasses (mise hors d’eau), 25% pour l’achèvement des travaux, et 5% lors de la remise des clés.

Pendant cette période, vous devez payer les intérêts intercalaires et l’assurance de prêt immobilier : il s’agit d’une franchise partielle. Ce n’est qu’à la fin des travaux que débute le remboursement classique de votre crédit immobilier.

Exemple : pour l’achat d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) en janvier 2020, vous souscrivez un crédit immobilier de 200 000 € à un taux de 1,15% hors assurance sur 20 ans. Vos mensualités s’élèvent à 933,23 € hors assurance, pour un coût total du crédit d’environ 26 776,29€. Or, votre prêt immobilier est libéré en plusieurs versements :

Lors de la réservation = 200 000 *5% = 10 000 €

Achèvement des fondations = 200 000 *30% = 60 00060 000 *1,15 /12 = 57,50 € d’intérêts intercalaires.

Mise hors d’eau = 200 000 *35% = 70 000 € 
60 000 *30% + 70 000 *35% * 1,15 /12 = 124,58 € d’intérêts intercalaires.

Achèvement des travaux = 200 000 *25% = 50 000 €
60 000 *(30%) + 70 000 *(35%) + 50 000*(25%) *1,15 /12 = 172,50 € d’intérêts intercalaires 

Remise des clefs = 200 000 *5% = 10 000 €

Pour une livraison de votre bien immobilier sous 12 mois, les intérêts intercalaires sont de 57,50 + 124,58 + 172,50 *4 = 1418 € sur 12 mois. Le coût total de votre crédit immobilier s’élève donc à 26 776,29 + 1418 = 29 197,89 €.

Le cas de la franchise totale

Les banques peuvent vous offrir dans certains cas, la possibilité de décaler totalement le remboursement et donc de ne pas payer d’intérêts durant la période de déblocage des fonds. Toutefois, vous devez vous acquitter de ces intérêts intercalaires calculés sur le 1^er déblocage des fonds : soit lors de la remise des clefs, soit au moment d’amortir votre crédit immobilier. Dans ce dernier cas, les intérêts intercalaires s’ajoutent à vos intérêts. Une solution coûteuse mais pratique pour éviter d’avoir à payer un double loyer. Un courtier en crédit immobilier peut négocier pour vous ces conditions auprès de votre banque dans le cadre de son accompagnement pour votre prêt immobilier.

Pour réduire le poids des intérêts intercalaires dans le cas d’un projet en VEFA, vous pouvez présenter un apport plus important que les 5% prévus initialement pour couvrir les frais de garantie et de notaire. Ainsi, cet apport sera débloqué avant le début du prêt et vous évitera les intérêts intercalaires.