Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

Définition d’une résidence principale 

La résidence principale est une notion essentiellement fiscale. Elle désigne alors le logement où réside habituellement et effectivement un contribuable. D’une manière générale, on définit la résidence principale comme l’endroit où se regroupent nos attaches les plus fortes, à savoir : 

• la vie familiale ;
• la vie professionnelle. 

La notion de résidence principale n’est pas liée à celle de propriété. En effet, il n’est pas nécessaire d'acheter son habitation, par le biais d’un crédit immobilier par exemple, pour disposer d’une résidence principale : un simple statut de locataire est suffisant. 

Chaque particulier ne peut détenir qu’une seule résidence principale. Si une personne est propriétaire ou locataire de plusieurs habitations, cela signifie qu’il a une résidence principale et les autres logements sont considérés comme des résidences secondaires. 

Par ailleurs, pour être considéré comme une résidence principale, le bien immobilier doit être habité au moins huit mois dans l’année. Les obligations professionnelles, les raisons de santé ou les cas de force majeure ne sont pas décomptées dans le calcul de la durée minimum d’habitation. 

Il existe toutefois certaines exceptions : 

• les couples mariés peuvent disposer de résidences principales séparées s’ils se sont mariés sous le régime de la séparation des biens ;
• les couples pacsés séparés de biens qui ne vivent pas sous le même toit ;
• les personnes entrant en maison de retraite : l’Ehpad devient alors leur résidence principale. 

Pour l’administration fiscale, la résidence principale est le lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des impôts sur le revenu.

Comment prouver que l'on occupe un logement en tant que résidence principale ? 

Du point de vue fiscal, la détermination de la résidence principale peut avoir un impact financier non négligeable. C’est notamment le cas pour la taxe sur la plus-value au moment de la vente du bien immobilier. Cela peut également avoir une incidence sur l’obtention d’un prêt immobilier. 

Afin de prouver sa résidence principale, il est possible de fournir des justificatifs officiels : 

• factures d’eau, d’électricité ou de télécommunication prouvant votre consommation effective ;
• attestation du maire de la commune ou d’un notaire ;
• contrat d’assurance multirisque habitation ;
• certificat de réexpédition du courrier ;
• attestation signée du voisinage. 

En bref, tout élément de preuve de votre occupation du logement peut être apporté afin de constituer un faisceau d’indice. En cas de litige sur le sujet avec l’administration fiscale, c’est au juge que revient la mission de trancher et de déterminer si l’habitation constitue bien la résidence principale. 

Comment financer son achat immobilier ? 

Afin d’acquérir votre résidence principale, il est important de posséder un apport personnel qui doit représenter environ 10 % du prix de vente. La somme doit permettre de payer les frais accessoires à l’emprunt, c’est-à-dire les frais de notaire et de constitution de garantie. 

L’apport personnel est non obligatoire dans les faits, mais il est systématiquement exigé par les banques pour l’obtention d’un crédit immobilier. 

Selon votre situation, vous pourrez accéder à différents types de prêts : 

• prêt action logement ;
• PTZ (prêt à taux zéro) ;
• prêt conventionné ;
• prêt PAS pour l’accession sociale ;
• prêt épargne logement avec PEL ou CEL ;
• prêt locatif social ;
• prêt immobilier classique. 

Ces différentes formes de crédit immobilier permettent aujourd’hui d’ouvrir l’accès à la propriété à de nombreux ménages. 

Comment évaluer votre capacité d’achat ? 

Avant de se lancer dans un projet immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale, il est essentiel d’évaluer votre capacité d’emprunt. 

Ce montant vous permet de connaître la somme maximale que vous pouvez emprunter pour un achat immobilier. Le calcul de la capacité d’achat inclut l’apport, les charges fixes ainsi que les éventuels crédits en cours. 

Pour calculer la capacité mensuelle d’un remboursement de prêt immobilier, on multiplie les revenus par 35 %, qui est le taux d’endettement maximal généralement retenu par les banques (assurance comprise). 

Par exemple, pour un salaire de 2 000 € sans aucun autre prêt en cours, la mensualité du crédit immobilier ne devra pas excéder 700 €. 

Vous pouvez calculer votre mensualité via la calculette de prêt immobilier mise à disposition par Empruntis. 

Les réglementations fiscales concernant la plus-value immobilière sur la résidence principale

En cas de plus-value lors de la vente d’un bien immobilier, cette dernière est soumise à une taxation par l’État. L’administration applique alors une taxation à l’impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux. Néanmoins, la vente de la résidence principale est exonérée de taxe sur la plus-value immobilière, à la condition de respecter certains critères. 

Les conditions d'exonération pour la vente de la résidence principale 

Pour que s’applique cette exonération, le logement doit avoir été utilisé en tant que résidence principale jusqu’à sa vente. Dans une situation de divorce, il suffit qu’un des deux conjoints ait occupé l’habitation jusqu’à la signature de la transaction. 

Mais il est également possible d’avoir quitté son logement au jour de la cession est de profiter tout de même de l’exonération. Il faut alors avoir habité le bien au jour de sa mise en vente et procéder à la vente dans un délai raisonnable (un an environ). 

Enfin, la vente d’une dépendance immédiate de la résidence principale se voit appliquer la même exonération fiscale. Il peut s’agir d’un garage, d’une grange, une cave ou une chambre de bonne, par exemple. La condition est d’être située dans un périmètre d’un kilomètre autour de l’habitation principale.