Combien de temps faut-il garder un logement pour ne pas payer d'impôt sur la plus-value ?
Écrit par : Audrey Brisac - Relu par : Jules Stalin
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L'essentiel en quelques mots
La vente de votre bien est susceptible d’être imposée sur la plus-value réalisée. Il existe toutefois des astuces pour ne pas payer d’impôts sur le bénéfice issu de votre plus-value immobilière. En tant que propriétaire, vous pouvez prétendre à des abattements, voire à une exonération de plus-value immobilière, en fonction de la durée de détention du bien.
- La plus-value immobilière issue de la vente d’une résidence principale n’est pas soumise à impôt.
- Lors de la vente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, la plus-value réalisée est imposable.
- Il est possible de profiter d’abattements selon la durée de détention, à la fois au titre de l’impôt et des prélèvements sociaux.
- La taxation sur la plus-value nette (après abattement) représente 32,6 % (17,2 % au titre des prélèvements sociaux et 19 % pour l’impôt).
- Plus longtemps on garde le bien immobilier, et plus légère est l’imposition sur la plus-value.
- L’exonération totale d’impôt intervient après une durée de détention de 30 ans minimum.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière et comment est-elle imposée ?
La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Lorsqu’un propriétaire met en vente son bien, il peut le vendre à un prix supérieur au prix d’achat. Dans ce cas, il réalise alors une plus-value immobilière.
À noter que l’État prélève un impôt sur le montant de cette plus-value. L’imposition applicable à la plus-value est composée :
- d’un prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
- de prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Attention, seuls les investissements locatifs et les résidences secondaires sont concernés par l’imposition sur les plus-values. Les résidences principales sont exonérées de l’impôt sur la plus-value. Il s’agit du premier cas d’exonération. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention du bien immobilier, la plus-value est effacée, grâce au mécanisme des abattements.
Il est possible que la vente de votre bien soit effectuée à un prix plus bas que son prix d’achat. Dans ce cas, on parle de perte, ou moins-value.
Bon à savoir
Pas de panique. Lors d’une vente immobilière, c’est le notaire qui se charge de calculer le montant de la plus-value immobilière. Il établit ainsi la déclaration correspondante (formulaire n° 2048-IMM) et s’occupe même de payer l’impôt.
Au bout de combien d’années est-on exonéré de plus-value ?
Pour être totalement exonéré de plus-value immobilière, il faut détenir le bien pendant 30 ans au moins. L’abattement diffère selon qu’il s’agisse de la plus-value immobilière au titre de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux :
- L’exonération est acquise au-delà de 22 ans de détention pour le prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières ;
- L’exonération des prélèvements sociaux intervient après un délai de détention de 30 ans.
Bon à savoir
Attention, la durée de détention d’un bien immobilier se calcule de date à date et non par année civile. Pour savoir quel délai pour ne pas payer de plus-value, vous devez prendre en compte les dates indiquées sur les documents officiels de vente et d’achat du bien.
Comprendre les abattements et exonérations selon la durée de détention du bien
Lorsque vous décidez de vendre un bien acquis depuis moins de six ans, vous êtes taxé sur l’intégralité de la plus-value immobilière réalisée. Au-delà de cette période, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention. Ce qui signifie que l’abattement s’applique en fonction du temps pendant lequel vous avez possédé ce bien.
Ces abattements sont pris en compte à la fois dans le calcul des prélèvements sociaux et dans celui de l’impôt sur le revenu. L’assiette est toutefois différente. Pour y voir plus clair sur le délai pour ne pas payer de plus-value, voici un tableau avec les abattements applicables selon le délai. Vous saurez ainsi facilement combien d'années il faut pour ne pas payer de plus value..
|
Durée de détention |
Assiette pour l’impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
|
Jusqu’à 5 années |
Exonération |
Exonération |
|
De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
|
22e année révolue |
4 % |
1,6 % |
|
Au-delà de la 23e année |
Exonération |
9 % |
|
Au-delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
Vous souhaitez savoir comment faire pour éviter de payer la plus-value sur la vente d'un terrain ?
Prenons l’exemple d’un couple de propriétaires qui met en vente une maison provençale acquise il y a dix ans au titre de résidence secondaire. Acheté 450 000 €, le bien a été vendu 490 000 €, soit une plus-value de 40 000 €. Une opération qui permet aux propriétaires de bénéficier :
- d’un abattement de 6 % par an, de la 6e à la 10e année, au titre de l’impôt sur le revenu, soit 12 000 € (30 % de 40 000 €) ;
- puis de 1,65 % par an, de la 6e à la 10e année, concernant les charges sociales, soit 3 300 € (8,25 % de 40 000 €).
Pour optimiser votre investissement immobilier et bénéficier de l’exonération sur la plus-value pour durée de détention, il est conseillé de conserver votre logement le plus longtemps possible.
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