Investir en LMNP dans une résidence étudiante : ce qu'il faut savoir

Que faut-il savoir sur une résidence étudiante ?

Définition de la résidence étudiante de services

La résidence étudiante fait partie des immeubles dits “de services”, c’est-à-dire qu’ils regroupent des logements fonctionnels, meublés et destinés à une population ciblée (étudiants, personnes âgées, jeunes actifs…). Ces logements sont gérés par un exploitant qui s’occupe de la gestion locative.

Il est question ici des logements destinés aux étudiants, généralement entre le studio et le T2. Les immeubles sont situés dans des villes universitaires, à proximité des pôles étudiants. Ils doivent être bien desservis par les transports en commun.

L’acquéreur du logement en résidence étudiante signe un bail commercial avec l’exploitant, qui signe ensuite un bail de location avec chaque étudiant.

Les services proposés dans une résidence universitaire

Pour être considérée comme résidence étudiante au regard de l’article L631-13 du Code de la construction et de l’habitation, l’immeuble doit répondre à certaines contraintes et proposer au moins trois des quatre services suivants :

• réception et accueil par un gestionnaire ;
• ménage et entretien des parties communes ;
• fourniture et entretien du linge ;
• petit-déjeuner.

Ces services peuvent être facturés en plus du loyer aux occupants des logements, mais doivent être disponibles.

Par ailleurs, l’immeuble doit accueillir au moins 70 % d’étudiants, ce qui veut dire que les espaces privatifs et communs sont conçus pour ce type d’habitants.

Quels sont les avantages à investir dans une résidence étudiante ?

L’investissement dans une résidence étudiante présente plusieurs avantages.

Une demande forte et peu d’offre

Le nombre d’étudiants en France avoisine les trois millions et ce chiffre ne cesse d’augmenter. Le CROUS et les cités universitaires publiques ne peuvent accueillir qu’une partie des étudiants ayant besoin d’un logement.

Investir dans une résidence étudiante dans une ville universitaire permet souvent d’avoir une bonne rentabilité et peu de vacance locative. De plus, les logements en résidence étudiante sont recherchés, car ils offrent des services intéressants pour les occupants (local à vélo, laverie, connexion wifi, logements meublés, etc.).

Un investissement relativement accessible

Le ticket d’entrée pour un logement en résidence étudiante est d’environ 70 000 €. Cela veut dire qu’il est possible d’investir avec un budget relativement limité, par exemple pour une première acquisition dans l’immobilier locatif.

Une acquisition sans risques

La particularité de la résidence étudiante est que votre bien est obligatoirement géré par l’exploitant de la résidence. C’est lui qui s’occupe de trouver les locataires, d’encaisser les loyers, mais aussi d’entretenir la résidence (travaux, ménage…). Pour l’acquéreur, c’est donc un investissement assez sécurisé, d’autant plus que les recettes locatives sont versées de manière anticipée au propriétaire.

En effet, dans le cadre du bail commercial, l’exploitant avance les sommes aux propriétaires et se charge de récupérer les loyers auprès des locataires ensuite.

Investir dans une résidence étudiante en LMNP et la loi Censi-Bouvard

Les avantages du statut de LMNP

Les logements proposés en résidence étudiante étant meublés, vous adoptez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut présente des avantages, notamment fiscaux :

• les revenus issus de la location sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet d’en déduire les charges et dépenses liées à l’entretien du logement (charges de copropriété, intérêts d’emprunts, assurances, frais d’acquisition, etc.) ;
• le bien peut bénéficier de l’amortissement comptable, c’est-à-dire que vous pouvez déduire la perte de valeur estimée chaque année des impôts sur le revenu ;
• si le logement est loué pendant 20 ans, il est possible de récupérer la TVA, soit 20 % du prix d’achat lors de la revente.

Ces déductions sont possibles si la déclaration des revenus LMNP s’effectue au régime réel (en micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % des recettes locatives est appliqué, mais aucune autre déduction n’est possible, il faut donc faire le bon calcul).

Le dispositif Censi-Bouvard pour les résidences de services

Par ailleurs, le statut de LMNP peut se cumuler avec la loi Censi-Bouvard, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 11 % du montant de l’investissement (ce dernier étant plafonné à 300 000 €). La seule condition est de s’engager à louer le logement en résidence étudiante pendant au moins neuf ans, puisque l’avantage fiscal est étalé sur cette période.

Dans quelles villes investir dans une résidence étudiante ?

Qui dit résidence étudiante dit ville universitaire. Ces immeubles sont en effet généralement situés à proximité des grandes facultés, écoles et établissements d’enseignement supérieur. La desserte en transports en commun est un élément primordial, mais la proximité des quartiers dynamiques également (centre-ville, pôles culturels) ainsi que des gares ou aéroports.

Parmi les principales villes étudiantes, on retrouve par exemple Toulouse, Lyon, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Nantes, Grenoble, Bordeaux, Paris et Aix.

L’importance de choisir un bon gestionnaire

L’investissement en résidence étudiante est très sécurisé, notamment par la présence du gestionnaire exploitant les logements. Il faut cependant bien choisir ce dernier et s’assurer qu’il dispose d’une assise financière suffisante pour assurer le versement des loyers même en période de vacance locative. Le taux d’occupation des immeubles gérés par le gestionnaire est un bon indicateur de sa solidité et de ses compétences en la matière.

Les services, les loyers pratiqués et le positionnement de la résidence étudiante sont aussi des critères importants pour choisir le logement dans lequel investir.

Puis-je revendre un logement dans une résidence étudiante ?

Lorsque vous achetez un logement en résidence étudiante, vous contractez en fait un bail commercial en résidences de services avec l’exploitant qui en est le dépositaire. Le contrat peut être reconduit autant de fois que vous le souhaitez, le renouvellement s’accompagne souvent de travaux de rénovation ou d’achats de nouveaux mobiliers.

Généralement, l’investissement LMNP dans une résidence étudiante est envisagé sur le long terme. La revente est possible, mais pour bénéficier de certains avantages fiscaux, il est préférable d’attendre :

• 20 ans pour pouvoir récupérer la TVA ;
• 9 ans si l’on a acquis le bien avec le dispositif Censi-Bouvard.

Généralement, la plus-value immobilière est intéressante à partir de dix ans, d’autant que certains investisseurs misent sur les meublés anciens. La vente est assez facile, la demande restant forte sur ce type de bien.