Investir dans une résidence sénior : est-ce vraiment rentable ?

Qu’est-ce qu’une résidence senior ?

Vous souhaitez investir dans une résidence senior ? Voici toutes les informations à connaître avant de vous lancer.

Définition

Les résidences seniors constituent un ensemble de logements de services qui offrent aux personnes retraitées et âgées de plus de 60 ans (le plus souvent entre 60 et 75 ans) un environnement permettant à la fois une vie communautaire et un espace de vie intime.

Les logements proposés sont meublés et équipés de tout le confort nécessaire (notamment en matière d'autonomie) avec des tailles diverses selon les besoins pouvant aller du simple studio jusqu'au T4. L'ensemble des habitations est géré par un seul exploitant qui est en charge de toutes les problématiques d'entretien et de conformité.

Ces résidences proposent par ailleurs des services personnalisés (accueil, assistance administrative, service de ménage et de restauration, blanchisserie, repassage) ainsi que des activités sociales (théâtre, cours de sport, salle de projection, etc.) permettant un cadre de vie épanouissant. Ce type de résidence répond ainsi aux ambitions des pouvoirs publics visant à favoriser autant que possible le maintien à domicile des personnes âgées en leur assurant un environnement sûr, fonctionnel et convivial.

Différence entre résidence senior et maison de retraite

Les résidences seniors sont des ensembles immobiliers adaptés à la perte progressive d'autonomie des personnes âgées. Contrairement aux maisons de retraite ou autres établissements spécialisés dans la dépendance (EHPAD), ce type d'habitation n'est pas à proprement parler médicalisé.

Ces structures offrent ainsi à leurs résidents une indépendance complète tout en proposant des services d'assistance pour les personnes en légère perte d'autonomie. Ils incluent alors des espaces communs pour à la fois faciliter leur quotidien et favoriser la convivialité (salle de restauration, laverie, blanchisserie, espaces ludiques).

De plus en plus au goût du jour, la possibilité de vivre dans une résidence senior est aujourd'hui perçue comme un choix éclairé plutôt que comme une contrainte puisqu'elle permet d'anticiper un déménagement dû à une perte d'autonomie future, tout en bénéficiant d'une certaine forme de lien social au quotidien.

La résidence senior se révèle ainsi comme une solution mixte entre le maintien à domicile et le placement en établissement pour personnes dépendantes.

Investir dans un logement senior : quels sont les avantages ?

Investir dans une résidence senior peut se révéler particulièrement judicieux sur le plan financier à plusieurs égards.

Une fiscalité avantageuse

Vous pouvez en premier lieu bénéficier d'avantages fiscaux grâce au dispositif LMNP (loueur meublé non-professionnel) avec notamment les abattements forfaitaires ou encore la possibilité de réaliser des amortissements. Le dispositif Censi-Bouvard qui permettait auparavant une réduction d'impôts de 11 % sur le prix du bien dans la limite de 300 000 € d'achat pour une mise en location de 9 ans a pris fin le 31 décembre 2022.

Un complément de revenus attractif

Vous pouvez par ailleurs disposer d'un complément de revenus très intéressant grâce aux loyers perçus qui vous permet bien souvent de rembourser votre mensualité de crédit sans effort financier supplémentaire.

Des contraintes et des risques réduits

Les risques de loyers impayés et de vacance locative sont limités du fait de la gestion commerciale assurée par l'exploitant. Celui-ci assure également toutes les contraintes de gestion locative. Vous n'avez ainsi pas à vous soucier de toutes les démarches d'entrée et de sortie, de recherche de locataire ou de gestion des paiements.

Des équipements de qualité

L'investissement dans des résidences senior neuves permet de bénéficier de prestations de qualité au cœur des grandes villes avec des équipements de sécurité particulièrement adaptés et ergonomiques pour les personnes âgées. La demande est ainsi forte sur ce type de bien. Les frais de notaire dans le neuf sont en outre moins élevés que dans l'ancien au moment de l'achat (2 à 3 % contre 7 à 8 %).

Un contexte favorable pour ce type d’investissement

Vous répondez enfin à une demande de plus en plus forte d'une catégorie de population amenée à s'accroître toujours plus dans les années à venir du fait du vieillissement de la population en bonne santé. Cet investissement représente ainsi une réponse parfaite aux aspirations de seniors souhaitant vieillir à domicile tout en bénéficiant d'un environnement confortable et convivial.

Quels sont les inconvénients à investir dans une résidence senior ?

Malgré ses indéniables atouts, l'investissement en résidence senior peut présenter quelques incertitudes qu'il est important de prendre en compte avant de s'engager dans cette démarche.

Des exploitants pas toujours recommandables

Le choix du gestionnaire est primordial pour la rentabilité de votre investissement. Il est ainsi essentiel de vérifier tant sa compétence et son expertise dans le domaine que l'état de santé financier de la société exploitante avant d'envisager tout investissement.

Des prestations inégales

Le type de prestations et de services associés est également important pour attirer des locataires par rapport aux autres résidences senior.

Un emplacement décisif pour la rentabilité

Dans le même ordre d'idées, la localisation est également un critère déterminant. La résidence doit ainsi être autant que possible située en centre-ville à proximité de toutes commodités (transport, commerces, services de santé) ou à défaut en périphérie si elle attenante à un EHPAD, permettant ainsi une offre globale aux personnes âgées autonomes qui pourraient devenir à terme plus dépendantes.

Un changement d’affectation pratiquement impossible

Si l'affectation des résidences senior permet de répondre parfaitement aux besoins d'une population spécifique de seniors, elle est par définition inadaptée à d'autres usages qui pourraient être choisis pour un investissement. Vous n'aurez donc que très peu de liberté pour l'utiliser à d'autres fins.

Une cible limitée aux hauts revenus

Enfin il ne faut pas perdre de vue que ce type de résidence est relativement onéreux pour les locataires entre le loyer, les charges locatives et la contribution forfaitaire pour les services proposés. Elle attire donc des retraités disposant de retraites plutôt confortable limitant ainsi la population cible.

Faut-il acheter un logement en résidence senior ?

L'achat d’une résidence senior doit s’envisager en tenant compte de l’ensemble des paramètres au premier rang desquels les critères financiers.

Qui peut acheter en résidence senior ?

L'investissement en résidence senior s'adresse principalement à 2 typologies d'investisseurs :

• des particuliers à la recherche d’un placement immobilier rentable, peu chronophage et intéressant d'un point de vue fiscal. Il permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine avec des revenus locatifs réguliers, sans aucune gestion locative à assumer. Les avantages fiscaux proposés sont également très attractifs et permettent d'augmenter le rendement locatif net bien au-delà de ce qu'il est possible d'espérer sur des investissements plus traditionnels.
• des acteurs institutionnels investissant dans des résidences entières (vente en bloc). Cela peut être le cas par exemple de compagnies d’assurances, de fonds d'investissement immobiliers ou encore de caisses de retraite.

Combien coûte une résidence senior ?

Les prix d'acquisition des résidences seniors peuvent varier en fonction de nombreux critères dont notamment l'emplacement, le type de bien et sa taille, l'orientation ou encore les prestations offertes un peu à la manière d'un appartement classique. De plus, les tarifs sont également différents selon le niveau de standing choisi par le promoteur immobilier (prestations haut de gamme ou accessibles).

Afin de vous faire un ordre d'idées, pour une résidence offrant des prestations standards dans une ville moyenne, le prix d'un appartement T2 de 40 à 45 m² se situe aux alentours de 150 000 € HT.

Est-ce rentable d’acheter un logement senior ?

Les rendements locatifs des résidences senior varient selon les types de logements et les zones géographiques. Dans l'ensemble, ils peuvent atteindre jusqu'à 4,25 % avant déduction des charges (gestion locative, impôts fonciers et frais comptables notamment). Une fois ces derniers prélevés, le taux de rendement net attendu peut aller de 3,3 % à 3,7 5%, en excluant tout avantage fiscal potentiel. Il s'agit donc d'un investissement plutôt de long terme mais offrant des perspectives stables et rentables grâce aux avantages fiscaux avec une gestion minimale.

Résidence senior et fiscalité : comment ça marche ?

Les investisseurs en résidences de services seniors peuvent bénéficier de réductions fiscales intéressantes on optant pour le statut de loueur meublé non-professionnel. Pour ce faire, les revenus annuels doivent être inférieurs à 23 000 euros ou ne pas constituer l'activité principale. Ils peuvent alors choisir entre le régime micro-BIC et le régime simplifié réel.

Le premier permet un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant total des loyers perçus (à condition de ne pas dépasser 72 600 € de revenus par an). Le régime réel simplifié permet lui de déduire ses charges en rapport avec le bien ainsi que l'amortissement sur les revenus locatifs.

L'autre avantage fiscal majeur de l'investissement locatif réside dans la possibilité de bénéficier d'un remboursement de la TVA à 20 %. Il revient ainsi à profiter d'un prix hors taxe au moment de l'achat. Pour en disposer, plusieurs conditions sont néanmoins à respecter :

• l'achat doit concerner une résidence neuve ;
• le bien doit être conservé pendant une durée minimum de 20 ans ;
• il doit être confié à un gestionnaire professionnel pendant 9 ans a minima.

Quelles sont les meilleures résidences senior ?

Parmi les résidences senior les plus prisées, on peut citer notamment :

● Domitys ;
● Les senioriales ;
● Les Jardins d’Arcadie ;
● La Girandière ;
● AEGIDE ;
● Steva ;
● Ovelia ;
● Les Villages d’Or ;
● Dolcea ;
● Les Résidentiels.