Comment optimiser la gestion locative d'un appartement meublé ?
Écrit par : Caroline Pasquereau - Relu par : Luigi Delmet
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L'essentiel en quelques mots
La gestion locative d’un appartement meublé requiert une attention particulière et un bon respect des obligations légales. Que vous choisissiez de gérer le bien vous-même ou de déléguer à un professionnel, il est essentiel de bien maîtriser les tenants et aboutissants de la gestion locative pour garantir la rentabilité de votre investissement. Voici les points clés à retenir pour une gestion locative optimisée d’un bien meublé :
- le gestionnaire locatif prend en charge la gestion quotidienne, de la recherche de locataire jusqu’à la gestion des réparations ;
- une location de meublé doit répondre à des obligations légales strictes en termes d’équipements et de durée de bail ;
- certains travaux sont à la charge du locataire comme les petites réparations et l’entretien courant ;
- les gros travaux d’entretien reviennent généralement au propriétaire ;
- les coûts d’un mandat de gestion locative varient entre 5 % et 10 % du loyer selon les services proposés ;
- il est essentiel de bien comparer le niveau de services pour choisir une offre de gestion locative adaptée.
Quelles sont les responsabilités d’un gestionnaire locatif pour un appartement meublé ?
Un gestionnaire locatif a pour mission de s’occuper de toutes les démarches administratives et techniques liées à la location d’un meublé. Voici un aperçu de ses principales tâches :
- recherche de locataires : le gestionnaire se charge de diffuser les annonces, d’organiser les visites et de vérifier la solvabilité des candidats ;
- gestion des loyers : il perçoit les loyers, envoie les quittances et gère les éventuels retards de paiement ;
- régularisation des charges : les régularisations de charges annuelles font aussi partie de ses missions ;
- suivi des travaux et réparations : le gestionnaire veille à ce que le bien reste en bon état, en organisant les réparations nécessaires ;
- respect des obligations légales : le gestionnaire s’assure que le logement meublé soit conforme à la législation en vigueur concernant l’équipement et les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz).
Quelles sont les obligations pour la location d’un meublé ?
Louer un appartement meublé implique plusieurs obligations spécifiques que le propriétaire ou le gestionnaire locatif doit respecter. Ces règles garantissent que le logement soit habitable et conforme aux normes définies par la loi.
1.Le contrat de location
Le bail d’un appartement meublé doit respecter certaines règles définies dans le décret du 29 mai 2015.
La durée minimale du bail est de 1 an, renouvelable tacitement ou 9 mois pour un étudiant.
Le contrat doit inclure des mentions obligatoires telles que :
- les informations sur les parties : le nom et l’adresse du propriétaire ou du gestionnaire du logement locatif le cas échéant, le nom du locataire ;
- la date de prise d’effet du bail et sa durée ;
- la description précise du logement : la surface habitable, le nombre de pièces, la destination du logement, la nature et le montant des derniers travaux effectués ;
- informations sur le montant et les termes du paiement du loyer, les charges et le montant du dépôt de garantie ainsi que les éventuels frais d’agence.
Dans les zones tendues, le bail doit mentionner le loyer du précédent locataire et la date de la dernière révision.
Une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail en cas de défaut de paiement du locataire.
Bon à savoir
Depuis le 1er janvier 2024, le contrat de bail doit comporter une mention rappelant les exigences de performances énergétiques afin que le bien loué soit considéré comme décent.
Pour vous aider dans la rédaction d’un contrat de location meublé conforme, voici un modèle de bail réglementaire.
2.Équipements obligatoires
Depuis 2015, la loi impose que tout logement meublé comporte certains équipements indispensables (décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé) :
- un lit avec une literie ;
- une table et des chaises ;
- un espace de rangement ;
- des équipements de cuisine (réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle, congélateur ou compartiment à congélation, ustensiles de cuisine, four ou four à micro-ondes) ;
- un éclairage suffisant dans chaque pièce ;
- des étagères de rangement ;
- rideaux ou volets dans les chambres ;
- du matériel d’entretien ménager adapté comme un balai ou un aspirateur.
3.Documents annexes au contrat de bail
Avec le contrat de bail, le propriétaire ou le gestionnaire du bien meublé doit fournir un certain nombre de documents.
- Un état des lieux d’entrée (l’état des lieux de sortie sera remis lors de la restitution des clefs).
- L’inventaire et l’état détaillé du mobilier.
- La notice d’information relative aux droits et obligations des bailleurs et locataires ainsi qu’aux voies de recours possibles en cas de litiges.
- Un extrait du règlement de copropriété si le logement se situe dans une copropriété ainsi que la quote-part que représente le logement au niveau des charges.
- Une attestation d’assurance à transmettre au bailleur (contre les risques locatifs).
Mais aussi un dossier de diagnostic technique qui comprend :
- un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide ;
- l’état des installations de gaz et d’électricité pour une installation de plus de 15 ans ;
- le diagnostic bruit si applicable ;
- le diagnostic plomb et amiante (pour les bâtiments collectif d’habitation) ;
- l’état des risques (technologiques, naturels, miniers, radon, sismiques, etc.) si le logement meublé est concerné.
Bon à savoir
Attention, si le logement est situé dans une zone d’habitat indigne, le gestionnaire locatif ou le propriétaire doit obtenir en amont une autorisation préalable de location auprès de la mairie. Celle-ci doit être annexée au bail.
Quels sont les travaux à la charge du locataire dans un meublé ?
Dans un logement meublé, la répartition des travaux entre le locataire et le propriétaire est strictement définie par la loi.
Travaux à la charge du locataire
Le locataire est tenu durant la location d’un bien meublé de répondre à l’entretien courant. Il peut notamment s’agir :
- de petites réparations mineures du quotidien comme le remplacement des ampoules, la réparation de poignées, le nettoyage des équipements fournis, etc. ;
- de l’entretien régulier y compris les meubles et équipements fournis.
Travaux à la charge du propriétaire :
Le propriétaire, ou le gestionnaire locatif meublé est responsable des réparations importantes pour maintenir le bien en bon état. Cela peut inclure :
- le remplacement d’équipements défectueux (réfrigérateur, lave-linge, etc.),
- les travaux de rénovation ;
- l’entretien de l’immeuble (toiture, façade, installations collectives).
Bon à savoir
Si le logement n’est pas en bon état, le gestionnaire locatif peut convenir d’une clause travaux avec le locataire afin que ce dernier se charge des travaux nécessaires. La remise en état reste à la charge du propriétaire bailleur.
Combien coûte un mandataire pour la gestion locative d’un meublé ?
Le recours à un gestionnaire locatif pour la gestion d’un appartement meublé permet au propriétaire de déléguer toutes les tâches administratives et de maintenance, moyennant une rétribution financière. Ce coût varie selon plusieurs critères, notamment le type de location et l’étendue des services proposés.
Frais de gestion courante
En général, les frais de gestion locative pour un appartement meublé se situent entre 5 % et 10 % du loyer mensuel. Cela inclut la gestion des loyers et des charges ainsi que les relations avec les locataires.
Bon à savoir
Au moment de comparer les devis de la gestion locative d’un meublé, veillez à être attentif aux différentes clauses. Le contrat peut en effet indiquer :
- un tarif de gestion locative qui repose sur le montant du loyer ou sur le montant des loyers avec charges ;
- un coût de gestion locative basé hors taxe (HT) ou avec TVA (TTC)
Frais de mise en location
Certains gestionnaires locatifs de biens meublés facturent des frais supplémentaires pour la mise en location. Ces frais représentent généralement entre 50 % et 100 % du montant du premier loyer pour la réalisation de différentes tâches comme :
- la rédaction du bail ;
- la réalisation des états des lieux.
Services supplémentaires
L’entreprise de gestion locative peut également proposer des services optionnels tels que la gestion des travaux ou la prise en charge des contentieux locatifs. Ces prestations peuvent entraîner des frais supplémentaires. Si vous avez plusieurs biens meublés à mettre en gestion locative, vous pouvez optimiser les coûts et tenter de négocier les tarifs du gestionnaire locatif à la baisse.
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