⏱L'essentiel en quelques mots
Un acheteur peut refuser une offre d’achat si le prix proposé ne lui convient pas. Il fait alors une contre-proposition. Cependant, s’il reçoit une offre au prix demandé, sa marge de manœuvre est limitée.
Plusieurs acheteurs pour le bien immobilier que vous convoitez se sont portés candidats ? Voici ce que vous devez savoir.
- En principe le vendeur ne peut pas refuser une offre au prix et en bonne et due forme.
- S’il dispose de plusieurs propositions au prix, il doit tenir compte de la date de réception. Pour des propositions émises à une ou plusieurs journées d’écart, il doit donner la priorité à la première. Pour des offres réceptionnées le même jour, il peut choisir l’offre qui le convainc le plus.
- Si le vendeur fait appel à un agent ou à un notaire, ce dernier peut accepter une offre au prix pour son compte, dès lors qu’un mandat de représentation a été signé.
Sommaire
Offre au prix : le vendeur est-il obligé d’accepter ?
Selon l’article 1583 du code civil, le vendeur est tenu d’accepter une offre au prix car la vente est considérée comme “parfaite entre les parties”.
Comme l’objectif de la transaction est rempli, à savoir vendre le bien, il n’a pas de raison de refuser :
- sauf s’il ne désire plus pour une raison spécifique céder son bien ;
- sauf si la proposition n’est pas correctement rédigée.
S’il s’agit d’une vente entre particuliers, sans l’entremise d’un professionnel de l’immobilier, le vendeur est dans l’obligation d’accepter la première offre au prix.
Si le vendeur a signé un mandat avec un agent ou un notaire, tout dépend du type de contrat.
- Avec un mandat d’entremise, le vendeur reste libre de choisir la proposition d’achat.
- Avec un mandat de représentation, le vendeur donne pouvoir au professionnel d’exécuter la vente. C’est-à-dire que si ce dernier reçoit une offre au prix, il est tenu de l’accepter.
Est-ce qu'un vendeur peut accepter plusieurs offres d'achat au prix ?
Un vendeur ne peut pas accepter plusieurs offres d’achat au prix. Il ne peut en valider qu’une seule, et ce en respectant certains usages.
Quelle offre au prix le vendeur doit-il choisir ?
Si le vendeur reçoit plusieurs propositions d’achat pour son bien (c’est possible s’il fait appel à deux ou trois agences immobilières) à des dates différentes, il doit tenir compte du calendrier. Il doit accepter en priorité la première offre, à condition que celle-ci précède les autres d’une journée au moins et qu’elle soit correcte d’un point de vue légal (mentions obligatoires).
Le vendeur obtient le même jour deux offres au prix, qui est prioritaire alors ? S’il reçoit une proposition le matin et une seconde en soirée, les offres sont jugées concomitantes.
Bon à savoir
Tant qu’aucune offre d’achat n’a été signée pour le bien, l’agent immobilier peut poursuivre les visites. Cependant, il doit informer les acquéreurs potentiels qu’une proposition au prix a déjà été faite.
Deux offres au prix reçues le même jour : qui est prioritaire ?
Si le vendeur reçoit deux offres au prix le même jour ou plus, il est en droit de choisir la proposition qui l’intéresse. La plupart du temps, il se base sur le dossier de l’acquéreur pour appuyer son choix (situation professionnelle, financements, apport personnel…).
Dans le cas d’offres concomitantes, c’est la date de réception de la proposition d’achat qui fait foi devant les juridictions. Le vendeur doit avoir obtenu les offres durant la même journée.
Important
Dès lors que le vendeur a accepté une offre, il ne peut pas refuser et valider une autre proposition reçue plus tard.
Par exemple, s’il vend son bien 150 000 € et qu’il signe une offre à 145 000 €, il ne peut pas renoncer à cette proposition et valider une autre offre à 150 000 € quelques jours plus tard.
Si le vendeur agit ainsi, le premier candidat à l’achat peut lui réclamer des dommages et intérêts. Il aura gain de cause devant un tribunal et obtiendra la vente.
Par contre, si la vente n’aboutit pas à la suite du compromis de vente, le vendeur peut recontacter les candidats intéressés.
Un acheteur peut-il faire une offre au-dessus du prix pour s’assurer d’avoir le bien ?
Un acheteur ne peut pas faire une offre supérieure au prix dans l’optique d’obtenir le bien. Cette pratique est illégale.
À noter
Le candidat qui se porte acquéreur en faisant une offre d’achat s’engage réellement. Il ne dispose pas d’un délai de réflexion, comme après la signature du compromis de vente, période durant laquelle il peut se rétracter. Dès que l’offre est signée aussi par le vendeur, l’acheteur ne peut plus se désister (pas avant d’avoir approuvé le compromis de vente).
Légalement, il n’existe pas de durée de validité pour une offre d’achat. Les professionnels de l’immobilier appliquent généralement une validité d’une dizaine de jours. Ils précisent d’ailleurs la date d’expiration de la proposition dans l’offre.
Plusieurs offres au prix : nos conseils pour vous démarquer
Plusieurs acheteurs pour la même maison : une situation que vous redoutez lors de la recherche de votre bien ? Découvrez nos astuces pour mettre toutes les chances de votre côté.
Préparer votre projet et votre dossier
Pour que vos recherches immobilières aboutissent sereinement, prenez le temps de cadrer votre projet. Faites le point sur votre enveloppe budgétaire (apport personnel, aides financières…) et définissez précisément votre capacité d’emprunt.
L’agent immobilier va s’intéresser à votre profil, vérifier la fiabilité de votre projet et s’assurer de votre motivation. Son rôle est aussi d’accompagner le vendeur jusqu’à la signature finale. Il a tout intérêt à lui présenter des candidats sérieux prêts à l’achat. Un courtier spécialisé en crédit immobilier peut vous aider à définir avec précision votre capacité d’emprunt.
Rédiger une offre en bonne et due forme
L’offre d’achat doit contenir un certain nombre d’informations précises, définies par la loi, telles que la désignation du bien, la date de la proposition, le prix fixé pour la vente et la durée de validité de l’offre.
Si vous rédigez une proposition au prix demandé, en bonne et due forme et avant d’autres acheteurs potentiels, le vendeur ne peut pas refuser votre offre.
Rassurez-vous, à moins d’effectuer une vente directe avec le vendeur, les agents immobiliers sont présents pour vous épauler. Ils disposent de modèles de propositions qui intègrent toutes les notions obligatoires légales.
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