À quoi faut-il penser avant d'acheter une deuxième maison et louer la première ?

Louer sa résidence principale pour en acheter une autre : est-ce une bonne idée ?

Louer sa résidence principale pour en acheter une autre offre plusieurs avantages par rapport à la vente :

• disposer d'un revenu mensuel complémentaire : les loyers complètent votre pension de retraite ou couvrent le paiement de vos prochaines mensualités de crédit ;
• profitez d’une solution de réserve : pour une future vente du bien en question, la location meublée permet de signer un bail locatif d'un an seulement pour disposer du bien en temps voulu ;
• se constituer un patrimoine : l’immobilier reste un bon investissement, surtout si votre maison ou appartement actuel est situé dans une zone à rendement locatif élevé.

Les critères à prendre en compte pour acheter une deuxième maison

Avant d’acheter votre deuxième maison, vous devez vous assurer que vous pouvez mettre en location la première. Acheter une maison en étant déjà propriétaire et louer le premier bien est un montage parfaitement jouable, à condition de bien préparer son projet. Voici les questions que vous devez vous poser en amont.

Votre résidence principale peut-elle être louée ?

Il faut tout d’abord que votre bien actuel ait un potentiel locatif ! Dans la mesure où vous avez vous-même vécu dans ce logement, vous savez probablement si des biens se louent dans le secteur et si l’environnement est attractif pour des locataires (commerces, services, transports, dynamisme, etc.).

Sachez également qu’une mise en location implique de réaliser des diagnostics immobiliers obligatoires, notamment le DPE (Diagnostic de performance énergétique), voire de faire des travaux d’amélioration pour que le logement trouve preneur.

Le loyer rembourse-t-il le crédit actuel ?

Autre contrainte pour acheter une deuxième maison et louer la première : vous devrez probablement rembourser deux crédits immobiliers en même temps. Pour ne pas vous mettre dans une situation financière difficile, il est préférable que le montant du loyer de votre première propriété couvre les mensualités du crédit afférent.

Ainsi, vous devez uniquement supporter le coût de votre deuxième prêt immobilier au quotidien. Si votre mensualité de prêt immobilier est supérieure au loyer hors charges perçu, vous devez avoir la capacité financière de supporter la différence tous les mois.

Vous avez déjà remboursé le prêt de votre résidence principale ? Dans ce cas, vous n’aurez probablement pas de difficulté à acheter une deuxième maison et louer la première ! Vous pourrez mettre en hypothèque votre premier bien pour garantir le nouveau prêt.

À combien s'élève votre taux d’endettement ?

Louer sa maison avec un crédit en cours signifie que, lorsque vous ferez votre demande de crédit pour la nouvelle maison ou appartement, votre taux d’endettement sera plus élevé. La banque va alors prendre le temps de rapporter vos crédits en cours à l’ensemble de vos revenus. Les revenus locatifs que vous percevez de votre premier bien seront comptabilisés à hauteur de 70 % environ. Ainsi, avant d’octroyer votre second crédit, la banque veille à ce que vous ne dépassiez pas les 35 % d’endettement, assurance comprise.

Quel est le budget pour votre nouvel achat ?

Enfin, pour acheter une maison en étant déjà propriétaire, vous devez tenir compte de votre capacité d’emprunt : c’est la somme que vous pouvez emprunter selon votre situation financière ainsi que les conditions de prêt. Pensez bien à comparer les offres et à déterminer votre capacité d’emprunt maximale auprès de plusieurs établissements pour définir le budget que vous pouvez allouer à votre deuxième acquisition immobilière.

Un courtier peut vous aider à évaluer votre enveloppe budgétaire. Expert en financement et fort de son réseau, ce professionnel saura établir un plan de financement au plus près des exigences des établissements bancaires et vous orienter vers l’organisme qui propose la meilleure solution.

Comment sont comptabilisés les revenus locatifs dans mon taux d’endettement ?

Vos revenus professionnels et 70 % des revenus locatifs envisagés sont pris en compte (loyers hors charges). Attention cependant : certaines banques ne prennent plus en compte les revenus locatifs potentiels pour le calcul du taux d’endettement, ce qui impacte le montant total que vous pouvez emprunter. C’est un détail majeur puisque cela impacte votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt.

Est-il possible de cumuler deux prêts immobiliers ?

Dans l’absolu, rien ne vous empêche de cumuler deux prêts. Ils peuvent par ailleurs être souscrits dans le même établissement ou dans deux banques différentes. Néanmoins, les critères étudiés par l’organisme qui finance le second crédit immobilier sont naturellement plus stricts, compte tenu de l’investissement réalisé et des sommes en jeu. Pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut que le coût du loyer fixé au locataire soit supérieur ou égal à vos mensualités de remboursement. Mais là encore, aucune signature de contrat n’est garantie, puisque la vacance locative demeure un risque non négligeable. La souscription d’une assurance prévue à cet effet peut alors constituer un argument de plus pour faire valider votre projet d’achat d’un nouveau logement.

Comment financer l’achat d’un deuxième logement ?

Si votre projet d’acheter une deuxième maison et louer la première tient la route, alors sachez qu’il existe des solutions bancaires pour augmenter votre capacité d’emprunt, et donc votre budget pour votre second achat immobilier.

Le regroupement de crédit

La première solution pour acheter une deuxième maison et louer la première, c’est d’envisager un regroupement de crédit pour maximiser votre capacité d’emprunt. Vous regroupez plusieurs emprunts sous une seule mensualité, souvent en modifiant la durée, pour réduire l’impact du remboursement des mensualités sur votre taux d’endettement. De plus, vous remboursez votre ancien et votre nouveau crédit sous une seule mensualité, ce qui simplifie la gestion de vos finances.

En revanche, sachez qu’un regroupement de crédits s’accompagne d’un allongement de la durée des remboursements - et par extension - d’une hausse de son coût total. C’est un élément à prendre en considération avant de signer le contrat auprès de la banque.

Le rachat de crédit immobilier

Autre solution pour louer son appartement et faire un deuxième crédit : faire racheter votre ancien prêt immobilier pour allonger sa durée de remboursement. Par exemple, votre emprunt est sur 20 ans et il vous reste 10 ans à rembourser ? Vous pouvez étaler cette période de nouveau sur 20 ans pour diviser environ par deux le montant de vos mensualités, diminuer votre taux d’endettement et donc augmenter votre capacité d’emprunt.

S’il s’agit d’une solution pratique sur le papier, force est de constater là aussi qu’un allongement de la durée de remboursement est synonyme d’augmentation de son coût total. Vous devez donc avoir l’assurance que cet investissement est financièrement viable et pertinent par rapport à votre projet.

Logement meublé ou non meublé : quel type de gestion locative choisir ?

Il existe des différences notables selon que vous décidez de mettre votre logement en location avec ou sans meubles. Tout d’abord, il est communément admis qu’une maison ou un appartement meublé implique un loyer plus élevé, et donc des revenus plus importants pour le bailleur. Cela s’explique en grande partie par l’entretien du mobilier et les coûts d’usage associés au locataire.

Autre point de différence notable, les délais liés au contrat de bail :

Enfin, la fiscalité est également différente selon que vous optez pour une location meublée ou non :

• La location meublée donne accès au statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) qui permet de déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) plutôt qu'en revenus fonciers, avec à la clé un possible avantage fiscal. Vous avez alors le choix entre régime micro-BIC qui donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus ou le régime réel qui permet d’amortir plus rapidement votre investissement grâce à la déduction de vos charges réelles ;
• la location non meublée permet également de bénéficier du statut LMNP au régime réel ou d’opter pour le régime micro-foncier, donnant quant à lui accès à un abattement de 30 % sur les revenus locatifs générés.

Comment louer la première maison ?

Vous avez décidé de louer votre première maison ? Alors il est désormais temps de trouver votre futur locataire. Mais avant d’arriver à cette étape, il convient tout d’abord de faire un point complet sur le logement. Cela implique notamment de vérifier que la future location est aux normes et que l’ensemble des équipements sont en état de marche (la réalisation d’un diagnostic technique et énergétique complet est fortement conseillée). De la même manière, il est essentiel de définir si vous souhaitez partir sur une gestion locative meublée ou non (cela a notamment un impact sur les revenus générés et votre fiscalité en tant que bailleur).

Une fois ces premières étapes réalisées, il est alors temps de prendre une autre décision : solliciter les services d’un professionnel de l’immobilier ou réaliser vous-mêmes l’ensemble des démarches liées à la recherche et la gestion locative. Dans ce dernier cas de figure, il convient de :

• mettre en valeur votre bien pour attirer de potentiels locataires ;
• prendre des photos de qualité de l’ensemble des pièces du logement ;
• écrire et publier une annonce descriptive sur les plateformes immobilières ;
• préparer un dossier technique dans lequel vous aurez les principales réponses aux questions des candidats à la location (nombre de mètres carré de chaque pièce, note au DPE, type de chauffage, coût énergétique moyen, etc.) :
• organiser des visites et récolter les dossiers locataires des candidats que vous jugez les plus sérieux ;
• sélectionner le locataire sur base du dossier (solvabilité, garants, etc;° ;
• rédiger et signer le bail locatif ainsi que l’état des lieux d’entrée (le futur locataire doit obligatoirement vous présenter un justificatif d’assurance habitation lors de la signature du bail ou au plus tard à la remise des clés).