Comment bien estimer le prix d'un terrain ?
Écrit par : Audrey Brisac
Partager sur les réseaux
L'essentiel en quelques mots
L’estimation du prix d’un terrain est une donnée essentielle lorsque l’on cherche à vendre un bien. De nombreux critères entrent en compte pour déterminer la valeur d’une parcelle. Pour vous aider dans ce processus, voici en quelques mots les éléments à considérer pour évaluer le prix d’un terrain :
- la nature constructible ou non du terrain et sa viabilisation font partie des paramètres qui ont le plus d’influence sur le prix d’une construction de maison ;
- la taille du terrain et la présence d’éventuelles constructions ;
- la localisation géographique et l’environnement du terrain avec notamment la proximité des commodités et des transports ;
- les informations relatives au terrain à estimer peuvent être fournies par le cadastre ainsi que par le plan local d’urbanisme (PLU) ;
- il est également important de considérer l’évolution des prix sur le marché immobilier et de s’appuyer sur les prix de biens similaires pour déterminer au mieux la valeur d’un terrain.
Pourquoi est-il important de calculer le prix d’un terrain ?
L’évaluation précise du prix d’un terrain est un élément essentiel dans le cadre d’un projet de vente, et ce pour plusieurs raisons :
- cela permet de vendre le bien à sa juste valeur et d’éviter ainsi de le sous-évaluer ou de le surestimer ;
- une estimation correcte attire les futurs acquéreurs et permet d’accélérer la transaction.
À noter également qu’une estimation précise aide également à éviter les litiges lors des négociations, car elle repose sur des critères objectifs et mesurables. N’hésitez pas à consulter les informations et règles relatives au terrain en consultant le cadastre et les règles du plan local d’urbanisme en vigueur.
Bon à savoir
Le prix du terrain sert de base de calcul pour le calcul des impôts et taxes. En cas de mauvaise estimation de la valeur terrain, l’administration fiscale peut imposer une rectification.
Les critères à prendre en compte pour estimer le prix d’un terrain
L’estimation du prix d’un terrain ne se fait pas au hasard. Différents critères vont permettre de fixer la valeur du terrain sur le marché immobilier.
La nature du sol
La composition du sol est une des caractéristiques à prendre en considération pour l’estimation d’un terrain. Un sol stable et bien drainé est plus prisé qu’un terrain présentant des risques d’inondation ou des sols argileux. Des études géotechniques peuvent être nécessaires pour déterminer la qualité du sol, et donc, son influence sur le prix du terrain.
Bon à savoir
La valeur de votre terrain est généralement diminuée si votre terrain comprend de nombreuses pentes ou s’il est soumis à des risques (éboulement, inondation, glissements, etc.)
Sa localisation
La localisation est sans doute l’un des critères les plus influents dans l’estimation d’un terrain. Un terrain est souvent valorisé s’il est situé à proximité :
- d’une zone urbaine ;
- des écoles ;
- des transports ;
- des commerces.
À l’inverse, la valeur d’un terrain sera généralement nettement inférieure s’il est localisé en zone rurale ou éloigné des infrastructures essentielles. La proximité avec des zones d’activité, la qualité de l’environnement (nuisances sonores, émissions de polluants, etc.) et la réputation du quartier sont également des facteurs à prendre en compte.
Bon à savoir
L’orientation joue également sur l’estimation d’un terrain. Une faible exposition au soleil avec un terrain orienté Nord est plus abordable, mais aussi moins recherché qu’un terrain orienté plein Sud.
Constructible ou non
La constructibilité d’un terrain est sans aucun doute le premier facteur d’influence pour estimer le prix d’un terrain. Si celui-ci est constructible et autorise la construction d’un bien, sa valeur est bien entendu nettement plus élevée qu’un terrain non constructible. Pour le savoir, il est nécessaire de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) auprès de la mairie où est localisé le terrain. Ce document définit les règles d’urbanisme applicables dans la commune. Vous pourrez ainsi identifier la zone dans laquelle est votre terrain : zone à urbaniser, zone urbaine, zone agricole ou zone naturelle.
Outre le PLU, vous pouvez également faire une demande de certificat d’urbanisme auprès de votre commune. Valable 18 mois, ce certificat vous renseigne sur les règles applicables à votre terrain, les taxes d’urbanisme, mais aussi la possibilité ou non de faire construire.
Bon à savoir
Un terrain non constructible peut toutefois conserver une certaine valeur, notamment pour des usages agricoles ou de loisirs, mais son prix sera largement inférieur.
La viabilisation du terrain
Un terrain viabilisé est un terrain raccordé aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement, télécommunications). De fait, un terrain non viabilisé nécessite des travaux de raccordement pour être rendu constructible. Et c’est là où l’entreprise peut être complexe, car ces travaux de viabilisation représentent un investissement non négligeable. En effet, selon la distance qui sépare le terrain des réseaux, le prix d’un raccordement peut se situer entre 5 000 € et 15 000 €. On comprend donc aisément pourquoi un terrain non viabilisé est nettement moins cher qu’un terrain déjà raccordé.
Bon à savoir
Attention, dans certains cas la mairie peut refuser les travaux de viabilisation (si l’éloignement aux réseaux est trop important). C’est pourquoi il est important de s’assurer de la constructibilité et de la viabilisation du terrain en amont de la mise en vente.
La forme et la typologie du terrain
La forme du terrain (rectangulaire, carré, en pente, irrégulier) influence également son prix. Un terrain plat et bien proportionné sera plus facile à aménager et, par conséquent, plus cher qu’un terrain en pente ou de forme irrégulière.
Bien entendu, il convient également de tenir compte de la superficie du terrain pour estimer la valeur d’un terrain.
Bon à savoir
Il n’est pas obligatoire d’effectuer un bornage de terrain avant la mise en vente. Mais, cela reste toutefois préférable pour rassurer l’acheteur et éviter les litiges.
Évolutions du marché immobilier
Le marché immobilier est en constante évolution, et ses fluctuations influencent directement le prix des terrains. Une hausse de la demande dans une région spécifique peut entraîner une augmentation des prix, tandis qu’une crise économique peut les faire baisser. C’est pourquoi il est important de prendre en compte les tendances actuelles du marché immobilier lors de l’estimation.
Quels outils et méthodes pour estimer le prix d’un terrain ?
Pour estimer, correctement, le prix d’un terrain, plusieurs outils et méthodes peuvent être utilisés.
- Les comparateurs en ligne permettent d’obtenir une première estimation basée sur des transactions récentes dans la même zone géographique. Ces outils utilisent des bases de données actualisées pour fournir une fourchette de prix réaliste. Cependant, ils ne remplacent pas une expertise approfondie.
- L’expertise foncière est une méthode plus précise. Un expert évalue le terrain en tenant compte de tous les critères mentionnés plus haut. Cette méthode est particulièrement recommandée pour les terrains atypiques ou lorsque la valeur du terrain est significative.
- Les agences immobilières offrent également des services d’estimation. Elles disposent de connaissances approfondies du marché local et peuvent fournir des estimations précises basées sur des ventes comparables.
Bon à savoir
Depuis 2018, il est possible de consulter les informations relatives aux dernières mutations, sur le site www.data.gouv.fr. Cela vous permet de connaître le prix de vente des terrains selon la date de la transaction et leur nature.
Quelles sont les tendances actuelles et futures qui peuvent influencer le prix d’un terrain ?
Comme indiqué précédemment, le marché immobilier est soumis à des variations. Il est influencé par plusieurs facteurs économiques, sociaux et environnementaux. Ces dernières années on peut observer une hausse de la demande pour les terrains situés en périphérie des grandes villes, en raison de la recherche d’un cadre de vie plus calme et d’une meilleure qualité de vie. Ce phénomène, amplifié par la crise sanitaire, a entraîné une augmentation des prix des terrains dans certaines zones rurales et périurbaines.
En parallèle, les évolutions réglementaires en matière d’urbanisme et de protection de l’environnement, comme les restrictions liées aux zones inondables ou aux espaces protégés, peuvent limiter la constructibilité des terrains et donc affecter leur prix.
Avez-vous aimé ce guide ?
