Louer une partie de sa résidence principale pour maximiser vos revenus

Y a-t-il des démarches à réaliser avant de louer une partie de sa résidence principale ?

Vous n’avez pas besoin d’une autorisation préalable pour louer une partie de votre résidence principale si vous êtes propriétaire. Par contre, il s’agit d’un type de location encadré par des règles, notamment signer un bail de location meublée et établir les diagnostics immobiliers obligatoires, notamment :

• le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
• le CREP (constat des risques d’exposition au plomb) ;
• l’amiante ;
• l'ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols).

Par contre, si vous êtes locataire, vous devez obligatoirement obtenir une autorisation écrite de votre propriétaire vous autorisant à sous-louer une partie de votre maison ou appartement.

Quelles sont les obligations du bailleur pour la location d’une partie de son logement ?

Respecter des critères de location

Dans la majorité des cas, on parle d’une location de chambre meublée dans une résidence principale. La chambre louée doit alors respecter des critères de décence et de salubrité, et répondre aux caractéristiques suivantes :

• la pièce doit avoir une surface d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres (volume supérieur à 20 m3) ;
• la pièce doit être équipée de prises électriques aux normes ;
• une fenêtre ouvrant sur l’extérieur est obligatoire ;
• le locataire doit être en mesure d’accéder à la cuisine, à la salle de bain et aux toilettes depuis sa chambre.

Lorsque vous signez le bail de location, il n’est pas possible de mettre fin au bail avant le terme fixé, qui est généralement d’un an pour une location meublée.

Prendre les précautions nécessaires

Louer une partie de sa résidence principale exige également de vérifier certains points pour que tout se déroule dans de bonnes conditions de location, pour le locataire comme le propriétaire :

• vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location ;
• contacter sa compagnie d’assurance habitation pour les informer de la location d’une chambre ou toute autre pièce du logement ;
• réaliser les diagnostics nécessaires par un professionnel certifié ;
• vérifiez que les meubles et équipements à disposition du locataire sont en bon état et fonctionnent.

Quel bail de location faut-il signer pour louer partiellement sa maison ?

Le bail meublé

Votre locataire vit chez vous et la location est sa résidence principale ? Il est possible de signer un bail meublé classique renouvelé par tacite reconduction. Pour y mettre fin, résiliez le bail pour motif légal « reprise du logement pour occupation » si vous désirez occuper totalement votre logement de nouveau. Vous devez respecter un préavis de 3 mois, contre 1 mois pour le locataire.

Le bail meublé étudiant

Si vous louez à un étudiant durant ses études, vous avez l’option du bail meublé étudiant, signé pour 9 mois et non renouvelable tacitement. Un bail classique d’un an renouvelable peut toutefois être signé si vous ne désirez pas “perdre” les mois d’été. Mais pour un logement situé en zone touristique, il peut aussi être très rentable de louer en été !

Le nouveau bail mobilité

La location d’une partie de sa résidence principale est également possible grâce au nouveau bail de location : le bail mobilité. Cette nouvelle option a été mise en place par les Pouvoirs publics pour répondre aux besoins de logements temporaires pour les personnes en mobilité (formation professionnelle, stage, mission temporaire, mutations, expatriés, etc.). Il devient possible de louer une pièce de sa résidence principale quelques mois chaque année pour arrondir les fins de mois ou partager les charges locatives par exemple.

Quels sont les droits du propriétaire ?

Exiger un dépôt de garantie

Dans le cadre de la signature d’un bail en résidence principale, notamment un bail meublé classique, vous êtes en droit de demander un dépôt de garantie au locataire. Ce montant est calculé de la même manière que pour tous les baux locatifs, c’est-à-dire par rapport au montant du loyer.

Récupérer des charges locatives

Le bail locatif doit aussi indiquer le montant du loyer avec son mode de révision. Au niveau des charges locatives, vous devez calculer la part du locataire et proposer le paiement des charges sous forme de forfait. Estimez le montant global de vos charges récupérables et pondérez selon des critères comme le nombre de personnes habitant le logement. Par exemple, si vous êtes 4 et que votre locataire vit seul, le forfait charges sera de 1/5 de la facture d’eau.

Quelle est la fiscalité des loyers perçus ?

Quels sont les régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs ?

Toucher un loyer sur votre résidence principale dans le cadre d’une location meublée signifie que vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux régimes fiscaux s'appliquent :

• le régime micro-BIC ;
• le régime de bénéfice réel.

Tant que vous ne dépassez pas 72 600 € de revenus bruts annuels, vous avez le choix entre les deux régimes. Avec le micro-BIC, les charges sont déduites d’un abattement forfaitaire de 50 %. Si vos revenus locatifs dépassent les 72 600 € bruts pour la première fois, il reste possible de bénéficier du micro-BIC pendant les deux années qui suivent.

L’imposition sur bénéfice réel signifie que vos revenus locatifs seront imposés une fois les frais et charges déduits au réel. Pour du meublé de tourisme ou chambre d’hôte, le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vous ne dépassez pas 176 200 € de recettes annuelles, avec un bénéfice imposable diminué d'un abattement forfaitaire de 71 %.

Quelles sont les exonérations possibles ?

Il est possible de profiter d’une exonération d’impôt pour la location d’une partie de sa résidence principale, sous réserve de respecter les conditions suivantes :

• le loyer perçu ne dépasse pas un certain seuil, qui dépend de l’endroit où vous vivez ;
• la pièce louée doit faire partie de votre résidence principale et respecter les critères de décence (être meublée avec un équipement suffisant, en bon état, et qui fonctionne) ;
• si vos revenus excèdent 32 900 €, vous devez les déclarer dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) tandis que s’ils ne dépassent pas ce plafond, le régime micro-BIC s’applique par défaut.

Comment déclarer les revenus locatifs aux impôts ?

En régime micro-foncier, la déclaration est simplifiée. Vous devez indiquer le montant brut (sans abattement) de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus en ligne ou avec le formulaire n° 2042.

En régime réel, vous devez déclarer votre revenu foncier net, c’est-à-dire soustraire de votre revenu foncier brut (les loyers encaissés pendant l'année) toutes vos charges déductibles. Si la déduction des charges donne un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier.