Désolidarisation de prêt immobilier : comment retirer un co-emprunteur ?

Qu'est-ce que le principe de solidarité ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier avec un co-emprunteur, vous êtes solidaires l’un et l’autre pour ce qui concerne le remboursement des échéances. Concrètement, si l’un des deux ne peut plus assumer le paiement des mensualités, l’autre devra le faire à sa place. Ce principe de solidarité s’applique aux :

• personnes vivant en concubinage ;
• couples pacsés ;
• couples mariés.

Si le couple vient à se séparer ou à divorcer, les deux partenaires restent cependant co-emprunteurs pendant toute la durée du prêt. Pour désengager l’un ou l’autre, il faut recourir à une démarche de désolidarisation.

Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Il existe deux façons de se désolidariser d’un prêt immobilier :

• la solution la plus simple est de vendre le bien immobilier afin de rembourser le crédit en totalité ;
• l’un des partenaires reprend le prêt en son nom propre en rachetant la part de l’autre, mais cette solution peut nécessiter un rachat de soulte pour celui qui conserve le prêt. Il est ensuite possible d'ajouter un co-emprunteur en cours de prêt et de faire les démarches nécessaires auprès d'un notaire pour que le nouvel emprunteur devienne propriétaire du bien.

Quelles sont les démarches ?

Lorsque l’un des deux partenaires reprend le prêt en son nom, il doit en informer la banque par écrit :

• le co-emprunteur qui reprend le prêt en son nom l’indique par écrit, en précisant qu’il renonce à toute action envers l’autre partenaire pour le remboursement des échéances ;
• le deuxième co-emprunteur informe qu’il se désolidarise et qu’il accepte que le prêt soit uniquement au nom de l’autre.

La demande de désolidarisation suit plusieurs étapes. Après réception des documents, l’organisme de crédit va étudier la capacité de remboursement du partenaire qui souhaite conserver le prêt. Si ses revenus et sa situation financière ne lui permettent pas d’assumer seul les échéances, la banque pourra refuser la désolidarisation du crédit en raison d’un risque d’impayé trop élevé, ou demander des garanties supplémentaires :

• la caution d’un tiers ou d’un organisme comme le Crédit Logement ;
• l’hypothèque du bien immobilier.

Si la demande est acceptée, le prêteur met en place une modification du contrat de prêt par le biais d'un avenant précisant que l'un des conjoints est libéré de son engagement.

Le conjoint qui reprend le prêt peut également solliciter une renégociation ou un rachat de crédit comportant la souscription d’un nouvel emprunt.

Modèle de lettre de désolidarisation

La lettre de désolidarisation doit être adressée à l’établissement bancaire en courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit comporter les éléments suivants :

• la date de signature du prêt et l’échéance ;
• le motif pour lequel vous demandez la désolidarisation (divorce, séparation, rupture de pacs…) ;
• la mention de l’emprunteur qui conserve le logement et qui assumera donc le remboursement des échéances jusqu’au terme ;
• la demande du co-emprunteur qui se désolidarise attestant de sa volonté de ne plus être engagé.

Exemple de lettre :

 

Noms et prénoms des co-emprunteurs

Adresse

Téléphone et Mail

 

Coordonnées de la banque

Adresse

 

Le (date) à (lieu)

 

Objet : désolidarisation d’un prêt immobilier (LRAR)

 

Madame, Monsieur,

 

Nous avons souscrit auprès de votre établissement et de manière conjointe le prêt immobilier référencé (numéro) et signé le (date de signature de l’offre de prêt).

 

Dans le cadre de la procédure de (indiquez le motif : divorce, séparation, rupture de pacs) en cours depuis le (date), nous avons convenu d’un commun accord que (nom du partenaire concerné) conserve le logement et qu’il/elle assume seul(e) le remboursement des échéances du prêt en cours jusqu’à son terme prévu le (date de fin du prêt).

 

Par conséquent, nous sollicitons la désolidarisation du prêt pour (nom du partenaire qui se désengage) afin qu’il/elle ne soit plus tenu(e) à son engagement de caution, comme il était prévu dans le contrat de prêt.

 

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

 

            Nom Prénom

 

            Signature

Quels sont les délais ?

La démarche de demande de désolidarisation en elle-même est donc assez simple, mais les délais de traitement par l’organisme de crédit varient entre 1 et 6 mois. D’un point de vue juridique, tant que la désolidarisation n’est pas validée par la banque, chaque co-emprunteur est responsable de la dette, et continue d’assumer le remboursement des échéances. Il est donc conseillé d’entamer cette démarche dès le début de la procédure de séparation ou de divorce.

Comment aboutit la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

La désolidarisation peut aboutir de trois manières différentes :

• le crédit est transféré à l’un des deux co-emprunteurs qui devient l’unique titulaire du prêt ;
• le logement peut être attribué à l’un des deux partenaires, les deux restant titulaires du crédit qu’ils continuent à rembourser conjointement ;
• la vente du bien peut être envisagée afin de rembourser la totalité du crédit par anticipation.

Quels sont les frais à payer pour se désolidariser ?

La désolidarisation d’un prêt immobilier engendre des frais, car la procédure n’est pas neutre ni au regard de la banque ni à celui de la propriété du bien. Les banques considèrent le transfert du crédit comme un nouvel emprunt auquel s’appliquent des frais de dossier. Le rachat de la part du co-emprunteur qui se désengage doit être validé par un acte notarié.

Cette valeur, appelée la soulte, est calculée en fonction de la valeur du bien et des mensualités restantes. Le rachat de soulte est souvent source de désaccord dans les procédures de divorce. Le montant de l’assurance emprunteur peut également varier selon la situation du nouveau titulaire unique.

Qui paie les frais de désolidarisation ?

Les frais de désolidarisation sont à la charge du partenaire qui reprend le prêt en son nom unique. Avant d'accepter de reprendre seul un crédit immobilier, il est recommandé d'étudier l'impact global de l'opération sur son budget personnel. Entre le rachat de soulte, les frais de notaire, l'assurance emprunteur et les éventuels frais de dossier, le coût total du projet peut être significatif.

Quel impact pour l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur permet de couvrir le paiement des échéances en cas de défaillance des titulaires liée à un accident de la vie (décès, invalidité, incapacité...). Lorsque l’un des deux se désolidarise, les modalités de l’assurance peuvent changer, notamment les quotités d’assurance. Par exemple, au lieu d’être couvert chacun à 50 %, le nouvel emprunteur unique devra être couvert à 100 % afin de conserver le même niveau d’assurance. Le montant sera alors plus important, ce qui influe sur le taux global du prêt.

Le partenaire qui se désengage doit clôturer son contrat d’assurance emprunteur en présentant un justificatif à l’assureur. Celui qui garde le prêt peut conserver la même assurance avec des modalités différentes ou souscrire une nouvelle couverture.