Quelles sont les conséquences d'un achat immobilier sous la communauté universelle ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement ? Si vous êtes marié sous le régime de la communauté universelle, le bien appartiendra aux deux époux à parts égales. C’est également le cas pour le patrimoine immobilier acquis ou hérité avant le mariage, sauf clause d’exclusion présente dans le contrat.
Si vous sollicitez une banque pour obtenir un prêt immobilier, celle-ci va s’intéresser à votre situation maritale. Néanmoins, elle ne va pas obligatoirement vous demander la nature de votre contrat de mariage, et donc votre régime matrimonial.
Comme tout contrat de mariage, la communauté universelle inclut des règles spécifiques. À savoir :
- en cas de séparation, les biens immobiliers sont partagés à parts égales à l’issue d’une vente.
Le conjoint qui le souhaite peut racheter la part de l’autre ; - en cas de décès, le conjoint survivant garde sa part mais il n’obtient pas systématiquement la part du conjoint décédé, sauf si le contrat comprend une clause d’attribution intégrale.
Comment est partagé le patrimoine immobilier sous le régime de la communauté universelle ?
Le patrimoine immobilier est mis en commun sous le régime de la communauté universelle, et ce, qu’il soit acquis avant ou après le mariage et qu’il provienne d’un achat ou d’un héritage (succession ou donation).
Il est cependant possible d’aménager ce dispositif selon sa situation et ses priorités. En effet, le contrat de mariage peut contenir une clause d’exclusion de la communauté. Celle-ci peut préciser que les biens obtenus par succession, par exemple, restent la propriété personnelle du conjoint qui les reçoit.
Bon à savoir
Dans le régime matrimonial de la communauté universelle, tous les biens, y compris immobiliers, actuels et futurs, possédés par les époux sont mis en commun.
Seuls les biens propres par nature, précisés par l’article 1404 du Code civil, restent des propriétés personnelles. En font partie notamment les vêtements, ainsi que les dommages-intérêts et les indemnités dédiés à la réparation d’un préjudice.
Sous le régime de la communauté universelle, toutes les dettes sont aussi communes, qu’elles soient antérieures au mariage, présentes et à venir.
Il est possible de changer de régime matrimonial après deux ans de mariage et d’un commun accord entre les époux. Le changement sera acté par le notaire. Il sera aussi notifié aux enfants majeurs et aux créanciers de chaque conjoint.
Est-ce un avantage pour la banque de souscrire un prêt immobilier sous la communauté universelle ?
Pour vous fournir une solution de financement adaptée, la banque étudie votre projet dans sa globalité.
Elle va s’intéresser à votre situation maritale (mariage, concubinage, PACS, etc.), sans pour autant s’interroger sur le contrat de mariage que vous avez choisi. Elle peut vous demander cette précision, mais cet élément n’entre pas en jeu lors de la constitution de votre plan de financement.
Dans le cas d’un prêt immobilier, l’établissement bancaire cherche avant tout à évaluer les risques de non remboursement et à calculer le taux d’endettement du foyer pour savoir si vous êtes en mesure d’honorer vos futures créances.
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier seul et que vous êtes marié sous le régime de la communauté universelle, sachez que le bien deviendra aussi la propriété de votre conjoint (à parts égales), même si vous assumez seul les mensualités.
Communauté universelle et achat immobilier : que se passe-t-il en cas de séparation ?
Une séparation de corps ou un divorce entraîne la liquidation de la communauté universelle. Les biens sont alors partagés à parts égales (50 % chacun), sans tenir compte de leur origine, à moins que le contrat de mariage ne stipule une autre répartition.
Les époux ont deux solutions lors d’une séparation :
- ils peuvent vendre le bien immobilier et se partager la somme obtenue à parts égales. Le prêt immobilier prend fin quand la vente est réalisée, et le montant restant dû est déduit du bénéfice de la transaction ;
- l’un des deux peut autrement racheter la part de l’autre, s’il veut rester dans le logement. On parle alors de rachat de soulte. Dans ce cas précis, il convient de procéder à un état liquidatif afin d’évaluer la valeur totale du patrimoine et de passer chez le notaire pour rédiger un acte de pleine propriété. En cas d’emprunt immobilier en cours sur le bien, celui-ci est alors transféré au conjoint qui rachète la soulte.
Achat immobilier et mariage sous la communauté universelle : que se passe-t-il en cas de décès ?
Vous vous demandez ce qu’il advient d’un achat immobilier effectué avec un contrat de mariage sous la communauté universelle ? Un décès entraîne la dissolution du mariage. Néanmoins, le conjoint survivant n’hérite pas automatiquement de la totalité des biens communs. Tout dépend du contrat signé. Si celui-ci comprend une clause d’attribution intégrale au conjoint survivant, il devient alors le propriétaire de l’ensemble des biens communs. Sinon, il dispose de sa moitié. L’autre moitié revient aux héritiers du conjoint décédé.
Le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale est avantageux pour le conjoint survivant. Celui-ci possédera alors l’ensemble du patrimoine sans payer les frais de succession. Il pourra ainsi conserver son cadre de vie et son confort. Les notaires recommandent ce régime aux couples sans enfants ou avec des enfants communs, désirant que le conjoint survivant garde la totalité du patrimoine.
Cependant, la communauté universelle peut être moins avantageuse pour les enfants car ceux-ci ne percevront la totalité de l’héritage qu’au décès du deuxième conjoint. Avec les autres régimes matrimoniaux, les enfants reçoivent l’héritage en deux fois, et bénéficient donc des abattements successoraux à deux reprises.
La communauté universelle peut enfin poser problème, si l’un des conjoints a eu des enfants d’une première union. Ceux-ci peuvent en effet demander à faire reconnaître leur réserve héréditaire.
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