Compromis de vente : comment payer l'indemnité d'immobilisation sans apport ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Le versement d’un acompte à la signature du compromis de vente peut être compliqué pour l’acheteur lorsque celui-ci ne dispose d’aucun apport. C’est pourtant une pratique très répandue qui sert à sécuriser le vendeur avant la finalisation de l’opération immobilière.
- L’acompte est une somme d’argent mis en séquestre chez le notaire ou en agence immobilière.
- Cette somme est utilisée pour indemniser le vendeur en cas de rupture du compromis sans fondement par le futur acheteur.
- Dans la pratique, l’apport constitue 5 à 10 % du prix de vente du bien immobilier.
- L’acompte n’est prévu par aucune disposition légale ou réglementaire.
- L’acquéreur ne disposant pas d’un apport peut négocier avec le vendeur pour obtenir la suppression de l’indemnité d’immobilisation ou la réduction du montant de l’acompte.
- Pour ne pas se retrouver en difficulté financière, il est conseillé à l’acheteur de procéder à une étude de financement en amont de ses recherches immobilières pour connaître avec précision son budget.
Est-il possible de payer l’indemnisation d’immobilisation d’un compromis de vente sans apport ?
Le compromis est un contrat préparatoire à la vente d’un bien immobilier. Il fixe le prix d’achat sur lequel s’engagent le vendeur et l’acquéreur. Il détermine également les conditions suspensives à exécuter pour que la vente puisse se réaliser.
Afin de concrétiser son engagement, l’acheteur verse un acompte, aussi appelée indemnisation d’immobilisation, compris entre 5 % et 10 % du prix d’acquisition du bien immobilier. L’acompte doit en effet servir à indemniser le vendeur si le compromis est rompu sans fondement. C’est la rémunération du délai d’immobilisation pendant lequel le vendeur n’a pas pu vendre son bien immobilier.
L’acompte peut être mis sous séquestre chez le notaire ou auprès d’une agence immobilière jusqu’au terme du compromis. Lorsque le compromis de vente est signé sous seing privé, il peut aussi arriver que l’acompte soit versé directement sur le compte du vendeur.
Lorsque l’acheteur dispose d’un apport, il pourra utiliser une partie de cette somme pour payer l’acompte. À la réalisation de la vente, le montant de l’acompte se déduit du prix de vente. Si l’acquéreur ne dispose pas d’un apport, il devra trouver le montant de l’acompte. Le crédit immobilier n’est en effet débloqué qu’une fois la vente finalisée devant notaire.
Comment payer un acompte du compromis de vente sans apport ?
Lorsque l’acheteur finance la totalité du bien par un prêt immobilier et qu’il ne dispose d’aucun apport, il peut lui être difficile de réunir 5 à 10 % du prix de vente dans un délai court. Il faut savoir que le montant de l’acompte est négociable entre le vendeur et l’acheteur. Il est donc possible de prévoir un acompte faible pour ne pas grever les finances de l’acquéreur.
Pour prouver sa fiabilité, l’acheteur peut montrer au vendeur ses échanges avec sa banque. En contrepartie de la réduction du montant de l’acompte, le vendeur peut exiger le raccourcissement du délai du compromis de vente. Pour réunir le montant de l’acompte, l’acheteur peut utiliser son épargne personnelle ou emprunter la somme dans son cercle familial ou amical.
Il est conseillé de faire une étude de financement lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier. Cela vous permettra d’orienter vos visites vers des biens immobiliers dans votre budget pour ne pas perdre de temps.
L’indemnisation d’immobilisation lors d’un achat immobilier est-elle obligatoire ?
L’acompte est une pratique courante, mais il n’est pas, sauf cas particulier (compromis de vente avec un délai supérieur à 18 mois), obligatoire. La clause prévoyant l’acompte est souvent prévue par les notaires pour sécuriser le vendeur dans le cas où le compromis venait à être rompu sans fondement.
Le vendeur encourt des risques plus importants de voir le compromis rompu si aucun acompte n’est versé. À la place, il peut être prévu d’une clause pénale sanctionnant la rupture du compromis de vente sans fondement par l’acheteur.
Bon à savoir
Si le compromis de vente est signé devant un notaire, ce dernier demandera automatiquement une provision pour frais de notaire afin de financer ses prestations jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Cette provision est de quelques centaines d’euros.
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