Comment fonctionne la clause de substitution dans un compromis de vente ?

Compromis de vente : qu’est-ce qu’une clause de substitution ?

Au moment de réaliser une transaction immobilière, les parties concluent un compromis de vente, également connu sous le nom de compromis synallagmatique de vente. Cet avant-contrat signé devant un notaire ou par acte sous seing privé est la première étape concrète engageante avant la signature finale de vente d'un bien immobilier (appartement, maison).

À quoi sert le compromis de vente ?

Par cet avant-contrat, le propriétaire s'engage à vendre son bien à l'acheteur désigné tandis que l’acquéreur s'engage à l'acheter aux conditions mentionnées dans le document. Ce dernier verse en guise d’engagement un premier acompte d’un montant pouvant aller jusqu’à 10 % du prix final.

Si le compromis de vente implique une obligation immédiate pour le vendeur, l'acquéreur pour sa part, bénéficie lui d'une faculté de rétractation de 10 jours. À compter de la date de signature, il dispose de 30 jours au minimum pour obtenir une proposition de financement de la part d’un établissement bancaire dans le cas d’un achat à crédit. Une clause du compromis de vente complémentaire peut être ajoutée par l’acheteur, en accord avec le vendeur, à savoir la clause de substitution.

Clause de substitution : définition

L'acquéreur a la possibilité d’introduire une clause de substitution dans le compromis de vente en vertu de l’article 1216 du Code civil. Par celle-ci, il dispose ainsi de la faculté de se substituer par toute personne physique ou morale de son choix, c'est-à-dire de se retirer de la vente au bénéfice d'une autre, dont l'identité peut être spécifiée ou non dans le compromis.

Les conditions de la clause

L’acheteur peut ainsi décider d'une substitution à n'importe quel autre acquéreur ou spécifiquement à un acquéreur désigné. Ce dernier devient ainsi partie prenante à la transaction. Dans tous les cas de figure, la clause de substitution ne peut être imposée et doit être validée par toutes les parties. Elle est également obligatoire à titre gratuit (loi Hoguet).

Les parts de droit et d'obligation des parties en cas de substitution

Si l'acheteur initial souhaite activer la clause après avoir signé le compromis et que le délai de rétractation est passé, un nouvel acquéreur le remplace et dispose alors des mêmes droits juridiques, mais aussi des mêmes obligations stipulées dans l'avant-contrat.

Il doit ainsi acheter le bien aux conditions prévues dans le compromis (prix, date d'exécution, moyen de paiement, etc). Le nouvel acquéreur bénéficie lui aussi d'un délai de rétractation de 10 jours après la mise en œuvre de la substitution. S'il décide de se rétracter, le repreneur initial reste lié par les conditions spécifiées dans le compromis.

L’importance et les avantages d’indiquer une clause de substitution dans le compromis de vente

La clause de substitution offre une certaine sécurité tant au vendeur qu’au repreneur ainsi qu’une plus grande liberté et davantage de souplesse à l’acheteur. Elle lui permet de se positionner rapidement sur un bien immobilier convoité (et donc de ne pas le laisser filer) même si le montage juridique et financier pour l’acquisition n’a pas encore été finalisé. Deux cas de figure principaux justifient l’insertion d’une clause de substitution.

La substitution auprès d’une personne physique

Cette substitution est utilisée lorsque l'individu mentionné dans la clause se porte en quelque sorte garant au cas où l’acquéreur ne parvient pas à réunir les fonds nécessaires pour l’achat.

La substitution auprès d’une personne morale

Cette substitution est en général prévue lorsque l’acquéreur envisage d’acheter l’appartement ou la maison par l’intermédiaire d’une personne morale, le plus souvent une SCI (société civile immobilière) mais qu’il n’a pas encore eu le temps de la créer.

Cette faculté de substitution lui permet alors de ne pas avoir à attendre la finalisation de la création de la structure quand bien même la SCI a été créée postérieurement au compromis de vente. Elle permet ainsi de synchroniser la création de la SCI avec la vente finale sans qu'il ne soit nécessaire d'accomplir d'autres formalités. Si la substitution au profit d'une SCI devait en effet avoir lieu après la vente du bien immobilier, cela impliquerait de passer à nouveau devant un notaire avec tous les frais supplémentaires que cela occasionne.

Les avantages pour le vendeur

Pour le propriétaire du bien immobilier, c’est également une garantie supplémentaire. Une fois passé le délai de rétractation de l’acquéreur initial, il est en effet assuré de vendre son bien, soit à l’acquéreur initial, soit à la personne de substitution. L’acquéreur initial reste en effet solidaire du règlement du bien et de la bonne exécution de la vente aux conditions du compromis par la personne substituée.

Comment bien rédiger la clause de substitution dans le compromis de vente ?

Autrefois relativement libre, la clause implique depuis une réforme de 2016 un certain formalisme pour pouvoir être recevable au moment de la vente finale.

Une validité subordonnée à certaines conditions

L'introduction d'une clause de substitution impose le respect de certaines règles dans la rédaction :

• cette clause doit en premier lieu être écrite et formalisée dans un acte officiel entérinant la cession du bien (compromis de vente, promesse de vente) ;
• pour être applicable, la substitution doit être effectivement notifiée au vendeur par l'un des canaux suivants : lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre décharge avec récépissé, notification d'un huissier ou contre-signature du propriétaire vendeur sur l'acte de cession ;
• elle doit enfin être effectuée avant l'émargement de l'acte de vente définitif chez le notaire.

Les droits de limitation du vendeur

Le vendeur n’est pas tenu d’accepter obligatoirement l’insertion d’une clause de substitution. Il a également la possibilité de spécifier dans la clause l’interdiction de la cession au cas où l'acheteur a besoin d'un prêt pour financer son achat. Il peut même aller encore plus loin en limitant la cession à plusieurs critères comme par exemple :

• la qualité du substitué (uniquement possible à une SCI familiale notamment) ;
• à un délai limité pendant lequel la substitution est possible ;
• à une exclusion de toute cession partielle.

Il peut enfin conditionner toute substitution à son accord préalable.

Modèle de formulation de clause de substitution

Voici un exemple de formulation à utiliser au moment d’insérer une clause de substitution au sein d’une promesse ou d’un compromis de vente :

« Les parties conviennent que la vente authentique peut être effectuée au profit de toute personne physique ou morale librement désignée par l'acquéreur signataire du présent contrat. La substitution doit être réalisée à titre gratuit et en pleine propriété. Le substitué ne peut en aucun cas modifier les termes prévus par le présent contrat.

L'activation de la faculté de substitution n'annule pas pour autant l'engagement solidaire de l'acheteur initial avec le substitué. L'acquéreur initial reste responsable vis-à-vis des obligations inscrites au contrat si le substitué ne peut les honorer. Il sera donc tenu de s'acquitter du paiement du bien au prix d'achat fixé ainsi que de tous les frais se rapportant à la vente. Cet accord de substitution ne vaut pas cession de créances en vertu de l'article 1690 du Code civil ».

Activation de la clause de substitution : comment ça marche ?

Pour activer la clause il convient de respecter les opérations suivantes :

1. Informer par lettre recommandée avec accusé de réception ou remettre en main propre contre signature toutes les parties opposables au contrat, à savoir le vendeur mais aussi la personne substituée ;
2. Insérer la clause dans l’avant-contrat (compromis ou engagement de vente) en en définissant au préalable les modalités ;
3. Mettre en œuvre la clause dans le cadre du compromis de vente c’est-à-dire après la potentielle échéance de rétractation de 10 jours dont bénéficie le substitué mais avant l'émargement final de l’acte de vente authentique chez le notaire. Dans le cas contraire, c’est le repreneur initial qui doit s’acquitter du règlement du bien immobilier avant éventuellement de le revendre au substitué (ou à un tiers) par la suite.