À quoi ressemblera l'immobilier parisien en 2040 ?

Dans un livre blanc intitulé « Horizon 2040 », la Chambre des notaires de Paris s’est prêtée au jeu de l’anticipation en appliquant les grands changements structurels et sociétaux au prisme de l’immobilier parisien.

Vers un exil en périphérie ?

La tendance se fait déjà ressentir depuis plusieurs années. En 2010, Paris intra-muros comptait environ 2,25 millions d’habitants, selon l’étude partagée par la Chambre des notaires de Paris. En 2025, ce chiffre est tombé à 2,09 millions, signe d’une fuite progressive vers la périphérie. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette tendance, parmi lesquels le prix des loyers, particulièrement élevé dans les arrondissements et quartiers les plus huppés ainsi que la chute du taux de natalité.

À l’inverse, les villes du Grand Paris voient leurs effectifs augmenter de manière significative depuis plusieurs années. L’étude cite notamment l’exemple de Romainville qui a vu sa population croître de 30 % en l’espace de 6 ans, passant de 26 000 habitants en 2016 à 35 000 en 2022.

À horizon 2040, le Grand Paris pourrait « approcher 12,5 à 13 millions d’habitants, soit une progression annuelle de l’ordre de 0,3 à 0,4 % ». Le livre blanc souligne également un effet de « métropolisation au-delà des limites franciliennes » en raison de l’extension du réseau de transports, desservant de mieux en mieux la région picarde notamment.

Comment expliquer le déclin de l’hypercentre au profit du Grand Paris ?

Le livre blanc avance plusieurs hypothèses pouvant expliquer l’attractivité croissante du Grand Paris :

• une urbanisation étendue grâce au déploiement de nouvelles gares et de nouvelles lignes (68 stations pour environ 200 km de lignes) ;
• la pérennisation du télétravail, incitant les ménages à s’installer dans des zones plus reculées offrant un meilleur rapport entre prix au mètre carré et surface disponible (l’étude avance entre 40 et 50 % de franciliens concernés par du télétravail régulier en 2040) ;
• la transformation de plus en plus de bureaux d’entreprises situés en périphérie en logements, également en raison de la hausse du télétravail ;
• une pression foncière toujours plus forte dans l’hypercentre parisien, marquée par des prévisions évoquant des hausses de prix de l’ordre de 50 % à 100 % dans les quartiers les plus huppés et recherchés et faisant fuir les porteurs de projet à la capacité d’emprunt insuffisante.

Vers de nouveaux modèles d’habitat ?

Autre versant intéressant de l’étude partagée par la Chambre des notaires de Paris, l’évolution des modes d’habitat d’ici 2040. Celle-ci mentionne parmi les tendances les plus susceptibles de se pérenniser le co-living, la colocation intergénérationnelle ou encore l’essor des résidences avec services, pour répondre au vieillissement de la population.

Autre prédiction notable (et préoccupante), la nécessité d'adapter les logements et les aires urbaines au réchauffement climatique. Avec l’augmentation annoncée des jours de canicule (jusqu’à 60 jours par an à horizon 2050 selon les études les plus pessimistes), il est impératif de repenser en profondeur la politique d’urbanisme parisienne. Outre la question de la rénovation thermique des bâtiments dans un souci de confort, le territoire devrait être amené à fortement se végétaliser et à se transformer en vue de pouvoir multiplier les îlots de fraîcheur.