Quels revenus sont pris en compte lors d'un crédit immobilier ?

Les revenus stables : indispensables au prêt immobilier

Le salaire net

Salaire net ou salaire brut : que faut-il prendre en compte pour un prêt immobilier ? Pour les salariés en CDI et pour les fonctionnaires, le revenu pris en compte pour le prêt immobilier est le salaire net avant impôt.

Les revenus des contrats à durée déterminée, de stage ou intérim ne sont pas retenus par les banques, sauf :

• si le futur emprunteur peut apporter la preuve d’une activité stable et régulière sur plusieurs années ;
• s’il travaille sous contrat pour la fonction publique et qu’il peut justifier d’une ancienneté de 3 ans minimum.

En cas de période d’essai, le salaire pour un prêt immobilier n’est généralement pas pris en compte.

Pour savoir quelle est votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus et de vos charges, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt et obtenez une simulation personnalisée en fonction des conditions actuelles du marché.

Les pensions et rentes

Les pensions alimentaires et les allocations familiales peuvent être comptabilisées dans les revenus, si elles sont versées durant la majeure partie de la durée de l’emprunt. La banque regarde alors l’âge des enfants, car les aides peuvent diminuer, voire s’arrêter, quand les enfants quittent le foyer fiscal.

La prestation compensatoire en cas de divorce est aussi généralement considérée comme un revenu.

L’activité non salariée

Pour les activités non salariées, principales ou secondaires, les revenus pris en compte pour un crédit immobilier sont les bénéfices. Cela concerne les travailleurs indépendants, les chefs d’entreprise, les intermittents ou encore les auto-entrepreneurs.

Pour apporter plus de poids à leur dossier, il est préférable que ces professionnels justifient d’une activité régulière sur 3 à 5 ans, ce qui est un gage de stabilité pour les banques.

Les retraites sont, elles aussi, comptabilisées à 100 % car elles représentent un revenu constant. Seulement l’âge de l’emprunteur peut être un frein pour l'établissement bancaire.

Les revenus locatifs : un plus qui fait la différence

Les revenus locatifs font partie des rentrées d’argent inventoriées pour un prêt immobilier. Ils apportent un avantage non négligeable. Seulement comme ces revenus peuvent fluctuer en raison de changement de locataire, de loyers impayés ou de travaux, la banque n’en tient compte qu’à 70 %.

Exemple de revenus locatifs

Prenons l’exemple d’un emprunteur percevant un loyer de 500 € tous les mois et réglant une mensualité de 700 € pour son crédit immobilier. La banque va tenir compte dans ses revenus d’une rentrée complémentaire de 350 € (70 % du loyer de 500 €), tout en enregistrant les 700 € dans ses charges.

L’investissement locatif et la capacité d’emprunt

Pour un projet d’investissement locatif, les loyers anticipés du bien à acquérir peuvent aussi être intégrés dans le calcul selon les établissements bancaires. La banque retient là aussi généralement 70 % du loyer prévisible, estimé à partir des loyers pratiqués dans le secteur pour un bien équivalent. Ce mécanisme peut améliorer votre capacité d’emprunt, à condition que le dossier soit solide par ailleurs.

Certains établissements utilisent une méthode dite de “compensation différentielle” : seule la différence entre la mensualité de remboursement et 70 % du loyer perçu est ajoutée aux charges. Cette approche, plus favorable, est toutefois appliquée de façon variable selon les banques. Il est recommandé de simuler son projet avec un courtier pour identifier les établissements les plus ouverts à ce type de financement.

Salaire variable et commissions : un cas à part

Les banques prennent en compte le salaire variable pour le prêt immobilier et les commissions, selon l’ancienneté du commercial ou du VRP.

Seule la partie fixe est retenue pour les commerciaux exerçant depuis deux années ou moins. L’ensemble du salaire (fixe et commission) est comptabilisé pour les commerciaux ayant une expérience de plus de 3 ans. La banque se base sur la moyenne des revenus nets des deux ou trois dernières années.

Quels sont les revenus qui ne sont pas pris en compte ?

Dans leur calcul des organismes prêteurs, les revenus qui ne sont généralement pas pris en compte sont :

• les heures supplémentaires ;
• les primes exceptionnelles ;
• les frais professionnels (déplacement, repas…) ;
• les primes d’intéressement et de participation ;
• les allocations.

L’apport personnel et l’assurance emprunteur : deux leviers souvent sous-estimés

L’apport personnel n’entre pas directement dans le calcul du taux d’endettement, mais il joue un rôle clé dans l’analyse du dossier par les établissements bancaires. Il rassure sur la capacité d’épargne de l’emprunteur et permet de couvrir les frais annexes (notaires, garantie, frais de dossier…) sans les intégrer au montant emprunté. En règle générale, un apport couvrant au moins 10 % du prix du logement est conseillé pour accéder aux meilleures conditions de financement.

L’assurance emprunteur, elle, fait partie intégrante des charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement, puisque sa cotisation mensuelle s’ajoute à la mensualité de remboursement. Son coût varie selon votre âge, votre état de santé et votre profil. Depuis la loi Lemoine (2022), il est possible de changer d’assurance à tout moment sans frais.

Opter pour une assurance individuelle plutôt que l’assurance groupe de la banque permet parfois de réduire ce poste de dépense et, par ricochet, d’améliorer le taux d’endettement calculé.

Quelles sont les charges prises en compte pour le taux d'endettement ?

Déterminer le taux d’endettement permet d’évaluer la capacité à emprunter. Pour rappel, celui-ci ne doit pas dépasser 35 %, assurance de prêt incluse, conformément à la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière.

Le taux d’endettement mesure le rapport entre revenus et charges. Pour calculer le taux d’endettement, la banque répertorie toutes les charges récurrentes, à avoir :

• les crédits en cours (à la consommation, auto ou renouvelable) ;
• les pensions versées ;
• les rentes ;
• les impôts et taxes ;
• les loyers.

Ces charges s’ajoutent à la mensualité du prêt immobilier pour calculer le taux d’endettement.

La formule de calcul du taux d'endettement est la suivante :

(mensualité de crédit + assurance emprunteur + autres charges fixes) / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.