Tout savoir sur le capital restant dû

Qu'est-ce que le capital restant dû ?

Le capital restant dû est une notion commune à tous types de prêts. Elle désigne le montant que l’emprunteur doit encore rembourser à la banque à un instant T.

Comme son nom l’indique, le capital restant dû porte uniquement sur le capital emprunté. Cela signifie qu’il ne prend pas en compte :

• l’assurance emprunteur ;
• les intérêts ;
• les autres frais propres à la souscription du crédit (frais de dossier, frais de notaire, etc.).

L’ensemble de ces frais sont comptabilisés dans le coût total du prêt.

Comment se rembourse le capital restant dû ?

Si vous souscrivez un crédit immobilier classique, vous remboursez mois après mois une part du capital restant dû. À noter qu’au début de la phase de remboursement, vous payez surtout une part importante d’intérêts, puis la tendance s’inverse progressivement au fur et à mesure des années. C’est donc vers la fin de votre crédit immobilier que vous remboursez la majorité du capital restant dû. 

Le cas particulier du prêt in fine  Contrairement à un crédit traditionnel, le prêt in fine implique le remboursement du capital restant dû en une seule et unique fois. En l’occurrence, lors de l’ultime échéance du prêt. Autrement dit, vous ne payez que les intérêts tout au long du remboursement de votre crédit, ce qui se caractérise par des mensualités d’un faible montant. Il s’agit d’un type de prêt particulier, réservé avant tout aux investisseurs.

Quelle est la différence avec le capital initial dû ?

C’est la notion de temporalité qui distingue le capital initial dû du capital restant dû :

• le capital initial représente la somme empruntée auprès de la banque, c’est-à-dire le montant que devra rembourser intégralement l'emprunteur lorsque son prêt est lancé ;
• le capital restant représente le montant que l’emprunteur doit encore rembourser à la banque à un instant T, par exemple cinq ans après le début du crédit et du remboursement d'une part du capital emprunté.

Pourquoi est-il important de connaître le capital restant dû ?

La compréhension et la maîtrise du capital restant dû est particulièrement utile dans le cadre d’un crédit immobilier au vu de l’importance de la somme empruntée pour financer l’achat d’un bien.

Suivre l’évolution de son remboursement

Un crédit immobilier est un engagement sur le long terme. En suivant l’évolution du capital restant dû, vous avez une idée précise du montant qu’il vous reste à rembourser à l’établissement bancaire.

Préparer au mieux une renégociation, un rachat ou un remboursement anticipé

Le remboursement d’un crédit immobilier n’est pas forcément linéaire. Plusieurs facteurs peuvent interférer et vous pousser à envisager une renégociation, un rachat de prêt immobilier ou un remboursement anticipé. Il peut par exemple s’agir :

• d’une évolution de votre situation personnelle (mariage, divorce…) ;
• de la perception d’une importante somme d’argent suite à une donation ;
• d’une forte diminution des taux d’intérêt par rapport à celui auquel vous avez signé votre crédit ;
• d’une hausse substantielle de salaire ;
• etc.

Pour juger de la pertinence d’une telle opération, le capital restant dû est un élément décisif. Il sert de base de calcul pour vérifier si vous avez ou non un intérêt à envisager de renégocier les conditions de votre prêt immobilier, de le solder par anticipation ou de le faire racheter par un organisme concurrent.

Comment calculer le capital restant dû ?

Le calcul du capital restant dû répond à une formule complexe, faisant intervenir différents éléments comme le taux mensuel, le nombre total de mensualités ou encore le nombre de mensualités ayant déjà été remboursées. Plutôt que de passer par l’étape d’un calcul, l’usage veut de se référer directement au tableau d’amortissement fourni par la banque.

Celui-ci peut être mensuel ou annuel. Il répertorie l’ensemble des échéances du prêt et intègre l’évolution des différents montants remboursés (intérêts et capital), ainsi que le capital restant dû. Il est donc bien plus simple de se référer au tableau d’amortissement pour suivre le montant que vous devez encore rembourser à la banque.

Le capital restant dû et l'assurance emprunteur

Le coût de l’assurance emprunteur n’entre pas en compte dans le calcul du capital restant dû. Mais la réciproque ne s’applique pas forcément. En effet, quand il est question de vous assurer, deux options s’offrent à vous :

• l’assurance emprunteur sur capital initial : ici, vous payez chaque mois le même montant pour votre couverture. Les cotisations sont fixes, car basées sur le montant total emprunté ;

• l’assurance emprunteur sur capital restant dû : vos cotisations sont dégressives au fil du temps, car basées sur le montant restant dû. Autrement dit, vous remboursez chaque mois un montant légèrement inférieur à celui du mois précédent.

D’une manière générale, retenez que l’assurance emprunteur sur capital initial est plutôt recommandé si vous envisagez de revendre rapidement votre bien. À l’inverse, l’assurance emprunteur sur capital restant dû est davantage conseillée si vous comptez aller au bout de votre crédit immobilier et vous installer durablement dans votre bien.

Les conseils d’Empruntis pour gérer au mieux son capital restant dû 

Connaître et suivre l’évolution de votre capital restant dû présente un intérêt si vous envisagez de revoir les conditions de votre crédit immobilier, de le racheter ou de céder votre bien.

C’est un facteur déterminant pour la pertinence de l’opération. Ainsi, avant toute renégociation ou rachat, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) recommande de vérifier si :

• le montant de capital restant dû est suffisamment important ;
• la durée restante du prêt est bien supérieure à la période de remboursement écoulée ;
• la différence entre le taux d’intérêt souscrit et le taux d’intérêt actuel est suffisamment élevée (l’ACPR recommande une différence d’au moins 0,7 point) ;
• les pénalités de remboursement anticipé et les frais annexes au changement d’établissement bancaires sont correctement absorbés par le nouveau prêt immobilier en cas de rachat de crédit.

Capital restant dû : les questions fréquemment posées

Qu’est-ce que le solde restant dû ?

Le solde restant dû est une autre manière de désigner le capital restant dû. Il représente donc le montant que vous devez encore rembourser à la banque, en faisant fi des intérêts et de l’assurance emprunteur.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur sur capital restant dû ?

L’assurance emprunteur sur capital restant dû voit le montant de ses cotisations baisser au fil des mensualités. Il s’agit d’un mode de remboursement dégressif, basé sur l’évolution du capital restant dû. Ainsi, vous consentez à honorer d’importantes échéances au cours des premières années du prêt, en contrepartie de cotisations plus faibles lors des dernières années du remboursement du crédit.