Quel salaire prendre en compte dans le calcul de ma capacité d'emprunt ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Depuis l’entrée en vigueur du prélèvement de l’impôt à la source, votre salaire a évolué. Il est légitime de se demander si cette évolution a un impact sur votre capacité d’emprunt. La concrétisation d’un projet immobilier nécessite de faire une évaluation réaliste de ses finances et de préparer un budget de prêt immobilier. Il faut donc connaître ses revenus et ses charges avec précision et savoir ce que les banques prennent en compte.
- Les banques utilisent la capacité d’emprunt pour évaluer le montant du capital que vous pouvez emprunter.
- Afin de connaître votre capacité d’emprunt, elles prennent en compte vos revenus et vos charges.
- Depuis 2019, votre impôt sur le revenu est déduit de votre salaire réel par votre employeur.
- Votre fiche de paie indique toutefois toujours le revenu net imposable. C’est cette information qui est utilisée par les banques.
- Le revenu net imposable correspond au salaire avant prélèvement de l’impôt et des cotisations à la charge du salarié.
- Le prélèvement à la source n’a pas d’impact sur la capacité d’emprunt.
Pour le calcul de la capacité d’emprunt, la base est le salaire net imposable
La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?
La capacité d’emprunt correspond au montant du capital que vous allez pouvoir emprunter auprès d’une banque. C’est un des critères principaux sur lequel se fondent les établissements de crédit pour prendre leur décision.
La capacité d’emprunt est évaluée grâce à deux critères. Le taux d’endettement et le reste à vivre.
Le taux d’endettement correspond à la différence entre les revenus du futur emprunteur et ses charges. Le reste à vivre correspond quant à lui au montant qui reste à l’emprunteur à la fin du mois, lorsque ce dernier a payé toutes ses factures. Le reste à vivre doit être suffisant pour assurer le train de vie de la personne sollicitant le prêt ainsi que celui de sa famille.
Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est essentiel d’évaluer la situation financière de votre ménage. Vous devez estimer vos revenus réels ainsi que vos charges. Il faut savoir que les banques accordent un prêt immobilier uniquement si votre taux d’endettement est inférieur à 35 %, pour suivre les règles fixées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) : notez toutefois que les banques peuvent déroger à cette limite des 35 % pour une partie limitée de leur production. Vous pouvez faire une première estimation de votre taux d’endettement afin de savoir si vous pouvez réaliser votre projet immobilier.
Les revenus constituent le facteur décisif dans le calcul de la capacité d’emprunt. Les revenus peuvent être composés de loyers immobiliers, de bénéfices sociaux ou de rentes mobilières. Toutefois, le plus souvent, les revenus sont majoritairement constitués des salaires de l’emprunteur.
Les salaires pris en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt
Plusieurs chiffres apparaissent sur votre fiche de paie : le salaire brut, le salaire net, c’est-à-dire le montant que vous touchez réellement, et le salaire net imposable. Il y a toujours un décalage entre le salaire net à payer et le salaire net imposable. Le salaire net à payer est inférieur au salaire net imposable.
La différence entre ces deux sommes correspond aux cotisations sociales mises à la charge du salarié qui ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu. En pratique, il s’agit de la part patronale de la contribution à la mutuelle collective et à la CSG (Contribution Sociale Généralisée). S’agissant de la CSG, une fraction équivalente à 6,8 % reste déductible de l’impôt sur le revenu.
Les organismes bancaires prennent en compte le salaire net imposable dans le calcul des revenus du futur emprunteur. Si vous êtes en contrat à durée indéterminée ou fonctionnaire, l’établissement de crédit prendra donc en compte la totalité de votre salaire net imposable pour calculer votre capacité d’emprunt.
Si vous touchez un variable, celui-ci peut être comptabilisé par la banque, mais pas forcément dans sa totalité. Chaque organisme de crédit à ses propres règles.
Crédit immobilier : le prélèvement à la source a-t-il un impact ?
Depuis janvier 2019, le bulletin de salaire comprend une nouvelle information, le salaire net à payer avant impôt sur le revenu. En effet, depuis cette date, l’impôt sur le revenu est prélevé à la source.
Cela signifie que l’impôt sur le revenu est prélevé par l’employeur au moment du versement de votre salaire.
En pratique, le montant que vous recevez a donc diminué. Pourtant, cela n’a pas d’impact sur l’évaluation de la capacité d’emprunt. En effet, la banque va considérer le salaire net imposable, comme avant 2019. Le prélèvement à la source n’a donc aucun impact sur votre crédit immobilier. Il s’agit uniquement d’un nouveau mode de prélèvement fiscal.
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