Achat immobilier : comment négocier les frais de notaire ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Lors d’une transaction immobilière, le paiement des frais de notaire, aussi appelé frais d'acquisition, est à la charge de l’acquéreur (sauf en cas d’acte en main, une clause qui stipule que les frais de notaires seront couverts par le vendeur).
Ces frais notariaux sont composés des frais de débours, des taxes de l’État et de la rémunération du notaire. Puisqu’il s’agit en majorité de taxes reversées à l’État, les frais de notaire sont difficilement négociables. Il existe toutefois quelques astuces pour réduire leur montant total :
- Acheter un logement neuf (moins de 5 ans) plutôt qu’ancien
- Déduire la valeur des meubles et équipement du prix de vente
- Déduire les frais d’agence du prix de vente
- Demander une remise au notaire pour les transactions supérieures à 150 000 €
Pourquoi les frais de notaire sont-ils si chers ?
Les frais de notaire sont essentiellement composés de taxes, ce qui rend quasi incompressible leur montant total.
Le rôle du notaire
Le notaire est un professionnel du droit : il dépend des autorités juridiques et légales dans le cadre de son activité. Lors d’une transaction immobilière, il officialise le changement de propriétaire entre vendeur et acquéreur. Il s’occupe de rédiger tous les actes et contrats nécessaires, mais aussi de réaliser les formalités obligatoires. Pour ce travail, il est rémunéré par l’acheteur qui paye les émoluments.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont constitués des :
- Droits de mutation
- Frais de débours
- Taxes reversées à l’État
- Émoluments du notaire
- Le montant de la contribution de sécurité immobilière
Les frais de débours
L’obtention de tous les documents à signer le jour de la vente exige de nombreuses démarches de la part du notaire auprès des administrations compétentes. Les frais de débours englobent la remise des documents en version originale aux autorités (cadastre, géomètre, etc.). Représentant entre 1/10 des frais notariaux, c’est une petite partie des frais de notaire pour une maison ou autre bien immobilier.
Les taxes de l’Etat
C’est ici que l’on comprend pourquoi négocier les frais de notaire est complexe : la majeure partie de ces frais est directement reversée à l’État. Il s’agit des droits de mutation que l’acquéreur règle lors de l’achat immobilier.
Dans ces droits de mutation, on retrouve notamment :
- Une taxe départementale
- Une taxe communale
- Une taxe nationale
- Les frais de publication par le service des Hypothèques
- La TVA
C’est l’État qui fixe le montant de ces taxes, qui sont donc non négociables. Les valeurs sont fixes et déterminées par un pourcentage du montant total du prix d’achat.
La rémunération du notaire
Enfin, les honoraires du notaire se calculent sur le prix de vente du bien. Le barème est fixé par décret et se révèle dégressif. Pour donner un ordre de grandeur, les acheteurs d’un bien avec un prix de vente supérieur à 100 000 € règlent en moyenne 1,2 % de ce prix de vente en rémunération notariale.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Vous l’aurez compris : négocier les frais de notaire est compliqué puisqu’il s’agit majoritairement de taxes qui reviennent à l’État. Or, l’État refuse évidemment une quelconque négociation. La rémunération du notaire représentant une infime partie de la globalité des frais, il est difficile de lui demander de faire un geste en renonçant à une part de ses honoraires.
Bon à savoir
Les frais de notaire pour un logement neuf sont moins élevés que pour les biens anciens, à la condition que le logement ait moins de 5 ans. Les frais sont de l’ordre de 2 à 3 % pour les biens neufs contre 7 à 8 % pour les frais de notaire dans l’ancien.
Comment réduire les frais de notaire ?
Toutefois, il existe quelques astuces pour diminuer un maximum la base de calcul des frais de notaire d’un terrain ou d’un bien, et faire quelques économies au passage.
Déduire le montant des meubles du prix de vente
Plutôt que de directement négocier les frais de notaire, la première astuce consiste à déduire la valeur des meubles du logement du prix de vente, vétusté comprise. En effet, si le vendeur vend son bien avec des meubles, il est possible d’évaluer leur valeur et de la soustraire au prix du bien. La base de calcul des frais diminue donc.
Quel mobilier déduire pour faire baisser les frais de notaire ?
Meubles, électroménager et meubles encastrés sont éligibles. Même si la maison ou l’appartement n’est pas meublé, les équipements de la cuisine et de la salle de bain entrent dans la catégorie du mobilier déductible du prix. La valeur totale des meubles ne doit simplement pas dépasser 5 % du prix du bien.
Déduire les frais d’agence
À défaut de bénéficier de frais de notaire négociables, il est aussi possible de déduire les frais d’agence au même titre que les meubles. Il suffit pour cela de soustraire le montant des frais de l’agence immobilière au prix de vente lors du calcul des frais notariaux.
La remise du notaire : un cas exceptionnel
Depuis 2016, les notaires ont la possibilité d’accorder une remise à leur clientèle, à la condition que le prix de vente soit supérieur à 150 000 €. Cette remise est plafonnée à 10 %, mais c’est une solution pour négocier les frais de notaire que se soit pour un rachat de soulte ou tout autre transaction financière. Le notaire diminue sa propre rémunération, en sachant qu’elle ne peut être inférieure à 90 € pour les petites transactions. Bénéficier d’une remise reste toutefois assez rare, car le notaire doit alors l’appliquer à tous les clients éligibles s’il décide d’accepter.
Négocier les frais de notaire : ce qu’il faut retenir
- Négocier les frais de notaire représente une entreprise souvent vouée à l’échec : la majeure partie de ces frais représente des taxes versées à l’État.
- Seul le montant des honoraires du notaire offre une certaine flexibilité à la baisse, car les frais de débours et les taxes sont incompressibles.
- Pour réduire les frais de notaire de son appartement ou de sa maison, déduisez la valeur du mobilier et les frais d’agence et privilégiez l’achat d’un logement neuf.
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