Déduction du mobilier des frais de notaire : règles et calcul

Qu’entend-on exactement par frais de notaire ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, le passage par le notaire est une étape obligatoire. C’est lui qui officialise la transaction et scelle l’acte définitif de vente. En justification de son acte notarié, des frais lui sont dûs : c’est ce que l’on appelle les frais de notaire. On y retrouve :

• les émoluments : il s’agit de la somme perçue par les notaires en contrepartie d’un acte dont le tarif est réglementé (donation, contrat de mariage, acte de vente…) ;
• les honoraires : à l’inverse des émoluments, le montant de cette somme est fixé librement par les notaires, car le service rendu n’est pas réglementé (bail commercial, avis juridique…) ;
• les débours : ils correspondent aux avances réalisées par le notaire ;
• les droits et taxes : ce sont les sommes directement reversées à l’État et aux collectivités territoriales (TVA, droits d’enregistrement…).

Ces frais de notaire doivent être pris en compte par l’emprunteur dans le cadre de son prêt immobilier. D’une manière générale, on dit que l’apport fourni sert à couvrir ces coûts.

Exemple de calcul de frais de notaire pour l’achat d’un bien ancien en Gironde d’une valeur de 300 000 euros : Émoluments : 3 353 euros ; Droits et taxes : 18 960 euros ; Débours : 1 360 euros ; Contribution de sécurité immobilière : 300 euros

Comment procède-t-on au calcul de l’estimation des frais de notaire ?

Le calcul des frais de notaire suivent des règles strictes. Ils dépendent principalement :

• du type d’opération ;
• de la localisation du bien ;
• du montant de l’achat.

Mais un autre critère peut entrer dans l’estimation de ce calcul. Le mobilier laissé par le propriétaire lors de la transaction immobilière au sein du logement.

Frais de notaire : pourquoi déduire le mobilier des frais de notaire ?

Payer moins de frais de notaire

La déduction du mobilier des frais de notaire permet de réduire le montant de ces mêmes frais. En effet, les émoluments notariaux sont établis en fonction du prix de la propriété, ce qui signifie qu’une réduction du prix conduit à des économies significatives : vous êtes assuré d'obtenir les frais d'acquisition les plus favorables disponibles.

Profiter d’avantages fiscaux

En dehors des économies réalisées sur les frais de notaire, soustraire le coût des meubles offre également des avantages fiscaux durables. Par exemple, la taxe sur la plus-value des résidences secondaires est calculée en fonction du prix du bien. Ainsi, moins le prix du bien est élevé, plus les économies effectuées lors d'une revente future seront substantielles.

Emprunter moins d’argent à la banque

Soustraire la valeur des meubles du prix du bien permet également de réduire le montant emprunté auprès de votre banque, car vous pouvez dissocier les deux acquisitions. Attention toutefois à ne pas tomber dans le surfinancement : les établissements bancaires pourraient alors purement et simplement rejeter votre demande de crédit immobilier.

Liste du mobilier déductible des frais de notaire

La liste du mobilier déductible des frais de notaire concerne tous les meubles présents dans le bien lors de la transaction. Cependant, il est important de différencier les meubles qui peuvent être facilement séparés du bien (le mobilier) et ceux qui sont intégrés à la propriété.

Dans le langage juridique, les meubles déductibles sont donc les « meubles meublants », destinés à l’usage et à l'ornementation des logements. Pour simplifier, il s’agit :

• des meubles : tables, chaises et éléments amovibles d'une cuisine équipée comme les placards hauts ou bas amovibles, etc.
• de l'électroménager : hotte de cuisine, tondeuse et meubles de jardin, climatiseurs ou encore radiateurs s'ils peuvent être retirés sans causer de dégâts.

À l’inverse, tout ce qui est considéré comme « immeuble » ne peut pas être inclus parmi les meubles déductibles des frais de notaire. Il s'agit des « meubles fixés de façon permanente », qui ne peuvent être détachés du bien sans causer de dommages. Par exemple :

• un miroir scellé à une boiserie ou un mur ;
• les cheminées et les sanitaires ;
• les volets extérieurs fixés aux murs ;
• une bibliothèque construite sur mesure.

Il est à noter que ces éléments ne peuvent pas être enlevés par les propriétaires avant de remettre les clés à l’acheteur. La liste du mobilier déductible des frais de notaire doit figurer au compromis de vente. Vous contractualisez ainsi la cession de ces meubles et il vous est possible de vous retourner contre le vendeur si vous constatez que les meubles ont disparu après la remise des clés.

Quid de la cuisine équipée : comment faire la déduction ?

Déduire la cuisine des frais de notaire est assez courant, puisque l’électroménager fait partie des « meubles meublants ». Vous achetez la hotte de cuisine, le four encastré ou encore les plaques de cuisson en même temps que le logement.

Dans le cadre d’un achat de maison avec cuisine équipée, il faut fournir une liste détaillée (donnée au notaire lors de la promesse de vente) et inclure la vente des meubles dans le compromis de vente. C’est au vendeur qu’incombe la rédaction de cette liste.

Pour que la déduction soit validée par l’administration fiscale, spécialement lors de la détermination de l’impôt sur la plus-value (en cas de vente d’une résidence secondaire), les meubles doivent effectivement être présents et leur valeur estimée doit être cohérente.

Ainsi, la liste des mobiliers à déduire des frais de notaire doit être formulée avec une grande précision, en incluant tous les détails permettant de justifier leur valeur.

Lors d’un contrôle, les factures d’achat peuvent être consultées. Ces dernières seront naturellement remises à votre acquéreur lors de la transaction. N’hésitez pas à en garder quelques copies !

Comment établir la valeur des meubles à déduire ?

L’estimation des meubles à déduire nécessite une justification. Autrement dit, vous devez dans la mesure du possible pouvoir associer chaque meuble à sa facture d’achat. Par la suite, l’application d’un coefficient de vétusté doit théoriquement être appliqué pour tenir compte de l’usure du mobilier.

Dans le cas où vous n’avez plus les factures sous la main, l’intervention d’un professionnel comme un commisseur-priseur est indispensable. Cela implique toutefois de devoir débourser plusieurs centaines d’euros pour évaluer votre mobilier.

En plus du mobilier, pensez à déduire les frais d’agence

Déduire le mobilier des frais de notaire n’est pas la seule option : vous pouvez aussi soustraire les frais d’agence du prix d’acquisition. Les droits d'enregistrement, toujours à la charge de l'acquéreur, seront alors basés sur le prix net vendeur, et non sur le coût total de la transaction. Pour cela, la vente doit être effectuée sous mandat de recherche ou mandat de vente, avec une commission à la charge de l’acquéreur. Soyez vigilant : la loi Alur de 2014 a explicitement stipulé que le mandat de recherche doit obligatoirement être établi avant la visite du bien par l'acquéreur.