Qu'est-ce que le bail réel solidaire ou BRS ?

BRS ou bail réel solidaire : définition

Au même titre que le PSLA, le BRS est un dispositif d'accession à la propriété mis en place par les pouvoirs publics pour accompagner les ménages modestes vers une acquisition immobilière. Il offre la possibilité aux foyers à faibles ressources d'acquérir un appartement ou une maison à prix modéré dans des zones considérées comme tendues du point de vue de l'offre. Cette acquisition est permise par un découplement du foncier (le terrain) par rapport au bien en lui-même (le bâti).

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Dans la pratique, le BRS prend la forme d'un contrat conclu entre un organisme de foncier solidaire (OFS) qui est propriétaire du terrain et un preneur (le particulier) qui devient propriétaire de l’habitat. Pour le terrain, le preneur reste locataire et doit seulement s'acquitter d'une redevance mensuelle relativement faible en vertu d'un bail conclu avec l'OFS pour une durée de 18 à 99 ans.

Cette dissociation du foncier et du bâti contribue à abaisser parfois de façon importante le coût du bien (de 20 à 40 % selon les zones concernées). Elle permet alors à des foyers modestes d'acheter un appartement ou une maison en zone tendue en contournant l'impact parfois important du foncier dans certaines villes.

Les caractéristiques du logement

Pour être éligible au BRS, le bien doit la plupart du temps être situé dans les grandes agglomérations françaises bien que certaines petites communes prennent également part au programme (comme notamment Ambilly). Différentes zones ont à cet effet été définies conditionnant les limites de ressources que nous évoquerons juste après :

• la zone A bis, qui intègre Paris, des communes d’Île-de-France ainsi que des communes réparties entre l’Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l’Oise, la Haute-Savoie et le Var ;
• la zone A, comprenant Paris et son agglomération, la Côte d’Azur, la région genevoise française, les agglomérations de Nantes, Lille, Rennes, Lyon, Marseille, Strasbourg, Toulouse, Bordeaux et Montpellier ainsi que des communes d’outre-mer ;
• la zone B1 comprenant les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur et globalement les zones où les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés. La Corse et les départements et territoires d’Outre-mer entrent également dans cette classification ;
• la zone B2 qui concerne les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les villes littorales ou transfrontalières où les prix sont élevés, ainsi que le pourtour de l’Île-de-France ;
• la zone C qui recoupe le reste de la France (métropole uniquement).

Outre la zone géographique, le bien doit être utilisé à titre de résidence principale afin de pouvoir entrer dans le cadre du BRS.

Les plafonds de ressources

Pour pouvoir bénéficier du BRS, les demandeurs doivent également respecter des plafonds de ressources basés sur le revenu de référence de l’année N-2 ainsi que sur la composition du foyer. Ceux-ci sont mis à jour chaque début d’année au 1er janvier et sont identiques à ceux du PSLA.

Plafonds de revenus définis pour bénéficier du BRS pour l’année 2026

Composition du foyer	Zone A et A bis	Zone B et B1	Zone B2 et C
1 personne	38 844 €	38 844 €	33 771 €
2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage)	58 057 €	58 057 €	45 100 €
3 personnes ou personne seule avec 1 personne à charge ou jeune ménage	76 105 €	69 786 €	54 235 €
4 personnes ou personne seule avec 2 personnes à charge	90 863 €	83 594 €	65 476 €
5 personnes ou personne seule avec 3 personnes à charge	108 107 €	98 956 €	77 023 €
6 personnes ou personne seule avec 4 personnes à charge	121 650 €	111 359 €	86 805 €
Par personne supplémentaire	13 557 €	12 408 €	9 683 €

Source : Action Logement.

Les obligations

Outre les critères de revenus et l’occupation en tant que résidence principale, le demandeur doit par ailleurs :

• s’acquitter chaque mois du remboursement du prêt immobilier pour l’acquisition du bâti ;
• payer sa redevance mensuelle à l’OFS ;
• faire construire un logement ou acheter un bien existant (avec possibilité ou non d’y réaliser des travaux de réhabilitation) ;
• des conditions supplémentaires peuvent venir s’ajouter en fonction de la politique pratiquée par les différentes collectivités territoriales avec notamment des critères de typologie de l’habitat (nombre de pièces…), de composition du foyer, de proximité du lieu de travail ou encore de proportions de locataires au niveau du parc social ;
• un processus formel doit être respecté en cas de revente d’un bien acheté avec BRS (plus-value limitée et encadrée notamment).

Bail réel solidaire : les avantages et les inconvénients

Le BRS procure de nombreux avantages à ses bénéficiaires même s’il comporte également quelques limites.

Les avantages

Le BRS offre plusieurs atouts permettant au final d'acquérir sa résidence principale à un tarif attractif :

• tout d'abord, il permet d'optimiser son projet sur le coût du foncier qui représente une proportion non négligeable de la valeur d'un bien immobilier (de l'ordre de 15 à 30 % selon les zones géographiques) ;
• de plus, le prix de vente est réglementé afin que le bien puisse rester accessible aux ménages les plus modestes ;
• il est également possible de bénéficier d'une TVA à taux réduit à 5,5 % pour l'achat d'un logement neuf ;
• certaines communes prévoient par ailleurs la possibilité de bénéficier d’un abattement de taxe foncière pour les bénéficiaires d’un BRS ;
• le BSR est compatible avec la souscription d'un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer le bien ;
• sa durée peut être prolongée indéfiniment. La valeur du bien est ainsi garantie sur le long terme, ce qui permet de se constituer un patrimoine pérenne dans la durée et de préparer sereinement sa retraite ;
• le fait de ne pas être propriétaire du foncier éloigne les risques liés à la spéculation et donc à une perte de valeur à terme pour le propriétaire du logement ;
• le BRS contribue enfin au développement de l'immobilier local pour tous et de la mixité sociale.

Grâce à tous ces avantages, on considère en moyenne que le BRS permet une réduction de l'ordre de 25 à 40 % sur le prix d'achat par rapport aux prix constatés sur le marché local.

Les inconvénients

Malgré ses nombreux atouts, le BRS comporte également quelques inconvénients parmi lesquels :

• l’encadrement de la revente : même si la cession est possible, la plus-value est très encadrée afin de faire profiter de nouveaux acheteurs aux revenus modestes du dispositif ;
• une impossibilité d’hériter du bien en cas de succession à moins que l’héritier ne remplisse les critères de revenus ;
• la limitation à la résidence principale et donc l’impossibilité de réaliser de la location saisonnière pour les biens acquis sous ce dispositif (un décret adopté en juillet 2024 permet désormais une location dans un cadre très strict) ;
• même si le foncier est dissocié du bien, le propriétaire doit malgré tout verser une redevance à l’OSF (de l’ordre de 1 à 4 € du m²) dont le montant est réévalué chaque année ;
• enfin, en tant que dispositif d’accession sociale, le nombre de personnes pouvant bénéficier du BRS est limité selon les niveaux de revenus. 

Avantages du BRS	Inconvénients du BRS
Dissociation du foncier et du bâti         Prix de vente réglementé                 Possibilité d’une TVA à 5,5 %         Exonération de taxe foncière possible         Bail “rechargeable” de façon illimitée         Possibilité de souscrire un prêt à taux zéro                 Pas de risque de spéculation et de perte sur le foncier	Encadrement de la revente et de la plus-value                 Impossibilité de transmettre le bien à ses héritiers          Programme majoritairement réservé à la résidence principale         Obligation de verser une redevance mensuelle à l’OSF         Conditions de ressources

Peut-on mettre en location un bien acheté en BRS ?

Jusqu’à juillet 2024, le projet d’acquisition d’une maison ou d’un appartement en BRS était strictement limité à l’usage à titre de résidence principale. Néanmoins, le décret n° 2024-838 a ouvert la voie à davantage de souplesse. Cette nouvelle réforme autorise désormais le ménage propriétaire à générer des revenus complémentaires via la mise en location du bien. Cependant, le décret répond à des règles strictes :

• l’accord préalable de l’OSF est requis ;
• le loyer est soumis à un encadrement ;
• les conditions de location (durée, pièces de la maison concernées…) doivent être détaillées.

Où et comment trouver un bien immobilier avec un BRS ?

L’achat avec un BRS est uniquement possible dans les communes éligibles au dispositif précédemment citées. Pour en faire la demande, il convient de contacter un OFS et d’adresser un dossier complet d’accès.

Une fois le dossier approuvé, un avant-contrat sera finalisé et signé entre le demandeur et l’OFS. La réalisation d'un BRS suit le même cheminement en trois étapes qu’une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) à savoir :

• un avant-contrat dit contrat de réservation ;
• un contrat définitif ;
• la livraison du logement.

Comment revendre un logement avec un bail réel solidaire ?

La revente dans le cadre du BRS est strictement réglementée et soumise à plusieurs contraintes. Elle doit ainsi suivre les étapes suivantes :

• informez l'OFS de votre intention de revendre le logement ;
• faites évaluer le prix du bien par l'OFS en fonction de son état, de l'indice INSEE des notaires et de l'évolution des prix du marché local ;
• en cas de vente, si votre appartement ou maison a pris de la valeur, la plus-value est encadrée et limitée afin de garantir l'accès à la propriété à d'autres ménages modestes dans le cadre du BRS ;
• si au bout d'un an, votre bien n'a pas trouvé preneur, l'OFS a l'obligation de racheter votre logement quelle que soit la conjoncture économique et l'évolution du marché local. Il s'agit donc d'un investissement sécurisé vous mettant à l'abri financièrement à une période où le marché immobilier se tend et où le nombre de transactions diminue.