Comment obtenir un prêt immobilier quand on est médecin hospitalier, libéral ou en CDD ?

Médecin : votre statut impacte-t-il votre accès au prêt immobilier ?

Le statut professionnel d'un médecin ou docteur peut influencer la manière dont les établissements de crédit considèrent sa demande d'emprunt pour un achat immobilier. Par exemple, si vous exercez en tant qu'hospitalier, vous pouvez bénéficier d’un prêt immobilier pour fonctionnaire.  

Les professionnels se répartissent généralement dans l'une des catégories suivantes :

• médecin interne ;
• médecin libéral, seul ou en cabinet ;
• médecin hospitalier ;
• ou médecin remplaçant.

Chaque catégorie présente des particularités pouvant apporter différents avantages dans l'obtention d'un prêt immobilier.

Le statut de médecin interne

L’internat de médecine débute après 6 années d’études. Considéré comme le troisième cycle d’études médicales, cette phase permet aux internes de :

• poursuivre leur formation en médecine générale ;
• ou de choisir une spécialité.

Cet apprentissage, avant tout pratique, dure entre trois et six ans, selon la spécialisation choisie.

Dès l’internat, les banques sont conscientes qu’un interne renonce rarement à sa carrière de médecin. De plus, la rémunération augmente avec le temps, ce qui permet d’envisager sereinement une souscription de crédit immobilier pour un interne qui souhaite financer une acquisition. 

Les spécificités de la profession libérale

Un médecin ou docteur en libéral exerce en tant que praticien indépendant. Il peut exercer seul ou dans un cabinet avec d’autres praticiens, comme dans une maison médicale.

Exercer en tant que médecin libéral ne constitue pas une barrière pour obtenir un prêt immobilier, que vous pratiquiez en milieu urbain ou rural. En effet, l'établissement bancaire auquel vous demandez un emprunt pour financer votre projet est conscient du faible risque de cessation d'activité, en particulier dans le secteur de la santé, ce qui lui apporte une sécurité vis-à-vis du remboursement du prêt. Toutefois, l'apport personnel reste un élément essentiel dans la constitution de votre dossier d'emprunt.

Le statut de médecin remplaçant

Ce médecin peut travailler temporairement pour un professionnel libéral ou salarié. Pour ce faire, il doit demander au Conseil départemental une attestation d'inscription au tableau de l'Ordre des médecins ou s’il est encore interne, une licence de remplacement.

Obtenir un crédit immobilier est pour lui aussi simple que pour la profession libérale. Pour cela, les banquiers prennent simplement en compte la commission rétrocédée dans le calcul des revenus d'activité.

Le cas du médecin hospitalier

Les médecins exerçant en milieu hospitalier travaillent au sein d'établissements de santé publics ou privés. Ils représentent sans conteste le profil le plus favorable pour obtenir un crédit immobilier. En effet, un emploi dans la fonction publique hospitalière offre des garanties solides aux yeux des banques, avec une stabilité de l'emploi à vie et une grille indiciaire des revenus.

Le cas d’un étudiant en médecine

Les études de médecine s'étendent sur une durée de neuf à douze ans, selon votre aspiration à devenir généraliste ou spécialiste. Comme c'est le cas pour tout étudiant, il peut être difficile de trouver un financement pour votre acquisition si vous entreprenez des démarches dès la première année, car la poursuite de vos études n'est pas encore garantie. Idéalement, il est recommandé d'attendre l'internat pour obtenir un prêt immobilier en tant que professionnel de santé.

Prêt immobilier : quelles sont les conditions d’obtention en tant que médecin ?

En plus des documents systématiquement demandés lors de la constitution de votre dossier (pièce d'identité, justificatif de domicile, livret de famille), des conditions spécifiques existent pour obtenir un prêt immobilier selon la catégorie de médecin à laquelle vous appartenez. 

Médecin interne

Un médecin interne perçoit des émoluments mensuels forfaitaires dont le montant dépend de son ancienneté. Le banquier connaît donc à l’avance ses rémunérations futures, notamment si l’interne décide de poursuivre sa carrière dans les hôpitaux après son internat.

Afin de conforter la banque dans sa décision de vous accorder un prêt immobilier, vous pouvez également demander une lettre d'engagement de l'hôpital attestant de vos futures rémunérations en tant que médecin spécialiste à part entière.

Pour constituer votre dossier de demande de prêt, l'établissement bancaire exige non seulement votre avis d'imposition de l'année passée, mais également vos trois derniers relevés de compte. L'absence de découvert, assorti d’une capacité d'épargne conséquente, jouera en votre faveur lors de votre demande d'emprunt en tant que médecin interne. Présenter un dossier solide permet généralement d'obtenir de bonnes conditions et un bon taux auprès de la banque. 

Médecin libéral

Les banques requièrent généralement une expérience professionnelle de trois ans, afin de disposer d'un historique suffisant leur permettant ainsi de statuer sur votre demande de prêt, que vous exerciez seul ou en cabinet. Cette ancienneté permet aux banquiers d’évaluer précisément la situation financière et la viabilité de votre activité. 

L'analyse de vos trois dernières déclarations 2035, à savoir vos déclarations de revenus au régime des Bénéfices non commerciaux (BNC), fournit des indicateurs précieux sur l'équilibre financier de votre activité. Il est préférable de présenter des montants stables, voire en croissance.

Sur la base de ces trois dernières 2035, la banque réalise ensuite la moyenne des montants de vos rémunérations sur les trois dernières années afin d'évaluer votre capacité d’endettement. L’assurance de prêt constitue, là encore, un élément incontournable dans le cadre d’un crédit immobilier. Pour les médecins libéraux, il est fortement recommandé de souscrire une couverture adaptée à leur profil professionnel, souvent plus exposé aux risques d’interruption d’activité. 

Pour ne pas commettre d'erreur lors de votre demande de prêt, il est conseillé de constituer un dossier solide, notamment pour ceux exerçant sous contrat à durée déterminée (CDD). Tout d'abord, le montant de votre apport personnel joue un rôle essentiel puisqu'il témoigne de votre faculté à épargner et à gérer vos finances de manière responsable. Pour maximiser vos chances, il faut accorder une attention particulière à la maîtrise de votre taux d’endettement et à la qualité des garanties apportées. Le banquier cherche à limiter les risques liés au remboursement de votre crédit. 

Médecin en milieu hospitalier

La fonction publique hospitalière constitue une garantie solide pour les banquiers, qui peuvent se référer aux textes réglementaires, notamment à la grille indiciaire des émoluments des praticiens.

Afin d’obtenir un prêt immobilier, un professionnel exerçant dans un hôpital doit simplement fournir ses fiches de paie et ses derniers avis d’imposition. L’intégralité de son salaire et de ses primes régulières est prise en compte dans le calcul de son taux d’endettement, dont le plafond est fixé à 35 % par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière).

Médecin remplaçant

Le médecin remplaçant doit justifier ses rémunérations auprès de l’établissement bancaire en présentant les différents contrats de remplacement, qu’il a honorés. Une attestation de l'établissement où il exerce peut également servir à justifier le niveau de ses rémunérations.

Habituellement, un remplaçant perçoit entre 70 % et 90 % des honoraires. Pour évaluer sa rémunération, la banque déduit les rétrocessions d’honoraires afin de déterminer le risque lié au taux d’endettement réel, avant d’analyser sa demande de prêt immobilier accompagnée d'une assurance emprunteur.

Si vous venez d'obtenir votre diplôme, vous pouvez bénéficier d'aides et de subventions spécifiques pour votre prêt, avec des taux d'intérêt préférentiels, une prise en compte de l'évolution de vos salaires et un accompagnement par des courtiers spécialisés. En complément, certaines mutuelles proposent des assurances adaptées à votre activité, avec des tarifs compétitifs et une prise en charge rapide en cas d'arrêt de travail. 

Y a-t-il des prêts spécifiques ?

Non, il n'existe pas de prêt spécifiquement dédié à la profession médicale. Toutefois, en plus des prêts classiques tels que le prêt amortissable ou le prêt in fine, vous pourriez être éligible au Prêt à taux zéro (PTZ), à condition d'acheter votre résidence principale. Il est important de noter que le PTZ est soumis à des critères de revenus ; il est donc principalement destiné aux étudiants en médecine ou aux internes.

Faire appel à un courtier pour vous accompagner dans votre projet immobilier

Obtenir un prêt immobilier en tant que médecin peut s’avérer complexe et chronophage. Le délai moyen pour obtenir un prêt après la signature du compromis de vente est généralement compris entre 45 et 60 jours, mais il peut aller jusqu’à 3 mois dans certains cas, notamment si vous comparez plusieurs offres. Dans ce contexte, avoir recours à un professionnel présente plusieurs avantages : 

• vous pouvez bénéficier d'une expertise solide et de précieux conseils dans le domaine bancaire et de l’immobilier. Un courtier gère et analyse les documents nécessaires pour optimiser votre demande de prêt immobilier, afin d'obtenir rapidement la solution de financement la plus avantageuse selon votre profil. Il accompagne les jeunes médecins dans leur démarche d’accès à la propriété, en facilitant leur installation grâce à des conseils personnalisés, des aides ciblées et des solutions adaptées, contribuant ainsi à renforcer leur équilibre professionnel et leur ancrage territorial. Il vous offre aussi ses recommandations sur les organismes de cautionnement à solliciter afin de garantir votre prêt, notamment ceux dédiés aux praticiens hospitaliers comme la MFP, la CASDEN ou encore la MGEN ;
• un courtier vous oriente vers les établissements bancaires les plus adaptés pour financer votre achat, c’est-à-dire proposant des taux compétitifs en adéquation avec votre emploi. Il vous accompagne également en matière d’assurance emprunteur, car certains assureurs indépendants ont conçu des contrats dédiés aux professions médicales pour couvrir les risques liés à l'interruption d'activité. En effet, depuis la loi Lagarde, vous pouvez souscrire une délégation d’assurance, à condition de respecter le principe de l'équivalence des garanties.