Crédit immobilier : quel est votre projet ?
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Prêt à l'accession Sociale (PAS) : quels sont les inconvénients ?
⏱L'essentiel en quelques mots
Le prêt PAS, ou prêt d’accession sociale, permet aux ménages aux revenus modestes de financer l’achat de leur résidence principale. Si ce dispositif présente plusieurs avantages, il comporte aussi des contraintes qui peuvent limiter son intérêt selon votre projet immobilier. Voici les principaux inconvénients du prêt PAS à retenir :
- le PAS est soumis à des plafonds de ressources qui varient selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement et sa localisation ;
- la mise en location de la maison ou de l’appartement est encadrée pendant les six premières années suivant le versement du prêt, sauf exceptions prévues par la réglementation ;
- certains frais liés à l’achat restent à la charge de l’emprunteur comme les frais de notaire ;
- le taux d’intérêt est plafonné par l’État, mais pas nécessairement plus attractif que celui d’un prêt classique ;
- une garantie réelle est exigée pour obtenir le PAS, avec d’éventuels frais de mainlevée en cas de revente ou de remboursement anticipé.
Sommaire
Prêt d’accession sociale (PAS) : définition
Le prêt d’accession sociale (PAS) est un crédit immobilier réglementé destiné aux ménages aux revenus modestes. Il permet de financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, sous réserve de respecter certaines conditions d’éligibilité.
Des plafonds de ressources à respecter
L’accès au PAS dépend de deux critères :
- la zone géographique où se situe le logement (zones A, A bis, B1, B2 et C) ;
- le nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Pour déterminer votre éligibilité, la banque prend en compte les revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le bien, généralement ceux de l’année N-2. Pour une offre de prêt émise en 2026, ce sont donc les revenus de 2024, figurant sur les avis d’imposition de 2025, qui sont examinés.
Bon à savoir
Le PAS est distribué uniquement par les établissements ayant signé une convention avec l’État. Respecter les plafonds de ressources ne suffit toutefois pas à obtenir une réponse positive pour ce prêt : la banque étudie également votre capacité de remboursement, vos charges et la solidité de votre dossier. Pour savoir si vous êtes éligible à ce type de prêt, vous pouvez réaliser gratuitement une simulation de prêt d’accession sociale en ligne.
Un financement qui ne couvre pas tous les frais
Le PAS peut financer jusqu’à 100 % du coût de l’opération immobilière éligible, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf, dans l’ancien ou de certains travaux. Il ne prend toutefois pas en charge toutes les dépenses liées à l’acquisition. Restent notamment exclus :
- les frais de notaire ;
- les frais de garantie hypothécaire ;
- les frais d’instruction du dossier ;
- l’achat de meubles pour équiper la maison ou l’appartement.
À ces dépenses peut s’ajouter le coût de l’assurance emprunteur, généralement exigée par la banque. Elle permet notamment de couvrir le remboursement du crédit en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie du propriétaire, selon les garanties souscrites. Son tarif dépend de votre profil et du contrat choisi.
Bon à savoir
Le PAS ne peut pas être complété par un crédit immobilier classique. Vous pouvez néanmoins l’associer à certains financements, comme le prêt à taux zéro (PTZ), un prêt d’épargne logement ou un apport personnel, sous réserve de respecter les conditions applicables.
Les conditions de remboursement du PAS
Le prêt d’accession sociale bénéficie d’un taux d’intérêt plafonné par l’État. Son coût dépend néanmoins du taux proposé par la banque et de la durée de remboursement choisie.
Un taux d’intérêt plafonné, mais pas toujours avantageux
Contrairement au prêt à taux zéro (PTZ), le PAS est un crédit immobilier avec intérêts. Son taux peut être fixe, variable ou mixte, dans la limite d’un plafond réglementaire. Chaque banque conventionnée reste libre de fixer ses conditions tarifaires, à condition de respecter ce taux maximum. Vous pouvez donc obtenir des propositions différentes selon les établissements, même pour un projet et un profil emprunteur identiques.
Taux d’intérêt du PAS (à partir de novembre 2026)
|
Durée du prêt |
Taux fixe maximum |
|---|---|
|
12 ans ou moins |
6,45 % |
|
Plus de 12 ans et jusqu’à 15 ans |
6,65 % |
|
Plus de 15 ans et jusqu’à 20 ans |
6,80 % |
|
Plus de 20 ans |
6,90 % |
Pour un prêt à taux variable, le plafond est fixé à 6,45 %, quelle que soit la durée.
Source : service-public.gouv.fr (octobre 2026).
Bon à savoir
Ces chiffres correspondent aux taux maximums autorisés, et non aux taux effectivement pratiqués sur le marché. Une banque peut parfaitement vous proposer un PAS à un taux inférieur.
Une durée de remboursement qui peut augmenter le coût du crédit
Le PAS est généralement remboursable sur une durée de 5 à 30 ans. Le contrat peut également prévoir une modification de cette durée, avec un allongement possible jusqu’à 35 ans maximum. Allonger la durée du prêt permet au propriétaire de réduire les mensualités. En contrepartie, vous payez davantage d’intérêts, à taux identique.
Le conseil Empruntis
Avant de choisir la durée de votre PAS, il est donc utile de comparer plusieurs simulations. L’objectif est de trouver un équilibre entre des mensualités compatibles avec votre budget et un coût total de financement maîtrisé.
La location du logement acheté avec un prêt PAS, quels inconvénients ?
Le prêt d’accession sociale est destiné à financer votre résidence principale, et non un investissement locatif.
Une mise en location encadrée pendant les six premières années
Le logement financé par un PAS doit, en principe, devenir votre résidence principale au plus tard un an après son achat ou la fin des travaux. Vous ne pouvez donc pas mettre librement le logement en location dès son acquisition. Pour les prêts obtenus depuis 2016, la mise en location au cours des six années suivant le versement du prêt reste possible dans certaines situations :
- une mobilité professionnelle entraînant un trajet d’au moins 50 km ou 1 h 30 entre votre nouveau lieu de travail et le logement ;
- un départ à la retraite prévu ;
- une invalidité ou une incapacité reconnue ;
- une période de chômage de plus d’un an, attestée par une inscription à France Travail ;
- un divorce ou une rupture de Pacs.
Des conditions à respecter pour louer le logement
Même lorsqu’une mise en location anticipée est autorisée, vous ne pouvez pas fixer librement les conditions du bail. Plusieurs règles s’appliquent :
- la durée totale de location ne doit pas dépasser six ans ;
- le logement doit être loué vide, et non en location meublée ou touristique ;
- le loyer doit respecter les plafonds applicables aux logements sociaux financés par un prêt locatif social (PLS) ;
- les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds PLS en vigueur à la signature du bail.
Bon à savoir
Pour un PAS obtenu depuis 2016, ces restrictions spécifiques cessent de s’appliquer au terme des six années suivant le versement du prêt. Vous pouvez alors mettre le logement en location, même si le crédit n’est pas intégralement remboursé. Les prêts plus anciens peuvent être soumis à des modalités différentes, notamment concernant l’accord de la banque.
Les frais de mainlevée au moment de la levée de l'hypothèque
Le PAS impose une garantie réelle sur le bien immobilier financé. Cette obligation entraîne des frais lors de la mise en place du crédit et, dans certaines situations, au moment de lever l’hypothèque.
Une garantie hypothécaire obligatoire
Contrairement à un crédit immobilier classique, le PAS ne peut pas être garanti par une caution bancaire. La banque exige une sûreté réelle sur le logement, généralement une hypothèque, qui lui permet de faire saisir et vendre le bien en cas de défaut de remboursement. Cette garantie nécessite l’intervention d’un notaire. Le PAS bénéficie toutefois de frais réduits, avec :
- une exonération de taxe de publicité foncière ;
- des émoluments de notaire réduits.
Des frais de mainlevée en cas de vente
Vous souhaitez vendre votre logement alors que l’hypothèque est toujours inscrite ? Une mainlevée peut être nécessaire pour permettre la transaction. Cette démarche, réalisée par un notaire, entraîne des frais qui dépendent notamment du montant initial du crédit.
Ces frais ne sont toutefois pas systématiques. L’inscription hypothécaire prend automatiquement fin, sans démarche ni frais, un an après la dernière échéance de remboursement prévue lors de son inscription.
Le conseil Empruntis
Vous hésitez entre un prêt PAS, un prêt à taux zéro et un crédit immobilier classique ? Un courtier immobilier peut vous aider à comparer les solutions de financement, à vérifier les aides auxquelles vous pouvez prétendre et à préparer votre dossier.
Peut-on procéder à un rachat de PAS ?
Un rachat de PAS peut tout à fait être envisagé. Néanmoins, ce cas de figure implique que le nouveau financement prenne la forme d’un crédit immobilier classique, ce qui entraîne la perte des potentiels avantages du prêt accession sociale. Il s’agit d’une opération qui peut éventuellement s’avérer pertinente si la banque ou l’établissement de crédit propose un taux d’intérêt compétitif et que le rachat est effectué au début du remboursement du PAS. Quoi qu’il en soit, prenez toujours le temps de vérifier la cohérence de l’opération en comparant le coût total des deux financements. L’accompagnement d’un courtier spécialisé peut alors être une solution envisageable afin de déterminer la meilleure option.
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