Qu'est-ce qu'un appel de fonds ?

Définition d’un appel de fonds

Un appel de fonds est une demande de paiement liée à un projet immobilier. Il peut concerner une copropriété, une construction de maison ou encore l’achat d’un logement neuf sur plan (VEFA). À chaque fois, l’idée est la même : on vous demande de verser une somme pour financer une étape du projet.

• En copropriété : le syndic envoie un appel de fonds aux copropriétaires pour couvrir des dépenses prévues ou des frais exceptionnels. Chaque copropriétaire paie en fonction de sa part dans l’immeuble, à la date précisée dans l’appel.
• Pour la construction d’une maison : si vous faites construire avec un constructeur, vous ne payez pas tout d’un coup. Les appels de fonds sont déclenchés à chaque étape importante du chantier.
• En VEFA (achat sur plan) : lorsque vous achetez un logement neuf qui n’est pas encore construit, vous versez l’argent en plusieurs fois (selon l’état d’avancement de l’immeuble). La loi fixe des plafonds pour sécuriser l’acheteur. Là aussi, un appel de fonds vous est envoyé à chaque grande étape.

Qui est impliqué dans le processus d’appel de fonds ?

Plusieurs acteurs interviennent selon le projet, chacun avec un rôle bien défini :

• l’acquéreur ou le copropriétaire : c’est la personne qui reçoit l’appel de fonds. Elle doit régler les sommes demandées dans les délais fixés (après avoir vérifié la conformité des étapes ou des travaux annoncés). En copropriété, elle participe aussi aux votes qui valident certaines dépenses ;
• le promoteur ou le constructeur : c’est lui qui envoie les appels de fonds dans le cadre d’une VEFA ou d’une construction de maison. Il doit respecter un calendrier précis et fournir les justificatifs nécessaires à chaque étape (attestations, photos, PV) ;
• le notaire : il intervient principalement lors de la signature de l’acte authentique. Il veille à ce que les paiements soient conformes au contrat et sécurise le versement final ;
• la banque : si vous avez souscrit un emprunt immobilier, c’est souvent la banque qui débloque les fonds à votre place. Elle demandera les documents justificatifs avant d’effectuer un virement au promoteur ou au notaire. Sans ces pièces, le paiement est bloqué ;
• le syndic de copropriété : dans un immeuble en copropriété, c’est lui qui gère le budget et qui adresse les appels de fonds aux copropriétaires. Il agit sur décision de l’assemblée générale et suit les règlements.

Comment fonctionne l'appel de fonds pour la construction d'un logement ?

Pour la construction d’une maison individuelle, les appels de fonds doivent être encadrés par un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Cela permet de protéger l’acquéreur contre les éventuels abus des constructeurs. Le CCMI est obligatoire dès lors que le terrain n’appartient pas au constructeur et que ce dernier est en charge de sa construction. Les appels de fonds ou déblocage des fonds se présentent de cette manière :

• 5 % du total pour le notaire ;
• 5 % pour le défrichement ;
• 15 % pour le début des fondations ;
• 10 % pour les fondations coulées ;
• 30 % lors de l’élévation des murs.

Une fois ces étapes réalisées, d’autres appels de fonds suivent avec :

• 5 % pour hors d’eau ;
• 20 % pour hors d’air ;
• 5 % à l’achèvement des travaux.

Enfin, les 5 % restants pour régler l’intégralité du bien sont versés lors de la réception par l’acquéreur.

Quelles différences entre appel de fonds, prêt immobilier et versement ?

Ces trois termes sont souvent utilisés dans un projet immobilier, mais ils ne veulent pas dire la même chose :

1. L’appel de fonds est donc une demande de paiement que vous recevez pour financer une étape précise d’un projet. Il est envoyé par un syndic, un promoteur ou un constructeur. Il vous indique combien vous devez payer, à quelle date et pour quelle raison ;
2. Le prêt immobilier est un financement accordé par une banque pour vous aider à acheter (ou construire) un bien immobilier. Ce prêt peut ensuite être utilisé pour répondre aux appels de fonds. Par exemple, à chaque étape du chantier, votre banque peut débloquer une partie du prêt pour payer le montant demandé ;
3. Le versement désigne l’action de payer la somme demandée. Vous versez l’argent soit directement depuis votre compte, soit grâce à votre prêt (le plus souvent sous forme de virement bancaire).

L’appel de fonds pour une VEFA

Dans le cas d’un programme immobilier neuf, d’une vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA. L’acquéreur choisit le logement qu’il souhaite acheter parmi les différentes suggestions du promoteur. Les appels de fonds sont différents, et varient selon qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Ils sont toutefois plafonnés, pour l’achat d’un appartement, au maximum :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés...) ;
• 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble ;
• 100 % lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur (sauf contestation sur sa conformité par rapport aux prévisions du contrat).

Pour l’achat d’une maison, les appels d’offres sont plafonnés à :

• 20 % à l’achèvement des fondations ;
• 45 % à la mise hors d’eau ;
• 85 % à l’achèvement de la maison ;
• 100 % à la livraison de la maison, si aucune réclamation.

Dans le cas où vous auriez des contestations concernant la conformité du bien avec les prévisions du contrat, le solde restant avant la livraison du bien est retenu jusqu’à la levée des réserves émises.

Exemple d’appel de fonds en VEFA

Julie achète un appartement neuf sur plan dans un programme immobilier. Le prix du bien est de 300 000 €. À chaque étape, le promoteur lui envoie un appel de fonds :

• à l’achèvement des fondations : elle reçoit un appel de fonds de 105 000 € (35 %) ;
• à la mise hors d’eau : un deuxième appel de 105 000 € (35 % supplémentaires, pour atteindre 70 %) ;
• à l’achèvement de l’immeuble : elle paie 75 000 € (pour atteindre 95 %) ;
• à la remise des clés, si tout est conforme : le solde de 15 000 € est versé. 

Si elle constate un défaut important à la remise du logement, elle peut demander à bloquer les 5 % restants jusqu’à ce que le problème soit corrigé.

L’appel de fonds en VEFR

La vente en l’état de future rénovation VEFR repose sur le même principe que la VEFA. Cependant, la VEFR concerne les biens déjà existants. La vente n’est effective que si le vendeur s’engage à rénover le logement dans un délai déterminé.

Un « contrat de vente d’immeuble à rénover » doit être signé pour protéger l’acquéreur d’éventuels abus. Un compromis de vente peut également être signé entre les parties et doit comporter les mentions relatives au descriptif et au délai de réalisation des travaux.

Le vendeur doit également s’engager à fournir lors de la signature du contrat de vente ou acte authentique de vente les justificatifs garantissant l’achèvement des travaux. Le vendeur peut ainsi procéder à l’appel de fonds.

L’appel de fonds en copropriété

Si vous êtes propriétaire de votre bien et que le syndicat vous envoie une lettre d’appel de fonds c’est que l’assemblée générale a jugé nécessaire de demander la participation financière des copropriétaires pour couvrir :

• des dépenses prévues par le budget prévisionnel comme : les frais courants de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble

Rappelons que le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale. Une lettre est ensuite envoyée à chaque copropriétaire, dans laquelle est mentionné le montant à verser et à quelle date. La provision est exigible soit le 1er jour d’une période fixée par l’assemblée soit, si aucun accord n’a été trouvé, le 1er jour de chaque trimestre.

• des dépenses non prévues dans le budget prévisionnel comme les frais : de conservation de l’immeuble et de ses équipements, d’amélioration ou de transformation d’équipements existants, d’aménagement ou de création de locaux, de réalisation de diagnostics techniques.

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ne peuvent être exigées que si elles ont été votées en assemblée générale. Dès lors que le montant et la date de l’appel de fonds sont fixés, chaque copropriétaire reçoit une lettre détaillant l’objet de la dépense ainsi que le délai de son versement.

Exemple d’appel de fonds en copropriété

Sophie est propriétaire d’un appartement dans une copropriété. Elle reçoit une lettre du syndic l’informant d’un appel de fonds :

• un premier appel de 400 € concerne les charges courantes du trimestre (ménage, ascenseur, assurance) ;
• un deuxième appel exceptionnel de 1 200 € est demandé pour financer la réfection de la toiture, votée en assemblée générale.

Dans la lettre doivent figurer les montants, les dates de paiement ainsi que l’objet des dépenses. Sophie règle ensuite par virement selon les délais précisés.

Défaillance de paiement, le recours du syndicat

En cas de défaillance de paiement, il devient copropriétaire débiteur. La loi ELAN, du 23 novembre 2018, a permis de mettre en place une procédure permettant au syndicat de recourir plus rapidement au recouvrement des sommes. À défaut de paiement au-delà de 30 jours après la mise en demeure de payer formulée par le syndicat, le débiteur est exposé à une procédure judiciaire. Le tribunal condamne systématiquement le débiteur à régler les arriérés mais également toutes les provisions sur charge à venir votées dans le budget prévisionnel.

Y a-t-il des risques ?

Des retards dans le versement des fonds

Si vous ne répondez pas à temps à un appel de fonds (oubli, virement bloqué, délai bancaire), le chantier peut être ralenti et des pénalités peuvent s’appliquer, sans compter que cela va retarder la livraison de votre logement. En copropriété, un retard déséquilibre la trésorerie de l’immeuble en entier.

Des sommes demandées injustifiées

Il peut arriver qu’un montant soit trop élevé ou non conforme au contrat. Par exemple, un promoteur pourrait réclamer un paiement alors que l’étape du chantier n’est pas totalement terminée. En copropriété, certaines dépenses doivent obligatoirement avoir été votées en assemblée générale.

Un manque de justificatifs

Avant de payer, vérifiez toujours que les documents nécessaires sont fournis : attestation de travaux, PV de livraison, contrat signé, etc. Car sans preuve claire de l’avancement ou de la conformité, vous risquez de financer quelque chose qui n’est pas encore fait !

Un désaccord sur la qualité ou la conformité des travaux

Si le logement livré présente des défauts ou ne correspond pas au contrat (VEFA ou VEFR), vous avez le droit d’émettre des réserves.

Une situation de défaillance financière

Ne pas honorer un appel de fonds peut avoir des conséquences : rupture du contrat, frais de recouvrement ou action en justice. En copropriété, on observe alors souvent des tensions avec les autres copropriétaires.

Peut-on contester un appel de fonds ou en différer le paiement ?

Oui, dans certains cas, il est possible de contester un appel de fonds ou de retarder son paiement. Mais votre demande doit alors reposer sur des éléments concrets et justifiés :

• en VEFA ou en construction : si vous constatez une non-conformité des travaux par rapport au contrat (par exemple un retard, une erreur ou un défaut), vous pouvez émettre des réserves. Tant que ces réserves ne sont pas levées, une partie des fonds (souvent les 5 % finaux) peut être retenue. Ce droit est prévu par le cadre légal pour protéger l’acheteur ;
• en copropriété : si vous recevez un appel de fonds que vous jugez injustifié (montant excessif, dépense non votée, délai trop court), vous pouvez adresser une réclamation au syndicat de copropriété. Il est conseillé de le faire par écrit avec des documents à l’appui (compte rendu d’assemblée générale, règlement de copropriété) ;
• en cas de difficulté financière : si vous ne pouvez pas payer à temps (problème de trésorerie, virement retardé, refus de prêt), informez rapidement le promoteur, le constructeur ou le syndic. Un paiement différé peut parfois être négocié, mais cela reste à leur appréciation !

Quel est le rôle du notaire dans les appels de fonds ?

Le notaire est indispensable à tout projet immobilier, surtout lorsqu’il s’agit d’un achat sur plan (VEFA) ou d’une construction encadrée par un contrat. 

Dans le cadre d’une VEFA, le notaire rédige et fait signer le contrat de vente. C’est lui qui officialise la transaction et vérifie que toutes les garanties légales sont respectées. Il s’assure aussi que les appels de fonds respectent bien les plafonds légaux. 

Lors d’une construction avec un constructeur, le notaire peut aussi intervenir pour la signature de l’acte d’achat du terrain et contrôler les clauses du CCMI. De nouveau, il vérifie que les appels de fonds sont conformes aux étapes prévues. 

Enfin, le notaire encadre le versement final : en effet, le solde du prix est versé au moment de la signature de l’acte authentique. Il conserve également certaines sommes en cas de réserve ou de désaccord sur les travaux. Au niveau de son rôle, vous pouvez donc le voir comme un garant juridique pour votre projet.

Quels documents fournir pour débloquer les fonds ?

Il faut savoir que les appels de fonds ne sont pas versés automatiquement. Il faut généralement fournir certains documents justificatifs pour que les fonds soient libérés, surtout si vous passez par un prêt immobilier ! 

En VEFA ou en construction, le promoteur (ou le constructeur) doit vous transmettre une attestation d’avancement des travaux, signée par un professionnel (souvent un architecte ou maître d’œuvre). Par exemple :

• une attestation de fondations achevées ;
• un document certifiant la mise hors d’eau ou hors d’air ;
• un procès-verbal (PV) de livraison en fin de chantier. 

Ces documents sont ensuite transmis à votre banque, qui contrôle leur validité avant de débloquer la somme demandée.