Immobilier : quel est le rôle du notaire et ses obligations ?

Qu’est-ce qu’un notaire ?

Un notaire est un officier public, c’est-à-dire qu’il est nommé par l’État, plus exactement par le ministère de la Justice, avec pour mission d’assurer un service public. Il ne s’agit pas pour autant d’un poste de fonctionnaire, mais bien d’une profession libérale à laquelle l’État concède certains pouvoirs. Il est obligatoire de faire appel à un notaire notamment pour :

• établir un contrat de mariage ;
• faire une donation ;
• enregistrer un acte concernant le cadastre immobilier (publicité foncière) ;
• vendre un bien immobilier.

Quel est le rôle du notaire ?

Le notaire a un rôle d’authentification. Cela signifie qu’il est en mesure de donner un caractère authentique, aux yeux de la loi, à certains actes et contrats établis entre des parties. En ayant recours à un notaire, vous vous assurez de la validité juridique d’un document.

Le notaire a aussi un rôle de conservateur, en assurant l’archivage des documents authentifiés sur une très longue période.

L’authentification des actes

De par sa fonction, le notaire est en capacité de formaliser certains documents, comme les actes de donation ou les testaments, mais aussi de certifier une signature. Concrètement, on parle d’acte authentique lorsque le notaire valide un document au moyen de son sceau et de sa signature. Cela entraine les effets suivants :

• La date du document est certaine, c’est-à-dire que la date d’un acte authentifié est, par la suite, une preuve juridiquement recevable en cas de litige ;
• Les éléments écrits dans un document vérifié par le notaire sont très difficilement contestables. On parle alors de la force probante de l’acte authentifié ;
• Un acte authentifié a aussi une force exécutoire. Dans le cas d’une dette par exemple, la personne à qui l’argent est dû peut réclamer le remboursement de la dette au débiteur sans avoir besoin d’une décision de justice. L’acte authentique a, de ce point de vue, la même valeur qu’une décision judicaire.

Acte authentique et acte sous seing privé : quelles différences ?

Un acte sous seing privé est un document rédigé et signé par des particuliers sans intervention du notaire. À l’inverse d’un acte authentifié :

• celui-ci ne garantit pas le consentement libre et éclairé des parties concernées ;
• il peut facilement être contesté par un tiers ,
• il ne bénéficie pas de la force probante de l’acte notarié.

Qu’est-ce que l’acte authentique électronique ?

Un acte peut tout à fait être authentifié sous forme électronique. L’article 1316-1 du Code civil confère en effet à un acte signé par voie électronique (AAE) la même force juridique qu’un acte authentique classique. Pour sécuriser le processus, le notaire dispose d’un clé Real. Elle prend la forme d’une clé USB et permet au notaire de remplir sa mission, même à distance.

La conservation des actes

Le rôle d’un notaire est aussi de conserver des documents sur une période très longue. Ainsi, un acte authentique sera conservé pendant 75 ans, voire 100 ans dans le cas où cet acte concerne un mineur. Un nouveau notaire reprendra les archives de son prédécesseur et en assura, à son tour, la conservation. Il sera ainsi en mesure de vous fournir, en cas de demande, les actes vous concernant.

Dans quels cas le recours à un notaire est-il obligatoire ?

Vous devrez obligatoirement faire appel à un notaire dans les situations suivantes :

• Acte de notoriété ;
• Acte de notoriété héréditaire ;
• Procréation médicalement assistée ;
• Contrat de mariage ;
• Divorce par consentement mutuel ;
• Donation ;
• Partage des biens d’une succession avec testament ou comportant des biens immobiliers ;
• Pacte successoral ;
• Vente immobilière.

Quels sont ses domaines d’intervention ?

Un notaire va intervenir auprès de nombreux acteurs et au sein de domaines variés.

Le rôle du notaire lors d’un achat immobilier

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le notaire est impliqué sur plusieurs points :

• Le notaire est chargé de rédiger la promesse ou le compromis de vente et de réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la transaction (certificat d'urbanisme, extrait de cadastre, etc.) ;
• Si l'achat nécessite une hypothèque ou l'établissement d'un Privilège de Prêteur de Deniers, il doit effectuer les démarches administratives auprès du conservateur des hypothèques et des établissements financiers. Le notaire avance les frais administratifs pour le compte de son client, qui les lui remboursera par la suite ;
• Le notaire doit également vérifier diverses informations juridiques et administratives, afin d'éviter tout problème ultérieur. Par exemple, il vérifie si le bien n'est pas hypothéqué ou qu’il n'existe pas de droit de préemption sur un terrain ;
• Le notaire est chargé de rédiger l'acte final de vente et d'enregistrer la transaction. Il prend en charge les formalités de publicité foncière.

Le rôle du notaire pour les actes de famille

Le notaire joue aussi un rôle au niveau des actes de famille, en intervenant sur certaines thématiques :

• le couple (PACS, changement de régime matrimonial, mariages internationaux, etc.) ;
• le divorce et la désunion ;
• la transmission (héritage) ;
• l’adoption ;
• la protection des personnes vulnérables (mise sous tutelle d’un majeur, etc.) ;
• l’indivision (gestion de l’indivision, protection entre indivisaires, etc.).

Sa mission auprès des entreprises

De par son expertise juridique et patrimoniale, un notaire va parfois être sollicité par les entreprises. Son aide peut se révéler précieuse pour :

• La transmission d’une société familiale ;
• Le choix de la forme juridique de l’entreprise ;
• La mise en place des baux commerciaux.

Son rôle auprès des collectivités territoriales

Comme vis-à-vis des entreprises, un notaire peut jouer le rôle de conseiller juridique auprès d’une collectivité territoriale. Il est aussi en capacité de rédiger des actes authentifiés pour, par exemple, une mairie.

Son action pour le monde rural et l’environnement

Enfin, la vaste implantation territoriale des notaires leur offre une place d’acteur juridique privilégié dans le monde rural. Ils peuvent ainsi, avec la création d’un fonds agricole, estimer la valeur d’une exploitation, ou authentifier un bail cessible hors cadre familial.