Valeur locative : définition, calcul, fonctionnement
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
En réalisant un investissement immobilier, vous entendrez forcément parler de valeur locative. Avant de se lancer dans un projet d’acquisition et de choisir son bien immobilier, il est recommandé de se renseigner sur cette valeur. Elle permet en effet de connaître la rentabilité locative d’une propriété.
- La valeur locative désigne le revenu que pourrait rapporter un logement chaque année s’il était mis en location.
- Cette donnée est importante dans le cadre d’une transaction car elle sert à déterminer le montant de certaines charges.
- Valeur locative et taxe foncière sont liées. En effet, la première valeur est la principale donnée pour déterminer les impôts locaux.
- La valeur locative détermine le loyer. C’est d’ailleurs la méthode de calcul la plus utilisée par les agents immobiliers.
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative correspond au montant théorique de loyer qu’un bien immobilier pourrait rapporter sur une année. La valeur locative cadastrale s’applique aux propriétés bâties ou non bâties. Elle est établie par l’administration fiscale. Cette dernière se base sur des données définies entre les années 1960 et 1975 :
- 1961 pour les terrains non bâtis ;
- 1970 pour les immeubles bâtis ;
- 1975 pour les propriétés situées dans les DOM.
L’administration fiscale estime que ces éléments ne reflètent plus le marché locatif actuel. Elle revoit donc son calcul tous les ans.
En complément de ces informations, les services des impôts prennent en compte les évolutions du bien au fil du temps : agrandissement de la surface habitable, ajout d’un équipement comme une véranda, etc.
C’est une notion essentiellement d’ordre fiscal. Elle sert en effet à calculer la taxe d’habitation et la taxe foncière, par exemple. Elle est aussi utilisée pour déterminer la Contribution Économique Territoriale (CET).
Bon à savoir
La valeur locative s’applique uniquement aux locaux privés. Les immeubles commerciaux ont fait l’objet d’une révision des valeurs locatives applicables au 1er janvier 2017. Cette dernière est calculée en fonction de la surface pondérée par un tarif au mètre carré. Le chiffre est ensuite ajusté grâce à un coefficient de localisation.
Comment calculer la valeur locative cadastrale d’un bien ?
On parle en réalité de valeur locative cadastrale, car son montant est calculé à partir de l’emplacement du bien sur le cadastre, qui détermine un niveau de loyer.
L’unité employée est le local : un appartement représente un local ; une maison également. En revanche, si cette dernière possède un garage non communicant, il s’agit de 2 locaux.
La valeur locative est basée sur trois critères :
- la catégorie du logement (de modeste à luxueux) ;
- la superficie au sol ;
- le niveau de confort. Cette indication est pondérée par un coefficient allant de 0.2 à 0.6 en fonction de la présence ou non d’ascenseur, de l’ancienneté du logement, etc. ;
Certains biens, s’ils sont bâtis ou non, font l’objet d’abattements liés aux charges supportées par les propriétaires.
La formule de calcul est la suivante :
Valeur locative = surface pondérée x taux de la catégorie du bien
La valeur locative moyenne peut évoluer au fil du temps : des travaux d’extension, d’amélioration de l’habitat ou encore de nouveaux équipements à proximité (transports en commun, espaces verts, école, etc.) ont un impact sur le montant de la valeur locative.
Pourquoi déterminer la valeur locative d’un bien ?
Même si vous ne comptez pas mettre votre bien en location, sa valeur locative doit impérativement être déterminée par le centre des impôts dont il dépend. Elle sert en effet de base pour le calcul des impôts locaux : taxe d’habitation, taxe foncière, contribution économique territoriale (l’ancienne taxe professionnelle, pour les locaux à usage professionnel). Des charges qui entrent en ligne de compte dans une décision d’achat de bien immobilier !
Quels critères peuvent modifier la valeur locative cadastrale ?
L’administration fiscale prend en compte les facteurs qui peuvent influencer le montant du loyer sur le marché locatif local. Ce peut être, notamment :
- la situation géographique dans la commune ;
- les équipements de confort (baignoire, chauffage au gaz de ville, piscine, etc.) ;
- l’état d’entretien du local ;
- les aménagements et agrandissements réalisés ;
- la nature des différents éléments composants de la propriété (par exemple une salle de sport dans une résidence immobilière) ;
- les changements environnementaux (évolutions de l’urbanisme, des équipements collectifs, suppression ou implantation d’établissements générateurs de nuisances) ;
- les changements de caractéristiques physiques (c’est notamment vrai pour les propriétés non bâtis faisant l’objet d’un drainage, de la création d’un chemin ou d’une irrigation).
Les propriétaires sont soumis à des obligations déclaratives de tout changement de consistance ou d’affectation. La notification doit être réalisée dans les 90 jours de la modification. L’administration fiscale tient à la disposition des particuliers et des professionnels des formulaires H2 (pour les appartements), CBD (pour les locaux commerciaux) ou ME (pour les locaux à caractère exceptionnel).
Où trouver la valeur cadastrale par ville ?
La valeur locative brute se trouve dans la fiche d’évaluation tenue par le centre des impôts fonciers compétents. Ce document peut être demandé par tous les propriétaires et il s’obtient gratuitement. Contrairement à une croyance répandue, la valeur locative cadastrale ne se trouve pas dans l’avis d’imposition des revenus. Vous pouvez, par contre, le trouver sur l’avis de taxe foncière dans la rubrique “Base”.
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