Comment calculer la plus-value immobilière d'une SCI à l'IR et à l'IS ?

Plus-value immobilière et SCI : de quoi s’agit-il ?

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

Une plus-value est générée lorsqu'une vente est réalisée à un prix supérieur au prix d'achat, correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien. Dans une société civile immobilière (SCI), cette plus-value peut résulter de la vente d'un bien immobilier ou de la cession de parts sociales.

La fiscalité des plus-values en SCI est un aspect crucial. La taxation de la plus-value dépend du régime fiscal sous lequel la SCI est placée. La nature de la plus-value et sa taxation varient en fonction du régime fiscal de la SCI :

• Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) : la plus-value est traitée comme une plus-value immobilière.
• Dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) : la plus-value est considérée comme une plus-value professionnelle.

La plus-value est-elle imposée en SCI ?

Oui, la plus-value en SCI est imposée. Toutefois, la plus-value d’une SCI à l’IS et la plus-value d’une SCI à l’IR sont calculées différemment.

Lorsque la SCI opte pour l'IS, la plus-value réalisée par la société est catégorisée comme une plus-value professionnelle. Dans ce cas, elle est imposée au même titre que les autres bénéfices de la société.

En revanche, si la SCI est soumise à l'IR, les plus-values sont traitées comme des plus-values immobilières. Cela signifie qu'elles sont assujetties à l'impôt sur le revenu à un taux de 19 %, ainsi qu'aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. De plus, une surtaxe s'applique, variant de 2 % à 6 %, si la plus-value dépasse 50 000 €.

L’imposition de la plus-value immobilière d’une SCI à l’IR

Comment calculer la plus-value pour une SCI à l’IR ?

Le calcul de la plus-value immobilière commence par soustraire le prix d'achat du prix de vente. Par exemple, une maison achetée à 200 000 € et revendue à 250 000 € génère une plus-value brute de 50 000 €. Cependant, pour la SCI, le calcul est plus complexe pour déterminer la plus-value nette imposable :

• Déductions du prix de vente : soustrayez les frais de vente, diagnostics, et éventuellement l’indemnité d'éviction au locataire, avec justificatifs.
• Augmentation du prix d'achat : ajoutez au prix d'achat les charges et indemnités payées au vendeur, les frais d’acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire), les dépenses de travaux, et les frais liés aux infrastructures (toujours avec justificatifs).

En l'absence de justificatifs pour les frais d'acquisition et les dépenses de travaux, et lorsque le bien est cédé plus de 5 ans après l’achat, vous pouvez appliquer des montants forfaitaires :

• 7,5 % du prix d’achat pour les frais d'acquisition ;
• 15 % du prix d’achat pour les dépenses de travaux, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Comment est répercutée la plus-value immobilière sur chaque associé ?

Une fois qu’on a calculé la plus-value de SCI en immobilier, il faut l’appliquer à chacun des associés. Lorsque la SCI est soumise à l'IR, la plus-value réalisée est déterminée au niveau de la société, mais chaque associé sera imposé individuellement au moment de la cession de l'immeuble. Cela signifie que la fiscalité s'applique de la même manière que si les associés étaient directement propriétaires de l'immeuble cédé, en fonction de leur quote-part dans la SCI.

La SCI est donc considérée comme transparente sur le plan fiscal, car elle n'affecte pas l'imposition individuelle de chaque associé. Pour répartir la plus-value immobilière entre les associés, il convient de prendre en compte leur pourcentage de détention dans la SCI.

Prenons l’exemple d’une SCI composée de deux associés. L'associé n°1 détient 60 % des parts et l'associé n°2 possède 40 % des parts. La plus-value réalisée est de 10 000 €, alors :

• l'associé n°1 sera imposé sur 6 000 € ;
• l'associé n°2 sera imposé sur 4 000 €.

Quel est le taux d’imposition ?

L'imposition de la plus-value immobilière réalisée par une SCI, que ce soit sur un bien ou sur une cession de parts, se compose des éléments suivants :

• 19 % d'impôt sur le revenu,
• 17,2 % de prélèvements sociaux ;
• une taxe sur la plus-value de SCI variant de 2 % à 6 % pour les plus-values supérieures à 50 000 €.

Quels sont les abattements possibles ?

Un abattement sur la plus-value immobilière peut être appliqué, et son taux varie en fonction de la durée de détention du bien ou des parts de la SCI, à partir de l'entrée de l'associé dans la société. Voici les taux d'abattement en fonction de la durée de détention :

• 0 % pour une détention jusqu'à 5 ans ;
• 6 % de la 6e à la 21e année de détention ;
• 4 % à partir de la 22e année de détention ;
• exonération totale de l'impôt sur le revenu de la plus-value au-delà de la 22e année de détention ;
• exonération totale d'impôt et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention d'un bien.

Quelles sont les exonérations possibles ?

Dans certaines situations particulières, la SCI peut bénéficier d'une exonération d'imposition sur les plus-values réalisées. Ces situations comprennent :

• lorsque le prix de vente du bien est inférieur à 15 000 € ;
• lorsque la cession est effectuée au profit d'un organisme chargé des logements sociaux ou d'une collectivité territoriale ayant pour objectif de céder le bien à un tel organisme ;
• lorsqu'un des associés occupe le bien à titre gratuit en tant que résidence principale ;
• lorsqu'il s'agit de la première cession d'un bien autre que la résidence principale, et que l'associé concerné n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années ;
• lorsque la cession est réalisée dans le cadre d'opérations de remembrements urbains ou ruraux.

L’imposition de la plus-value immobilière d’une SCI à l’IS

Comment calculer la plus-value pour une SCI à l’IS ?

La plus-value immobilière d'une SCI à l'IS est en réalité qualifiée de plus-value professionnelle, et elle est soumise à des règles d'imposition distinctes de celles applicables à la plus-value immobilière d'une SCI à l'IR.

De plus, il est nécessaire de prendre en considération l'amortissement du bien, qui représente essentiellement une estimation de la diminution de la valeur du bien au fil du temps. Il est préconisé d'établir un tableau d'amortissement pour chaque composant du bien (comme le terrain, la toiture, etc.) en vue de la déclaration de la plus-value réalisée auprès de l'administration fiscale.

Quel est le taux d’imposition ?

Dans une SCI à l'IS, la plus-value issue de la vente d'un bien immobilier est imposée de la même manière que les autres bénéfices de la société, avec un taux d'imposition de 25 % à l'impôt sur les sociétés. En cas de cession de parts sociales d'une SCI, le régime fiscal applicable dépend de la qualité de l'associé cédant les parts.

Aucun abattement et exonération possible

Il est crucial de noter que les exonérations et abattements présentés précédemment s'appliquent exclusivement aux SCI à l'IR, et ils ne sont pas disponibles pour les SCI à l'IS. De plus, les abattements pour la durée de détention ne sont pas applicables aux SCI à l'IS.

La déclaration de la plus-value immobilière d’une SCI

Qui détermine le montant de la plus-value ?

Le montant de la plus-value et sa base imposable, ainsi que la préparation de la déclaration et sa transmission à l'administration fiscale, relèvent de la responsabilité du notaire en charge de la vente. De plus, le notaire s'occupe du règlement de l'impôt associé. De leur côté, les associés sont tenus d'inclure la plus-value immobilière dans leur déclaration annuelle de revenus.

Comment les associés doivent-ils déclarer la plus-value d’une SCI ?

Les associés d'une SCI doivent déclarer la plus-value immobilière de la société dans leur déclaration annuelle de revenus. Voici comment procéder :

• Reportez la plus-value sur votre déclaration de revenus : dans votre déclaration de revenus, vous devrez indiquer la plus-value imposable dans la section appropriée. Il est important de suivre les instructions fournies par l'administration fiscale de votre pays pour remplir correctement cette partie de la déclaration.
• Payez l'impôt dû : en fonction des lois fiscales de votre pays, vous devrez payer l'impôt sur la plus-value immobilière au taux applicable. Assurez-vous de respecter les délais de paiement pour éviter des pénalités.
• Conservez les documents justificatifs : il est essentiel de conserver tous les documents justificatifs de la vente de la propriété, de la répartition de la plus-value entre les associés et du paiement de l'impôt. Ces documents peuvent être requis en cas de vérification fiscale.

La plus-value immobilière en bref

• Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), la plus-value est traitée comme une plus-value immobilière. Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la plus-value est considérée comme une plus-value professionnelle.
• La SCI peut être amenée à déduire diverses charges du prix de vente et à prendre en compte les frais annexes dans le prix d’achat. Une majoration forfaitaire est possible pour les biens acquis depuis plus de 5 ans.
• La plus-value d’une SCI à l’IR est imposée à un taux de 19%, avec des prélèvements sociaux de 17,2 %. Des exonérations et abattements progressifs sont toutefois possibles selon la durée de détention du bien.
• La plus-value d’une SCI à l’IS est imposée à 25 %, sans abattement ou exonération possibles.
• Le processus de déclaration de la plus-value immobilière d'une SCI implique que chaque associé calcule sa part imposable en fonction de sa quote-part dans la société, reporte cette somme dans sa déclaration de revenus conformément aux directives fiscales en vigueur et paie l'impôt.

Les questions fréquentes sur la plus-value immobilière d’une SCI

Quel est le taux d’imposition sur la plus-value pour une SCI à l’IR ?

Le taux d’imposition d’une plus-value en SCI à l’IR est de 19 %. Il faut aussi ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %, voire une taxe additionnelle de 2 % à 6 % pour les plus-values excédant 50 000 €.

Comment ne pas payer d’impôts sur la plus-value immobilière en SCI ?

L'exonération de l'imposition des plus-values en SCI s'applique si :

• Vous détenez le bien depuis 22 ans ou plus
• Le prix de vente du bien est inférieur à 15 000 €
• La cession est effectuée au profit d'un organisme chargé des logements sociaux ou dans le cadre d'opérations de remembrements urbains ou ruraux
• L’un des associés occupe le bien à titre gratuit comme résidence principale
• C’est la première cession d'un bien autre que la résidence principale et que l'associé concerné n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années

Comment calculer la plus-value immobilière d’une SCI ?

La plus-value immobilière en SCI se calcule en soustrayant le prix d'achat du prix de vente. Le prix d’achat est augmenté des charges et des indemnités payées au vendeur (frais d’acquisition, dépenses de travaux, etc.) tandis que le prix de vente est déduit des frais de vente et diagnostics.