Tout savoir sur la plus value immobilière si on achète en étant expatrié
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Vous habitez à l'étranger, mais vous désirez vendre un bien immobilier en France ? L’imposition des plus-values est alors généralement soumise au régime fiscal français.
- Lors de la cession d’un bien en tant qu’expatrié, la déclaration de la plus-value immobilière est réalisée par le notaire lors de la vente.
- Pour éviter la double imposition, renseignez-vous sur les conventions fiscales existantes entre la France et votre pays d’expatriation.
- Pour financer votre acquisition en France, découvrez comment obtenir crédit immobilier pour expatrié.
En tant qu’expatrié : comment déclarer la plus-value immobilière ?
La déclaration de la plus-value immobilière sera réalisée dès la conclusion de la vente. Généralement, c’est le notaire en charge de la vente qui s’acquitte de cette tâche, en plus de la vente elle-même et des formalités administratives nécessaires. En effet, les déclarations fiscales et le paiement des impôts sont inclus dans ces démarches. Ainsi, le notaire prélèvera simplement le montant exact de l'impôt sur le prix de cession.
Bon à savoir
En fonction du montant de la plus-value, il est possible que le cédant soit dans l’obligation d’être représenté par une personne accréditée. Ce représentant fiscal peut être :
- une société ou un organisme accrédité par l’administration fiscale ;
- les banques et établissements de crédit exerçant en France ;
- l’acquéreur du bien s’il possède son domicile fiscal en France ;
- toute autre personne accréditée par l’administration et ayant son domicile fiscal en France (sauf les notaires et les avocats).
Comment payer l’impôt ?
La plus-value immobilière si on achète en étant expatrié est directement versée par le notaire puisqu’il s’agit d’un impôt dû. De plus, si vous percevez d’autres revenus sur le territoire français qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, vous devez reporter le montant de la plus-value sur le formulaire 2042 C (case 3VZ).
En effet, elle doit être prise en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Comment éviter la double imposition ?
Si vous êtes un Français expatrié et que vous réalisez une vente immobilière en France, cette vente sera en principe soumise au régime fiscal français, et la plus-value ne fait pas exception. Le problème, c’est qu’il est aussi possible que le régime des impôts du pays dans lequel vous vivez actuellement intègre également une imposition sur cette plus-value. Vous seriez alors soumis à une double imposition. Pour éviter d’être imposé par deux fois sur la même opération, rapprochez-vous des autorités fiscales des deux pays pour vous renseigner sur d’éventuelles ententes fiscales.
Bon à savoir
La France a signé des conventions fiscales internationales avec la plupart des pays, soit tous les pays de l’Union européenne et une majorité des principaux pays d’expatriation pour les Français.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Si vous êtes non-résident et que vous réalisez une plus-value imposable en France, cette dernière sera calculée sur les mêmes modalités que les résidents français. Pour calculer la plus-value immobilière si on achète en étant expatrié, il faut appliquer la formule suivante :
(prix de vente + frais divers) – (prix d'acquisition + frais générés par la vente).
Il faut également appliquer un abattement pour durée de détention. Voici les taux d’abattement applicables pour les cessions réalisées par acte authentique signé après le 1er février 2012 :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e ;
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17e ;
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24e.
Au niveau des taux d'imposition du régime fiscal français, les pourcentages sont de :
- 19 % pour un vendeur ayant son adresse fiscale domiciliée dans un état membre de l'Union européenne, en Islande ou en Norvège ;
- 33,33 % pour un vendeur ayant son adresse fiscale domiciliée hors de l'Union européenne.
Comment est calculé l’impôt sur le revenu ?
La plus-value réalisée est également soumise au prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux).
Il est aussi possible de choisir le barème progressif :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
- 1,60 % pour la 22e année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.
Pour une détention de plus de 30 ans, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise.
Bon à savoir
Depuis le 1er janvier 2019, un particulier qui décide de vendre son ancienne résidence principale en France peut être exonéré d’impôt sur la plus-value, et certains non-résidents peuvent également être éligibles à condition de :
- partir habiter dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance pour lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;
- vendre au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de son déménagement à l’étranger (le délai peut aller jusqu’à 2 ans) ;
- ne pas louer ou prêter le logement pendant le délai ;
- ne doit pas avoir déjà bénéficié de cette exonération depuis le 1er janvier 2006.
Quelles sont les conditions pour une exonération de la plus-value immobilière en tant qu’expatrié ?
Il est possible de bénéficier d’une exonération sur la plus-value immobilière si on achète en étant expatrié pour une première cession immobilière. En effet, le vendeur peut profiter d’une exonération totale d’imposition de la plus-value sous réserve d’éligibilité. Depuis 2011, cet avantage fiscal a été supprimé pour la deuxième cession.
Pour être éligible, vous devez :
- vendre un bien en votre possession depuis plus de 30 ans ;
- être citoyen d'un état membre de l'Union européenne (y compris la Norvège et l'Islande) ou bien d'un autre état dans lequel l'exonération est permise ;
- justifier que vous avez été fiscalement domicilié en France pendant 2 années consécutives au minimum ;
- avoir utilisé le bien immobilier vendu comme résidence principale lorsque vous habitiez en France.
Bon à savoir
Les fonctionnaires et agents de l’État en poste à l’étranger, qui restent domiciliés fiscalement en France, peuvent également bénéficier de cette exonération.
De quelles exonérations est-il possible bénéficier ?
L’exonération de plus-value immobilière pour un expatrié s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable, avec un plafond à 150 000 € de plus-value nette imposable (appréciation au niveau du cédant). La fraction de la plus-value nette imposable qui dépasse ces 150 000 € est imposable aux conditions normales. Il s’agit toutefois d’un montant de plus-value très élevé, qui est seulement calculé après abattements pour durée de détention. Ainsi, la plupart des ventes sont exonérées de taxation, ce qui permet de réduire fortement l'impôt des autres.
Voici quelques détails supplémentaires en fonction de votre régime matrimonial :
- Concubins ou indivisaires : chaque personne constitue un cédant unique, avec une taxation distincte concernant l’imposition des plus-values. Le plafonnement à 150 000 € est évalué individuellement en fonction de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou coïndivisaires.
- Couples mariés ou co-cédants : pour un bien immobilier cédé conjointement, les époux sont considérés comme des co-cédants. Le plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée sera évalué en fonction de la quote-part du bien (la plus-value revenant à chacun des époux) et non selon la plus-value totale réalisée par le couple. Un couple marié peut ainsi prétendre à une exonération plafonnée à 300 000 € pour la cession d’un bien détenu conjointement.
Bon à savoir
Si vous bénéficiez déjà d’une exonération totale ou partielle, sachez que les deux ne sont pas cumulables. Par exemple, pour la vente de votre ancienne résidence principale dans l'année qui suit votre départ à l'étranger, vous ne pouvez pas prétendre à l'exonération partielle dans les 10 ans qui suivent votre départ pour un logement loué possédé en France.
La plus-value immobilière si on achète en étant expatrié : ce qu’il faut retenir
- La plus-value immobilière si on achète en étant expatrié est imposée selon le régime fiscal français, sauf en cas de convention et d’accord avec le pays dans lequel vous résidez afin d’éviter la double imposition.
- Sous conditions d’éligibilité, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière comme tout résident français.
- Les deux cas d’exonérations, totale ou partielle, ne sont pas cumulables.
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