Plus-value sur la résidence principale : calcul et exonération
Écrit par : Rachel Bertrand - Relu par : Jules Stalin
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L'essentiel en quelques mots
Vous avez vendu votre résidence principale et vous vous interrogez sur l’imposition de la plus-value ? La plus-value issue de la cession d’une résidence principale est exonérée et a un traitement spécifique.
- La plus-value correspond au bénéfice obtenu lors de la vente de la résidence principale. Pour la calculer, il convient de soustraire le prix d’achat du prix de vente du bien.
- La plus-value d’une habitation principale est totalement exonérée d’impôt, contrairement aux autres plus-values immobilières soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- La plus-value sur la maison principale étant exonérée, il n’est pas nécessaire de la déclarer à l’administration fiscale.
- Pour que le bien soit considéré comme “résidence principale”, il faut que vous l’occupiez la majeure partie de l’année. Vous pouvez être amené à apporter des justificatifs (taxe d’habitation, factures d’électricité, contrat d’assurance…) pour prouver l’occupation du bien.
Comment est calculée la plus-value d’une résidence principale ?
Caractéristiques de la plus-value immobilière
La plus-value désigne la somme d’argent gagnée, lorsque le prix de revente d’un bien immobilier est supérieur au prix d’achat. Dans le cas contraire, quand le prix de vente est inférieur aux prix d’acquisition, on parle de moins-value.
Calcul de la plus-value
Pour déterminer s’il y a une plus-value immobilière ou une moins-value au moment de la revente de votre résidence principale, il faut relever :
- le prix de vente indiqué dans l’acte authentique de cession ;
- le prix d’achat précisé dans l’acte de vente.
Puis il convient de faire le calcul suivant :
prix de vente du bien - prix d’achat
- Si le résultat est positif, vous bénéficiez d’une plus-value.
- S’il est négatif, vous réalisez une moins-value.
Par exemple, vous avez acheté votre maison 180 000 €
- Si vous la revendez 200 000 €, vous obtenez une plus-value de 20 000 € (200 000 - 180 000 = 20 000 €).
- Si vous la revendez 175 000 €, vous réalisez une moins-value de 5 000 € (175 000 - 180 000 = - 5 000 €).
Expliquer la méthode de calcul de la plus-value brute et nette, en mentionnant les abattements et les exemptions applicables.
Les éléments pouvant influer sur la plus-value
Plusieurs éléments peuvent impacter le montant d’une plus-value.
- Les travaux, les réparations et les améliorations effectués sur le bien sont plutôt bénéfiques. Ils ont tendance à augmenter la valeur du logement et donc la plus-value. Cependant, ces aménagements s’apprécient dans le temps. En effet, si vous revendez votre bien quelques années après avoir effectué 20 000 € de travaux d’isolation ou après avoir refait à neuf une toiture pour 9 000 €, vous ne récupérerez pas concrètement la somme investie. Mais cela impactera positivement le prix de vente du bien.
- Le marché immobilier peut aussi jouer sur la plus-value. Si la demande est plus élevée que l’offre dans votre secteur géographique, votre bien devient rare et prisé. Son prix de vente aura donc tendance à être supérieur à la moyenne, ce qui rendra la plus-value plus importante.
Paie-t-on un impôt sur la plus-value pour la vente de sa résidence principale ?
Vous vous interrogez sur l’imposition de la plus-value d’une résidence principale ? Voici ce qu’il faut savoir.
La résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu
La résidence principale fait partie des cas d'exonération de la plus-value. Cela veut dire que la plus-value obtenue en revendant une résidence principale n’est pas imposable, contrairement aux autres plus-values immobilières (vente de maison secondaire ou d’un bien locatif par exemple), qui sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
L’imposition des autres plus-values immobilières hors résidence principale :
S’il n’existe pas de taxe sur la plus-value d’une résidence principale, les autres plus-values immobilières relèvent quant à elles de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cependant, des abattements sont applicables et variables selon la durée de détention du bien.
À titre indicatif, si en vendant une maison secondaire que vous détenez depuis 7 ans vous avez obtenu 20 000 € de plus-value.
- Vous bénéficiez d’un abattement de 6 % par an de la 6e à la 7e année soit 12 % (6 x 2 = 12 %) sur l’impôt sur le revenu. Vous pouvez ainsi déduire de la plus-value 2 400 € (soit 20 000 x 12 % = 2 400 €). Vous déclarez alors un revenu imposable de 17 600 € (soit 20 000 - 2 400 = 17 600 €).
- Vous disposez aussi d’un abattement de 1,65 % par an de 6e à la 7e année soit 3,3 % (1,65 x 2 = 3,3 %) sur les prélèvements sociaux. Vous pouvez aussi déduire de la plus-value 660 € (soit 20 000 x 3,3 % = 660 €). Vous devrez payer des prélèvements sociaux sur 19 340 € (20 000 - 660 = 19 340 €).
La plus-value immobilière est soumise :
- à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (soit si l’on reprend l’exemple précédent, 19 % de 17 600 €). Vous paierez 3 344 € (soit 19 % x 17 600 = 3 344 €) d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value immobilière ;
- aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 % de 19 340 €. Vous paierez 3 326 € (soit 17,20 % x 19 340 € = 3 326 €) de prélèvements sociaux au titre de la plus-value immobilière.
Au total, sur une plus-value de 20 000 € hors résidence principale, vous réglerez 6 670 € d’impôt et de prélèvements, soit un gain net pour vous de 13 330 € (soit 20 000 - 6 670 € = 13 330 €).
Ces calculs ont été réalisés en mai 2024 d’après les données de service-public.fr. Le site détaille les taux d’abattement sur les plus-values immobilières en fonction de la durée de détention.
Comment justifier de sa résidence principale ?
Selon le site service-public.fr, la résidence principale désigne votre “habitation habituelle et effective, c’est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année”.
Pour justifier que le bien vendu est votre résidence principale, vous pouvez réunir, voire présenter si besoin sur demande de l’administration fiscale, certains documents, tels que :
- des factures d’électricité ou d’eau prouvant la consommation et l’utilisation du bien ;
- un avis de taxe d’habitation ;
- un contrat d’assurance habitation
- éventuellement des attestations rédigées par des voisins, le maire de la commune…
Doit-on déclarer la plus-value d’une résidence principale ?
Non, étant donné l’exonération de la plus-value sur la résidence principale, il n’est pas nécessaire de la déclarer.
Déclaration des plus-values immobilières : quel est le rôle du notaire ?
Le notaire se charge de différentes démarches administratives au moment de la vente des biens immobiliers. Certaines formalités concernent plus particulièrement la plus-value, s’il y en a une, sur les biens autres qu’une résidence principale.
- Il calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer.
- Il établit une déclaration auprès de l’administration fiscale.
- Il règle l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière.
Le vendeur de son côté doit indiquer le montant de la plus-value calculée par le notaire sur sa déclaration de revenus.
Plus-value sur la résidence principale : ce qu'il faut retenir
- La plus-value obtenue lors de la vente d’une résidence principale est totalement et systématiquement exonérée d’impôt.
- Le vendeur n’a aucune déclaration à faire à ce titre à l’administration fiscale.
- Les autres plus-values immobilières sont quant à elles soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il existe cependant des abattements à appliquer, variables selon la durée de détention du bien.
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