Quels frais peut-on déduire de la plus-value immobilière ?
Écrit par : Audrey Brisac - Relu par : Jules Stalin
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L'essentiel en quelques mots
Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Sachez que vous pouvez être redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière. Toutefois, il existe des possibilités de déduire certains frais. Voici en quelques mots ce qu’il faut savoir sur les frais déductibles d’une plus-value immobilière :
- la plus-value immobilière représente la différence entre le prix de cession et le prix d’achat du logement ;
- cette plus-value est imposable, mais peut toutefois être réduite après majoration des frais sur le prix d’achat ;
- les frais d’acquisition avec les frais de notaire peuvent être déductibles de la plus-value immobilière, tout comme les dépenses de travaux ;
- en ce qui concerne le prix de vente, il peut être à l’inverse, minoré de certains frais comme les frais de diagnostic ou les frais d’agence ;
- dans le cas d’un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation ;
- c’est le notaire qui est chargé du calcul de la plus-value immobilière brute.
Plus-value immobilière : quels frais peut-on déduire du prix d’acquisition ?
Il est tout à fait possible de déduire du prix de vente de votre logement, certains frais supportés. L’objectif ? Réduire le montant de la plus-value immobilière en majorant le prix d’acquisition.
Les frais de notaire
Les frais d’acquisition font partie des dépenses qui viennent en majoration du prix d’acquisition. Ils comprennent notamment :
- les frais de notaire ;
- les droits d’enregistrement
- les dépenses liées à la rédaction de l’acte.
À noter que ces frais sont retenus pour leur montant réel sur justification (CGI, ann. II, art. 74 SI). À défaut, un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition peut être appliqué.
Bon à savoir
Si le bien est issu d’une succession ou d’une donation, il est possible de majorer de la valeur du bien les frais effectivement supportés par le cédant. Il s’agit notamment des frais d’acte et de déclaration, et des droits de mutation.
Les travaux d’amélioration
Certains travaux peuvent également être pris en compte pour la détermination de la plus-value imposable. On peut notamment déduire les dépenses liées aux travaux d’amélioration, comme :
- la rénovation : travaux d’isolation, etc. ;
- les agrandissements (notamment pour faciliter l’accueil des personnes handicapées) ;
- les aménagements (installation de chauffage, d’un ascenseur, etc.).
Attention, les travaux doivent être réalisés par des professionnels et pouvoir être justifiés. De plus, ils doivent être en lien direct avec l’amélioration du bien. Comme dans le cas des frais d’acquisition, il est possible de déduire un forfait. Celui-ci s’élève dans le cas des dépenses de travaux à 15 % du prix d’achat, sous réserve de posséder le bien immobilier depuis plus de 5 ans.
Bon à savoir
Les dépenses de réparation et d’entretien ainsi que les grosses réparations sont exclues du champ d’application du calcul de la plus-value. Toutefois, il est possible d’appliquer des frais de voirie, réseaux et distribution en majoration du prix d’acquisition.
Les frais d’agence
Les frais d’agence, engagés lors de l’acquisition du bien, viennent également en majoration du prix d’acquisition. Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification. Il s’agit des commissions versées à l’agence immobilière pour ses services dans la transaction.
Plus-value immobilière : quels frais peut-on déduire du prix de vente ?
En plus des frais d’acquisition, des travaux d’amélioration et des frais d’agence, vous pouvez également déduire d’autres dépenses de la plus-value immobilière. Ces dépenses sont à déduire du prix de vente :
- les diagnostics obligatoires du bien immobilier (DPE, etc.) ;
- l’indemnité d’éviction d’un locataire ;
- les éventuels frais d’agence.
Plus-value immobilière et succession : quels frais peut-on déduire ?
Dans le cas d’une succession, ou d’une donation, comme précisé plus haut, le prix d’achat retenu est celui qui a servi au calcul des droits de mutation. Vous pouvez majorer les frais réels sur justification, s’ils ont été supportés par le donataire. Il peut s’agir notamment :
- des frais d’acte et de déclaration (y compris les émoluments du notaire) ;
- les droits de mutation payés.
Dans le cas d’un bien transmis à titre gratuit et totalement exonéré, aucuns frais d’acquisition ne peuvent s’appliquer. Si ce bien n’est que partiellement exonéré, on ne retient que la quote - part qui a servi à déterminer les droits de succession.
Exemple
Mr Durand cède à ses deux enfants un actif brut de 180 000 €, dont 100 000 € correspondant à un immeuble. Les droits de succession s’élèvent à 10 000 €. Cet actif est recueilli par les deux héritiers de M.Durand pour moitié :
Chacun des enfants de Mr Durand, Natasha et Christophe Durand, s’acquitte donc de 5 000 € de droits de succession et recueille un actif de 90 000.
L’immeuble inclus dans la succession de Mr Durand se trouve donc détenu en indivision entre ses deux enfants pour 50 %, soit une valeur vénale de 50 000 €.
Sa fille Natasha décide de recevoir la quote-part indivise de son frère. Celui-ci lui cède la pleine propriété du bien en échange du versement d’une soulte de 50 000 €.
Pour le calcul de la plus-value imposable qui correspond à cette cession, Christophe peut majorer le prix d’acquisition du bien cédé des frais d’acquisition à titre gratuit. Il peut donc prendre en compte les droits de succession acquittés (5 000) et considéré le rapport existant entre la valeur de la quote-part d’immeuble reçue à titre gratuit (50 000) et la valeur de l’actif reçu par M. B dans lequel cette quote-part était comprise (90 000), soit :
(50 000/90 000) x 9 000 = 5 000.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition initial. Pour calculer la plus-value immobilière brute, vous devez tenir compte des frais avec le calcul suivant :
Plus-value immobilière = (Prix de cession - frais) - (prix d’achat + frais)
Exemple : Si vous achetez un logement au prix de 150 000 € et que vous le cédez à 200 000 €. Vous pouvez majorer les frais déductibles comme les dépenses de travaux de 15 % (soit 15 000 €) et les frais d’acquisition de 7,5 % (11 250 €). Au total, le prix d’achat est donc majoré de 26 250 €. Par ailleurs, vous dépensez 600 € au titre de diagnostics obligatoires pour la mise en vente de votre bien. Votre plus-value immobilière est donc de : (200 000 - 650) - (150 000 +15 000 +11 250) = 23 100 €.
Attention, si vous souhaitez déduire les frais réels, il est impératif de présenter les justificatifs.
Bon à savoir
C’est le notaire qui est chargé d’effectuer le calcul de la plus-value immobilière.
Dans quels cas peut-on être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière ?
L’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière peut s’appliquer dans certaines situations. C’est notamment le cas :
- pour les cessions inférieures à 15 000 € ;
- pour la cession d’un logement autre que la résidence principale pour la première fois ;
- pour la cession effectuée par des personnes âgées ou invalides, sous condition de ressource ;
- pour la cession d’un bien dont la durée de détention est supérieure à 30 ans ;
- pour la cession d’un logement en France par des non-résidents ;
- pour la cession de la résidence principale ;
- selon la nature des opérations réalisées (expropriation, partages, etc.).
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