Auto-entreprise et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : ces deux statuts sont-ils compatibles ?

Le principe de l’auto-entreprise

• L’auto-entreprise est une entreprise individuelle aux régimes simplifiés. Elle relève du régime fiscal de la micro-entreprise et du régime micro-social pour le règlement des cotisations et des contributions sociales.
• Un auto-entrepreneur peut exercer une activité professionnelle d’artisan, de commerçant ou de profession libérale à titre principal ou en complément d’un autre statut (salarié, retraité, étudiant…).
• Les cotisations sont fonction du chiffre d’affaires brut. Pour garder son statut, l’auto-entrepreneur ne doit pas dépasser des plafonds de chiffres d’affaires, variables selon la nature de l’activité.
• La fiscalité est allégée sous ce statut : application d’une franchise de TVA jusqu’à certains seuils de chiffre d’affaires et possibilité d’opter pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu.
• L’auto-entrepreneur bénéficie d’une couverture sociale (santé, retraite, prévoyance…).

Peut-on ouvrir un statut d’auto-entrepreneur pour faire une LMNP ?

Vous souhaitez faire de la location immobilière en tant qu’auto-entrepreneur, mais vous vous demandez si le projet est réalisable.

Le régime de l’auto-entreprise s’applique à une activité professionnelle principale ou complémentaire. Et, comme son nom l’indique, le statut de LMNP (loueur de meublé non professionnel) ne couvre pas les locations professionnelles. Il est réservé aux propriétaires particuliers qui louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur résidence ou qui louent leur bien meublé de façon saisonnière.

Il n’est donc pas possible de créer une auto-entreprise pour faire de la location de meublé non professionnelle.

Le statut de loueur en meublé non professionnel n’implique pas la création d’une entreprise, quelle que soit sa forme (auto-entreprise, SARL, EURL…). Il est seulement soumis à certaines conditions :

• le bien doit être meublé ;
• la location peut être à usage de résidence principale, saisonnière ou touristique ;
• les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou ne pas dépasser les revenus globaux du foyer.

Quelle activité immobilière peut-on exercer en auto-entreprise ?

Il est cependant possible de faire en tant qu’auto-entrepreneur de la gestion locative. Faisons le point sur les différentes possibilités.

Il est possible de faire de Location Meublée Professionnelle

Par contre, il est tout à fait réalisable d’être loueur de meublé professionnel (LMP) avec le statut d’auto-entrepreneur. Le bien meublé peut être à usage de résidence principale, de résidence secondaire ou de location de vacances, aussi appelé meublé de tourisme. Les règles applicables varient selon l’usage de la location.

LMNP et location vide ne sont pas possible en auto-entreprise

Les activités de location d’immeubles non meublés ou professionnels sont exclus du régime de la micro-entreprise. Tout comme les activités relevant de la TVA immobilière (opérations de marchands de biens, lotisseurs, agents immobiliers…).

En ce qui concerne la Location Meublée Non Professionnelle, comme nous l’avons vu précédemment, louer un bien meublé en tant que LMNP n’est pas considéré comme une activité professionnelle.

Auto-entreprise et statut LMNP : peut-on cumuler ces deux activités ?

Il n’est pas nécessaire de créer une micro-entreprise pour de la location en meublé sous le statut de LMNP. Par contre, vous pouvez être auto-entrepreneur dans une autre activité et être en même temps loueur de meublé non professionnel. Cependant, pour les deux, il existe des conditions et des seuils à respecter.

Cumul d’une activité de prestations de service en micro-entreprise et la LMNP

Faire de la location et être auto-entrepreneur dans une prestation de service est possible. Mais vous ne devrez pas dépasser pour les deux activités le seuil du chiffre d’affaires annuel de votre micro-entreprise. À savoir : 77 700 € pour les prestations de services relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux (BNC).

Cumul d’une activité de vente de marchandises en micro-entreprise et la LMNP

De la même façon, vous pouvez faire de la vente de marchandises en entrepreneur individuel et de la location de logement en LMNP. Les revenus issus des deux activités se cumulent. Pour garder votre statut de micro-entreprise, votre chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser le plafond maximal de 188 700 € pour la vente de marchandises ou pour des prestations d’hébergement y compris les meublés de tourisme classés.

Le tableau ci-dessous récapitule les seuils à ne pas dépasser sous le statut de l’auto-entreprise avec un cumul d’activité de LMNP :

Que faire si vous dépassez les plafonds ?

Si vous dépassez les seuils fixés pendant deux années consécutives, vous perdez le statut d’auto-entrepreneur et ses avantages. Vous basculez automatiquement dans le régime de l’entreprise individuelle.

Cumul LMNP et auto-entreprise : quel impact sur la fiscalité ?

Pour chacune de vos activités (LMNP et auto-entreprise), vous disposez d’un numéro de SIRET qui permet de distinguer les deux statuts.

L’administration fiscale va tenir compte de vos revenus de manière différente selon la nature de vos activités :

• si les deux activités relèvent de la catégorie BIC, elle enregistre votre chiffre d’affaires global ;
• si l’une de vos activités dépend de la catégorie des BNC, l’administration prend en compte vos chiffres d’affaires de façon indépendante au regard des plafonds fixés pour chacune d’elle.

Auto-entreprise et location meublée : ce qu’il faut retenir

• Vous ne pouvez pas créer une auto-entreprise pour exercer une activité de loueur de meublé non professionnel (LMNP).
• Cependant, il est possible d’être auto-entrepreneur et loueur de meublé à condition de relever du statut de LMP. Le bien peut avoir un usage de résidence principale, de logement secondaire ou de location de vacances.
• Pour conserver le régime de l’auto-entreprise, il convient de ne pas dépasser les plafonds des chiffres d’affaires annuels de 77 700 € pour la prestation de services et de 188 700 € pour la vente de marchandises.