Est-il possible de louer à un membre de sa famille avec un statut LMNP ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
La location meublée non professionnelle (LMNP) constitue une activité de location de biens immobiliers neufs ou anciens en meublé. Elle peut aussi concerner des résidences avec services. Il s’agit d’un investissement locatif permettant de générer des revenus complémentaires avec des avantages fiscaux intéressants.
- Avec le statut LMNP, il est autorisé de louer son logement meublé à un membre de sa famille. La LMNP intrafamiliale permet donc de loger ses proches ascendants ou descendants sans surcoût fiscal.
- La LMNP en famille exige de répondre aux mêmes exigences que la LMNP classique, avec un contrat en bonne et due forme, un loyer aux prix du marché et l’accès aux aides selon le profil du locataire.
- La location aux ascendants ou aux descendants directs proscrit toutefois l’obtention des APL, peu importe le statut du locataire ou les circonstances de location.
Statut LMNP : puis-je louer à un membre de ma famille ?
Il est parfaitement légal de louer en LMNP à un membre de sa famille. Aucun texte de loi ne s’oppose à cela et vous ne risquez aucun surcoût fiscal. La location peut être faite à un ascendant (parents ou grands-parents) ou à un descendant (enfants ou petits-enfants). La LMNP intrafamiliale doit respecter le même formalisme que pour les autres locations pour se prémunir contre toute sanction de l’administration fiscale. Avant de loger un proche sous LMNP, il convient donc de peser le pour et le contre en termes d’avantages financiers.
Quels sont les critères à respecter ?
La LMNP en famille permet donc de loger décemment ses proches tout en profitant des avantages fiscaux du statut (ces derniers varient en fonction du régime réel ou micro-BIC). Pour louer à un membre de votre famille, votre location meublée doit répondre à un certain nombre de critères.
Un contrat aux normes
Un contrat en bonne et due forme constitue la première obligation légale pour louer en LMNP en famille. Il est obligatoire de définir et d’expliciter les points suivants :
- la signature d’un contrat de bail sur une période d’au moins 9 ans, dans le respect du modèle applicable en LMNP depuis le 1er août 2015 ;
- la mention de l’objet du contrat, avec précision du bien immobilier loué et son usage ;
- le montant du loyer ;
- le montant et la répartition des charges locatives ;
- les modalités de règlement.
Un loyer au prix du marché
La location LMNP intrafamiliale exige également de fixer un loyer cohérent par rapport à la réalité du marché dans la ville. Vous pourriez être tenté d’avantager le membre de votre famille, mais c’est interdit et vous perdez vos avantages fiscaux. Ces pratiques sont sanctionnées par l’administration fiscale. S’il est illégal de proposer des loyers peu élevés à un membre de sa famille, c’est parce que le statut LMNP permettrait alors d’échapper à toute fiscalité puisque, même si le loyer de la location est bas, ses charges sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire-bailleur.
Pas de lien direct de parenté
Enfin, louer en LMNP ouvre normalement droit aux aides aux logements de la CAF (APL). Toutefois, cette éligibilité s’annule en cas de lien de parenté direct entre le locataire et le propriétaire. Dans le cadre d’une LMNP intrafamiliale en ligne directe, le locataire (ascendant ou descendant) ne pourra bénéficier d’aucune APL, peu importe sa situation (étudiant, demandeur d’emploi, personne en situation de handicap, etc.). Toutefois, s’il n’y a pas de lien direct et que le propriétaire loue à des cousins ou neveux par exemple, le locataire pourra toujours prétendre à l’obtention des APL.
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