Est-il possible de cumuler les statut LMNP et SCI ?

Cumuler le statut de LMNP et SCI est-il possible ?

Il est possible sous conditions de cumuler le statut de SCI (Société Civile Immobilière) et celui de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Si en principe une société civile n’a pas vocation à tirer des bénéfices d’une activité commerciale, les règles ont été assouplies. Pour rappel, la SCI est une forme juridique communément employée dans le cadre d’un investissement immobilier à plusieurs. Ce régime est d’ailleurs souvent utilisé comme alternative à l’indivision ou à la création d’une SARL de famille. Son but ? Construire un patrimoine immobilier avec une gestion facilité tout en percevant des revenus fonciers.

Aussi, on comprend bien qu’une SCI qui appartient à la catégorie des sociétés civiles et non commerciales est exclue par définition du statut LMNP. En effet, qu’il s’agisse d’une LMNP (Location meublée non professionnelle) ou d’une LMP (Location Meublée Professionnelle), toutes deux seront imposées au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus locatifs tirés de ces activités doivent donc être écartés par nature du régime de la SCI. Et pourtant, la loi prévoit des ajustements qui peuvent vous permettre de cumuler LMNP et SCI. Cette solution n’est toutefois pas permise à tous. Certains critères doivent en effet être respectés. 

Dans quelles conditions est-il possible de cumuler les statuts SCI et LMNP ?

La loi permet de cumuler une SCI et un statut de LMNP dès lors que certaines conditions sont respectées. Vous pouvez ainsi librement exercer une LMNP en complément de votre activité principale si vous répondez aux exigences suivantes :

• les revenus locatifs issus de la LMNP correspondent à moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI.
• les recettes locatives générées par la LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 € par an (loyers et charges locatives incluses).
• l’activité de LMNP est exercée à titre occasionnel par la SCI, autrement dit, les revenus issus de l’activité ne doivent pas s’apparenter à votre ressource principale. À titre d’exemple, il peut s’agir de locations de courte durée qui ne doivent pas être renouvelées de façon régulière.

Si la SCI ne remplit pas l’une des conditions précédentes, elle quitte impérativement le régime de l’impôt sur le revenu (IR) au profit de celui de l’impôt sur les sociétés (IS). L’activité de la SCI relèvera alors du régime de location meublée professionnelle. 

Quels avantages à cumuler les statuts LMNP et SCI ?

Le régime LMNP présente plusieurs avantages non négligeables pour une SCI :

• déduction de certaines charges comme les frais de notaire lors de l’achat d’un immeuble ou la rémunération du gérant de la société civile ;
• imputation auprès de l’administration fiscale de l’éventuel déficit foncier sur le revenu global de la SCI ;
• amortissement des biens immobiliers et des travaux sur des durées déterminées afin de réduire son imposition ;
• absence de déduction de l’amortissement du bien pour estimer une plus-value lors de la vente du bien ;
• application du régime de plus-values professionnelles.

Il convient de noter que ces plus-values professionnelles permettent à la société de profiter d’une exonération partielle ou totale d’impôts en fonction du montant issu des recettes locatives.

Cumul SCI et LMNP : quels inconvénients ?

En effet, la SCI qui agit en LMNP doit idéalement conserver le régime de l’impôt sur le revenu. Le barème progressif de ce régime fiscal est généralement plus avantageux que celui de l’impôt sur les sociétés. Toutefois, une SCI qui ne respecte pas les plafonds de revenus de la LMNP ne sera pas éligible au régime de l’IR et sera contrainte à une fiscalité aux règles plus lourdes.

Par ailleurs, les exonérations d’impôts possibles grâce aux plus-values professionnelles ne sont possibles que si la SCI génère suffisamment de chiffre d’affaires. Chose possible dans la mesure où la SCI gère plusieurs logements en location. Dans le cas inverse, les revenus locatifs seront insuffisants. C’est pourquoi, la SCI n’est pas adaptée à l’exercice d’une activité de loueur en meublé non professionnel de manière intensive. D’ailleurs, certains investisseurs optent pour d’autres alternatives au lieu de renoncer à leur projet d’investissement immobilier locatif en LMNP. C’est notamment le cas du régime de LMNP en SARL de famille (Société à responsabilité limitée). Les associés, membres d’une même famille, investissent à plusieurs dans un bien immobilier locatif. Au titre d’une SARL familiale, les associés peuvent bénéficier du régime de la transparence fiscale. Chaque associé sous statut LMNP est alors tenu de déclarer sa part de revenus et redevable de l’impôt y afférent.

Quelles sont les conséquences après le cumul de ces 2 statuts ?

Exercer une activité de location meublée avec SCI a un impact, notamment au niveau de la fiscalité. À ce titre, il est recommandé de conserver le régime de l’IR. Ce régime fiscal, dont le barème est progressif, se révèle très souvent plus avantageux pour la société que les taux fixes de l’IS. Cependant, ce choix de fiscalité est possible sous réserve de respecter les plafonds de revenus.

Les seuils de revenus de LMNP sont respectés

La SCI qui respecte les seuils de revenus de la LMNP conserve le bénéfice du régime fiscal de l’IR. À ce titre, elle n’est pas obligée de tenir une comptabilité, contrairement à la SCI. De plus, elle peut continuer à profiter des avantages du statut de LMNP des particuliers, comme :

• payer moins d’impôts notamment en cas de vente du logement par la SCI ;
• disposer du régime des plus-values et de réduction d’impôt selon la durée de détention ;
• profiter d’une exonération partielle ou totale d’impôts grâce à l’amortissement des travaux et des équipements du logement.

Les seuils de revenus de la LMNP sont dépassés

Si les limites de revenus ouvrant droit au régime de la LMNP ne sont pas respectées, l’administration fiscale requalifie votre statut en LMP (Location Meublée Professionnelle). Elle considère que vous n’exercez pas votre activité de loueur de logements à titre occasionnel.

À ce titre, votre SCI sera impérativement soumise au régime de l’IS et non plus à l'impôt sur le revenu. De fait, le taux d’impôt passera alors à 25 % applicable aux sociétés commerciales et vous devrez vous astreindre à de nouvelles règles de la comptabilité. Dans certains cas, vous pouvez toutefois bénéficier du taux réduit de 15 % selon la tranche des bénéfices. Il faudra néanmoins veiller à remplir les trois conditions suivantes :

• totaliser un chiffre d’affaires hors taxes qui ne dépasse pas 7,63 millions d’euros ;
• présenter un capital social entièrement libéré ;
• prouver que le capital social est détenu à 75 % par des personnes physiques.