Solvabilité du locataire : comment s'assurer qu'un dossier est solvable ?
Écrit par : Marion Moisa - Relu par : Jules Stalin
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L'essentiel en quelques mots
Au moment de réaliser un investissement immobilier, la question des impayés est rarement prise en compte par les propriétaires. Pourtant, une telle situation peut créer des situations financières difficiles pour le bailleur. Il doit rembourser son crédit immobilier sans toucher le loyer de son logement. Il est donc essentiel de louer son logement à un locataire sérieux et ayant une bonne stabilité financière. C’est le rôle d’un gestionnaire locatif que de sélectionner le bon candidat. Mais pour les propriétaires bailleurs ayant décidé de gérer la location directement, comment s’assurer de la solvabilité d’un locataire ? Découvrez vite nos conseils pour faire les bons choix.
- Vérifier la solvabilité d’un candidat avant de signer un bail permet de réduire les risques d’impayés.
- Il est possible de demander des justificatifs sur l’activité et les ressources du locataire.
- Il est recommandé de vérifier que les revenus du locataire sont supérieurs à trois fois le montant du loyer.
Pourquoi confirmer la solvabilité d’un locataire ?
Vérifier la solvabilité d’un locataire permet de réduire les risques d’impayés de loyer. Les contrôles permettent de s’assurer qu’il est en mesure de respecter les conditions du bail pour toute sa durée.
Pour un propriétaire, il est essentiel de s’assurer de la stabilité financière de son futur locataire. C’est un pilier de la rentabilité de son investissement. De plus, en cas d’impayé, la procédure pour obtenir les remboursements est longue et coûteuse.
Bon à savoir
Il faut compter près de 147 000 procédures engagées devant les tribunaux pour obtenir l’expulsion de locataire du fait d’impayés de loyer. En France, il y a 11 millions de locataires. Le chiffre montre que les défauts de paiement sont un fait très minoritaire. Pour autant, cela est particulièrement pénalisant pour les propriétaires bailleurs qui connaissent le problème.
Au-delà du risque d’impayé, il est important de s’assurer de la fiabilité du locataire pour éviter les dégradations dans le logement. Si ce dernier casse un élément de l’habitation, il doit disposer des ressources financières suffisantes pour indemniser le propriétaire.
Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ?
La conclusion d’un bail n’est pas seulement une question de confiance. Il est nécessaire de vérifier le profil financier de votre locataire.
Les documents à demander au locataire
Pour trouver le meilleur candidat, le bailleur a la possibilité de demander un certain nombre de documents. Les justificatifs demandés doivent permettre de s’assurer de la véracité des informations fournies par le candidat. Les documents administratifs fournis doivent également permettre au propriétaire de recouper les données.
La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue lister les pièces justificatives pouvant être demandées par le propriétaire ou son représentant (un agent immobilier gestionnaire locatif, par exemple).
- Une copie de pièce d’identité : ce peut être une carte d’identité, un passeport ou un permis de conduire. Pour les candidats n’ayant pas la nationalité française, il est aussi possible de présenter la carte de séjour.
- Un justificatif de domicile : ici, le futur locataire peut fournir ses 3 dernières quittances de loyer, une attestation d’élection de domicile, une attestation sur l’honneur de son hébergeant ou le dernier avis de taxe foncière.
- Les justificatifs d’activités professionnelles : le bailleur peut demander le contrat de travail ou une attestation de l’employeur. Les entrepreneurs peuvent fournir un extrait Kbis de moins de trois. Les artisans eux peuvent avoir à produire un extrait D1. Les professions libérales donnent leur carte professionnelle.
- Les justificatifs de ressources : le propriétaire peut demander plusieurs documents différents pour pouvoir recouper les informations. Il peut s’agir du dernier avis d’imposition, des trois derniers bulletins de salaire ou des deux derniers bilans pour un entrepreneur, d’une attestation de versement d’une allocation, d’un titre de propriété ou d’un justificatif de revenus fonciers.
Bon à savoir
Si le propriétaire bailleur demande des justificatifs autres que ceux listés ci-dessus, il s’expose une amende administrative de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale.
Des revenus 3 fois supérieurs au loyer
Pour s’assurer de la solvabilité d’un locataire, il est courant de demander au futur locataire de gagner trois fois le montant du loyer charges comprises. Il s’agit d’un calcul facile à effectuer pour se faire une première idée de la capacité financière du candidat.
Il faut prendre le montant des revenus annuels du locataire, tels que déclarés dans l’avis d’imposition. Ensuite, il faut diviser les ressources par douze puis par trois. Le chiffre obtenu doit être supérieur au montant du loyer.
Bien sûr, le chiffre obtenu est à moduler en fonction du marché local. Certains propriétaires peuvent rencontrer des difficultés à trouver un locataire. Il est alors tout à fait possible d’exiger des ressources situées à deux fois le montant du loyer. Il est alors conseillé de trouver d’autres preuves du sérieux du candidat.
S’assurer de la véracité des documents
Il peut être utile de vérifier que les documents fournis par le locataire sont véridiques. Certains candidats peuvent être tentés de modifier leurs justificatifs afin d’obtenir le bail.
Grâce aux outils informatiques actuels, il est possible de changer des chiffres ou des données sans être détectés. Pour vérifier la véracité des justificatifs fournis, il faut donc :
- recouper les chiffres des différents documents ;
- appeler l’ancien propriétaire ou l’employeur ;
- poser des questions aux candidats à la fin de la visite ou par téléphone ;
- vérifier l’avis d’imposition grâce au numéro fiscal.
Si des vérifications d’ordre informationnelles sont possibles, il est interdit de rejeter un dossier de candidature pour des motifs discriminatoires. L’âge, le sexe, l’apparence physique, la religion ou le handicap ne sont en aucun cas des critères pour choisir un locataire.
Exiger un garant qui se porte caution pour le locataire
Si le candidat ne dispose pas de revenus suffisants, il est possible de demander à un proche de se porter garant du paiement des loyers. Par exemple, les parents d’un étudiant sont souvent amenés à se porter caution pour leur enfant.
La vérification de la solvabilité des garants a lieu de manière identique à celle du candidat locataire. Le bailleur peut demander des pièces justificatives dans la limite de la liste fixée par la loi ALUR. Il existe une seule différence. S’agissant du justificatif de domicile, le garant peut produire une facture d’énergie ou de télécommunication de moins de trois mois. Il peut également fournir une attestation d’assurance de logement.
Les organismes qui se portent caution pour le locataire
Certains locataires ne bénéficient pas du soutien de leurs proches pour cautionner le paiement de leur loyer.
Des organismes publics ou privés peuvent se porter caution pour faciliter l’accès au logement des personnes isolées ou aux revenus faibles.
Par exemple, l’organisme Action Logement peut se porter garant pour les salariés. Il fournit une garantie VISALE gratuitement. Cette aide prend en charge tous les loyers impayés et les conséquences financières des dégradations du logement par le locataire. C’est une sécurité très intéressante pour le bailleur.
Les banques proposent également des mécanismes de cautionnement des loyers. Il s’agit d’une prestation payante pour le locataire.
Garantir la solvabilité du locataire avec la garantie loyers impayés (GLI)
Pour louer sereinement son logement, un propriétaire bailleur a la possibilité de souscrire une assurance loyer impayé (ou GLI). L’objectif de ce contrat est de couvrir tous les risques locatifs ; dégâts ou impayés.
En cas de non-paiement des loyers, l’assurance verse le montant au propriétaire. Elle se retourne ensuite contre le locataire ou son garant pour obtenir le remboursement.
La GLI est fournie par l’organisme Action Logement ou par des établissements privés, comme les banques ou les compagnies d’assurance.
La garantie loyers impayés peut couvrir les dégradations commises par le locataire. Elle peut aussi apporter une protection juridique au bailleur pour le défendre en cas d’action en expulsion du locataire, notamment.
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